（2016）粤13民终3568号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-16
案件名称
广东省惠州医药采购批发站、崔明泰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东省惠州医药采购批发站,崔明泰,孙小凡
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终3568号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省惠州医药采购批发站，住所地：惠州市桥东路北二巷*号。法定代表人：彭自元。委托代理人：苏建锋，该批发站副总经理。委托代理人：曾越华，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔明泰，男，汉族，1978年10月9日出生，，住址：深圳市龙岗区。委托代理人：张海如，广东海略律师事务所律师。委托代理人：侯晓霞，广东海略律师事务所律师。原审第三人：孙小凡，男，汉族，1976年10月1日出生，，住址：江西省丰城市。上诉人广东省惠州医药采购批发站因与被上诉人崔明泰、原审第三人孙小凡房屋租赁合同纠纷一案，不服惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第3437号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广东省惠州医药采购批发站的法定代表人彭自元及其委托代理人苏建锋和曾越华、被上诉人崔明泰的委托代理人张海如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人一审诉辩意见一审原告（反诉被告）崔明泰诉称：被告与原告于2013年10月30日签订一份《房屋意向租赁协议书》，双方约定被告将位于惠州市中××房屋××楼以上楼层（2-8楼）出租给原告作为商业用途使用，租赁期限为15年，免装修期5个月，租金为30元/平方米，每两年增长6%，签订意向协议时原告向被告缴纳定金12万元。协议签订后，原告于当日向被告支付了定金12万元，被告出具收到12万元定金的《收款收据》。《房屋意向租赁协议书》签订后，被告却迟迟不能交付协议中租赁房屋给原告使用，原因系租赁房屋的一楼消防通道被其租给他人违建，并用作小卖店经营使用。被告负责人口头承诺一个月内定会解决消防问题，定会将符合消防要求的房屋交于原告使用，原告满怀期待开始着手招商引资的准备。然而一个月的期限快届满时，被告又口头通知原告一个月内无法解决消防问题希望原告再宽限几个月。后，被告提出先将二楼租给原告，否则其主管部门国资委将会对其问责，原告再次信任被告，双方遂于2013年11月25日签订《房屋租赁补充协议》，协议约定：1、双方同意原2013年10月30日签订的《房屋租赁补充协议》；2、甲方（被告）将二楼房屋整层先出租给乙方（原告）使用，待一楼楼梯房屋上二楼右侧档铺完善后再签房屋租赁合同。3、甲方（被告）同意给乙方（原告）两个半月装修期。待三楼以上房屋出租时减去部分装修期。4、房屋租金每月每平方米30元（按房屋实际面积计算）；5、一楼档铺未完善前，乙方（原告）应保留二楼上三楼以上房屋道路畅通。补充协议签订后，原告于2012年12月3日对租赁房屋二楼进行了装修，最终装修价格为人民币761800元。随后，原告位于租赁房屋二楼的“和记”茶楼开张营业。然而，关于租赁房屋3至8楼的消防问题被告一直未处理解决，原告多次与其沟通，被告均搪塞敷衍。原告不得不于2015年1月4日发函给被告，要求被告在收到《催告函》的七天内出示租赁房屋的房产证原件并交付房产证复印件；解决一楼消楼梯问题，确保3至8楼消防楼梯能够正常使用；在收到《催告函》的七天内与原告签订正式的《租赁合同》并将3至8楼房屋交付给原告使用。可被告无视原告的合理要求，拒不履行应尽之义务，也不与原告沟通解决，拒绝接收《催告函》并将其退回给原告。2015年6月20日，租赁房屋二楼和三楼之间的外墙飘台有下坠现象，把二楼“和记”茶楼内部楼梯口处压弯，而且二楼外墙面有很大的裂缝，因存在着严重的安全隐患问题。本着对安全问题的高度重视以及为保护顾客的人身财产安全，原告不得不停止营业，主动与被告多次沟通协商，被告最终承诺进行维修并同意免除原告停业期间的房屋租赁费用。2015年7月30日，被告通知原告整修完毕并要求原告于2015年8月15日前必需开始营业。因无法得知维修工程是否合格，是否还有安全隐患，原告要求被告出示安全相关的书面文件并以书面方式通知营业，遭到被告的拒绝。8月10日，飘台再次有下坠现象，原告不得不于2015年8月27日第二次发函要求被告处理前述问题并再次要求被告在收到《催告函》后七天内解决一楼消防楼梯以及签订正式的《租赁合同》并出示租赁房屋的房产证原件和交付房产证复印件。被告收到原告的《催告函》后根本不加理会，也不再处理二楼飘台下坠问题。被告在签订《房屋意向租赁协议书》后长达二年之久不能解决租赁房屋的消防问题，也不交付租赁房屋的3-8楼，更不与原告签订正式的《房屋租赁协议》，原告所租赁营业的二楼也因安全隐患问题得不到被告的解决而不得不停止营业。基于上述事实可知，被告根本没有打算解决租赁房屋的消防问题，恶意与原告磋商并签订《房屋意向租赁协议书》，一再拖延时间，使原告丧失商业机会，给原告带来巨额的经济损失以及信赖利益损失。为防止损失扩大，原告于2015年9月6日发送《解除合同通知书》给被告，解除与被告签订的《房屋意向租赁协议书》、《房屋租赁补充协义》，并多次致电被告收楼收钥匙，被告均不予以理会。综上所述，原告认为，被告拒不履行协议义务的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》特向贵院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。1、依法判决原告与被告签订的《房屋意向租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》已解除。2、依法判决被告返还原告双倍定金24万元。3、依法判决被告赔偿原告装修费761800元。4、本案案件诉讼费由被告承担。一审被告广东省惠州医药采购批发站辩称：一、答辩人按出租物业的现状出租给被答辩人。《房屋意向租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》足以说明被答辩人对出租物业的现状十分清楚，否则就没有意向协议和先租第二层的补充协议。二、基于答辩人按现状出租，因此，没有一份文件或者其他证据证明答辩人对被答辩人有过消防验收的承诺，相反，被答辩人基于对出租物业现状的了解，自行承担了二次消防验收的法律后果，事实证明，被答辩人承租第二层后，也不是因为消防验收的问题而无法经营。三、被答辩人承租答辩人物业时，仅说明用于商业用途，至于具体何种用途，是开宾馆、开茶餐厅等，答辩人无需了解，被答辩人也没有告诉答辩人此类具体用途，因此，答辩人无需承担被答辩人此类具体商业用途不达的法律后果。四、意向协议签订后，被答辩人故意以消防验收和一楼到二楼商铺未完善为由，拒绝承租第三层以上物业，导致第三层以上物业闲置至今，已经给答辩人造成了巨大的经济损失。五、被答辩人诉状中故意将合同约定的“二楼上三楼以上房屋道路通畅”解释为“3楼至8楼消防问题”。纵观答辩人和被答辩人关于出租的文件，均没有关于消防的约定，恰恰相反，被答辩人承租第二层后，消防验收并没有成为其无法开业的原因。六、被答辩人采取有害出租物业的方式使用出租物业。被答辩人承租第二层物业后，将大匹量中央空调主机安置在承租物业窗户外飘台之上，空调主机的重量及振动加重了飘台的承压加上空调水的浸润，最终导致飘台下坠，答辩人不得不花费资金予以整修，给答辩人造成了经济损失。七、被答辩人起诉答辩人的根本原因是2015年1月，被答辩人未经答辩人同意，私自将承租物业转租给第三人孙小凡，并给了孙小凡装修期，被答辩人隐瞒转租事实，以所谓的消防问题为由，与答辩人协商，要求答辩人免除孙小凡装修期内被答辩人应付的租金，遭到答辩人的拒绝。八、被答辩人所谓的装修损失不存在。被答辩人提交法庭的装修损失证据均是2015年1月转租给孙小凡以后，孙小凡装修的效果，而不是被答辩人装修的效果。九、被答辩人未经答辩人同意转租、且于2015年6月开始拖欠租金，答辩人有权解除合同，并有权没收定金。综上所述，被答辩人诉状中的消防义务等全部是被答辩人自己想象的答辩人应承担的义务，没有任何法律依据和合同依据。且被答辩人已经承租的第二层已经取得合法营业执照，其取得执照和经营并未因消防问题受到任何影响，消防问题只是被答辩人想推卸合同义务的借口。鉴于被答辩人长期拖欠租金，且无正当理由拒不履行出租协议，其没有任何理由要求答辩人承担其所称的装修损失，更无权要求双倍返还定金。一审第三人孙小凡述称：我与原告的租赁合同还没有解决，我跟原告的问题还没有解决，我还有设备在里面，我跟原告是有租赁合同的协议。原告跟被告的合同涉及到我了，我还有设备在里面的。一审反诉原告广东省惠州医药采购批发站诉称：2013年10月30日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋意向租赁协议书》，约定反诉原告将坐落于惠州市中××房屋××楼以上楼层出租给反诉被告使用。2013年11月25日，双方根据《房屋意向租赁协议书》以及意向承租房屋的实际情况，签订了《房屋租赁补充协议》，反诉原告同意将“二楼房屋整层先出租给反诉被告使用（做商业用途经营），待一楼楼梯房屋上二楼右侧档铺完善后再签房屋租赁合同。…月租金按每平方米30元（按房屋实际面积计算）”并对装修期、水电费、税金等的承担等作了约定，并明确反诉被告于装修、经营期间应做好安全生产工作。上述合同签订后，反诉原告按约定将房屋二楼交付反诉被告使用。但2015年1月，反诉被告未经反诉原告同意，私自将反诉原告之出租物业转租给第三人，约定转租期6年，自2015年2月1日到2021年1月31日。同时自2015年5月开始，反诉被告以各种理由拖欠租金及水电费，经反诉原告多次催交未果。另，反诉被告于装修期间，将大批量空调安装于出租物业的户外飘台之上，造成飘台下坠，反诉原告不得不于2015年8月自行出资请人对飘台进行了修缮。反诉原告认为，反诉被告违背商业诚信，未经反诉原告同意，私自将出租房产转租给第三人，又故意隐瞒转租事实，捏造理由，拖欠房租、水电费等，妄图逃避合同义务，已经严重违反国家法律法规和合同约定，同时不当使用出租物业，造成出租物业毁损。有鉴于此，为维护自身的合法权益，反诉原告依法向贵院提起反诉，望如所请。1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋意向租赁协议书》和《房屋祖赁补充协议》；2、判令反诉被告立即将租赁房屋恢复原状；3、判令反诉被告立即返还租赁房屋，撤离租赁场地；4、判令反诉被告立即支付拖欠的租金人民币52200元（实际租金计算至实际归还租赁房屋之日止，暂从2015年6月计算至2015年11月）；5、判令反诉被告立即支付拖欠的水电费人民币12264元（水电费计算至实际归还租赁房屋之日止，暂从2015年5月9日计算至2015年11月5日）；6、判令反诉被告立即支付反诉原告垫付的维修费用人民币4000元；以上合计人民币68464元。7、本案的诉讼费用由反诉被告承担；8、请求法庭判令反诉原告不予退还反诉被告的定金12万元。一审反诉被告崔明泰辩称：一、反诉被答辩人无权解除《房屋意向租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》。反诉被答辩人以反诉答辩人转租以及拖欠房租为由提出解出《房屋意向租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》是罔顾事实的，也是没有法律的依据的。(一）、对于《房屋意向租赁协议书》，据双方签订的协议内容可知，反诉被答辩人应履行交付租赁房屋的义务，虽然该协议未明确交付时间，但在协议签订后，反诉答辩人一直催促反诉被答辩人交付房屋并签订正式协议，反诉答辩人除口头无数次与反诉被答辩人就该事宜进行协商沟通催促外，还分别于2015年1月4日、2015年6月20日、2015年8月27日三次发函催促反诉被答辩人签订正式的《租赁合同》并交付房屋，反诉被答辩人一直以该房屋的消防问题未解决从而拒不签订正式协议也不交付租赁房屋。反诉答辩人提供的补充证据一里的录音证据里，反诉被答辩人也承认其未交付楼房并告之反诉答辩人为此造成的损失通过法律途径解除，法院怎么判反诉被答辩人怎么赔。这些事实均证明，反诉被答辩人未履行交房签约之义务，因此，反诉被答辩人违约的事实明确清楚。(二）、对于《房屋租赁补充协议》，反诉答辩人不存在非法转租的问题。1、在这份协议里，双方约定“甲方同意二楼房屋整层先出租给乙方使用（做商业用途经营），待一楼楼梯房屋上二楼右侧档铺完善后再签房屋租赁合同”，租赁房屋为商业用途，何谓商业用途，商业用途就是营利，营利包括直接营利和间接营利，转租就是一种营利行为，也就是说这份协议里的双方对租赁房屋的使用用途里已经涵盖了“转租”这一承租人的营利模式。2、在事实上，反诉答辩人在转租时也明确告知过反诉被答辩人，并因次承租人因其租赁房屋为国有资产从而要求反诉答辩人出具对该房屋享有合法的转租权利时，反诉被答辩人还协助反诉答辩人出具了一份《证明》（证据3)，证明是经过国资委同意租给反诉答辩人使用的，当时反诉答辩人为给次承租人以明示其享有的合法转租的权利，强烈要求要在其上面注明“转租”二字，但经办该《证明》的甘总解释说“商业用途”就是包括了“转租”的意思，并说其是国营单位，口头也都承认转租，不会撒赖。关于此事实，法院可以向反诉被答辩人的甘总予以调查，核实。另，在反诉答辩人提交的反诉被答辩人方的甘总与反诉答辩人的母亲通话的录音证据里，反诉被答辩人方显然是知晓次承租人的存在，其非但没有提出任何异议而且一直在与次承租人联络，试图越过反诉答辩人与次承租人直接签订租赁合同。如若真如反诉被答辩人所言反诉答辩人是非法转租，反诉被答辩人为何没有提出任何异议？这显然是与事实相违背的。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”反诉被答辩人已知反诉答辩人转租，在长达一年的时间里未提出任何异议，因此，反诉答辩人的转租行为是符合协议约定的以及法律规定的。(三）、《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，答辩人不存在逾期交付房租或者迟延交付房租的情形，退一步来说，假若答辩人确实存在逾期交付房租或迟延交付房租的情形，被答辩人也应履行催收义务，并给予答辩人合理支付期限，才能按照上述法律规定解除协议。(四）、反诉被答辩人违反协议约定之义务以及法定之义务，未解决一楼消防楼梯，在租赁房屋发生质量问题后虽进行了维修但未出具安全证明以及应反诉答辩人要求出具书面的营业通知，后又墙体裂缝以及维修处再次下坠致使反诉答辩人不敢也不能继续营业，而反诉被答辩人拒不处理，其违约行为导致反诉答辩人不得不解除协议。根据相关法律和上述事实，解除权只能由守约方行使，而在本案中，反诉被答辩人是违约方，其不享有解除合同的权利，因此，其诉求没有法律依据，应予以驳回。二、反诉被答辩人要求反诉答辩人将租赁房屋恢复原状于法无据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。从上述规定可知，只有承租人未经出租人同意装饰装修的，出租人才有权请求承租人恢复原状，而于本案，据《房屋租赁补充协议》第3条可知，房屋的装修是反诉被答辩人同意的，因此其无权要求反诉答辩人将租赁房屋恢复原状。三、反诉答辩人因租赁房屋的质量问题已于2015年6月停止营业，反诉被答辩人对租赁房屋进行维修并给予了两个月的免租期，后又由于墙体裂缝以及维修处再次下坠，反诉答辩人为了顾客的人身安全不敢再次开业，后，反诉被答辩人拒不处理相关问题，反诉被答辩人不得不解除协议并要求退房交钥匙，但被答辩人一直借与欠承租人磋商租赁为由恶意拖延，拒不接收钥匙验收房屋。因此，反诉答辩人只应承担至2015年6月的房租以及水电费，而6月的房租及水电费至今未交的原因是被答辩人一直在和答辩人协商“让孙老板继续经营”以及“给答辩人造成的损失再协商”等原因准备抵扣。而至于租赁房屋从7月份起搁置现在长达半年时间造成的损失应由反诉被答辩人承担。四、反诉被答辩人要求反诉答辩人支付维修费用无法律依据。首先，根据《合同法》第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十条之规定，反诉被答辩人作为出租人应当履行租赁物的维修义务，因此，本案中反诉被答辩人理应按照法律要求承担维修费用。其次，在事实上，反诉被答辩人在反诉答辩人提出安全隐患问题后承诺免除答辩人两个月的租金并对租赁房屋进行了维修；被答辩人在答辩人提起诉讼前长达几个月内从未要求答辩人承担维修费用，也未要求答辩人支付租赁费用，这些事实从反面证明，被答辩人对该房屋的维修负有不可推卸的责任。综上所述，请法庭驳回反诉被答辩人的诉请。补充答辩意见：针对反诉被告拖欠房屋租金，反诉被告因反诉原告一直未履行房屋意向协议的义务签订3-8楼的租赁协议，反诉被告要求反诉原告双倍返还定金，双方只是一直在谈判。因反诉原告未履行二楼的法定修缮义务，导致反诉被告无法营业，双方一直就解除意向协议和补充协议以及反诉原告将二楼直接租赁给第三人的相关事宜进行沟通谈判，因为这里会发生费用抵冲的情况，因此，后续租金就请双方的原意是用定金以及赔偿金抵冲。一审第三人孙小凡述称：反诉被告与我没什么关系，我跟反诉原告的一些装修和设备都在里面。其他的没有意见。一审查明的案件事实一审审理查明，2013年10月30日，原、被告签订《房屋意向租赁协议书》，双方约定：被告将位于惠州市中××房屋××楼以上楼层（2-8楼）出租给原告作为商业用途使用，租赁期限为15年，免装修期5个月，租金二楼以上每月30元/平方米，每两年增长6%，签订意向协议时原告向被告诉缴纳定金12万元。协议签订后，原告向被告支付了定金12万元，被告向原告出具《收款收据》。2013年11月25日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，协议约定：1、双方同意原2013年10月30日签订的房屋意向租赁协议；2、被告同意二楼房屋整层先出租给原告使用（做商业用途经营），待一楼楼梯房屋上二楼右侧档铺完善后再签房屋租赁合同。3、被告同意给原告两个半月装修期（即2013年11月25日至2014年2月10日）。待三楼以上房屋出租时减去部分装修期。4、房屋租金每月每平方米30元（按房屋实际面积计算），租赁期间原告应在每月20日前向被告交齐当月租金，房屋租赁税金由原告承担；5、一楼档铺未完善前，原告应保留二楼上三楼以上房屋道路畅通。原告每月支付租金8700元。补充协议签订后，原告于2012年12月3日对租赁房屋二楼进行了装修，原告称最终装修价格为人民币761800元。随后，原告的“和记”茶楼开张营业。2014年11月14日，被告向原告出具《证明》，载明：经市国资委同意，我站（被告）将坐落于惠州市中××房屋××楼以上楼层出租给崔明泰（原告），使用作商业用途，房屋的期限为15年。原告称分别于2015年1月4日、2015年6月20日、2015年8月27日三次发函催促被告签订正式的《租赁合同》并交付房屋，但被告一直以该房屋的消防问题未解决从而拒不签订正式协议也不交付租赁房屋。2015年11月24日，原告向被告邮寄送达《交接单》及钥匙，并委托惠州市惠城公证处对其邮寄送达行为进行公证。2015年1月7日，原告与第三人签订《商铺租赁合同》，原告将与被告承租的惠州市中××房屋××楼转租给第三人经营，租期6年，租金为每月26000元。原告与第三人确认，实际承租期间约半年左右，后因飘台出现下坠、墙体出现较大裂缝，暂停经营。2016年1月份，被告与第三人另签订租赁合同，被告将上述房屋出租给第三人经营快餐店，第三人称每月租金约13000元。庭后，经本院现查勘查，原告所出租的房屋共八层，通往二楼以上楼层原建设的楼梯出入口在一楼处，现被开设为一家叫“美啦啦”的饰品店，原建设的楼梯无法正常使用，三楼以上也没有其他通道，现无法正常使用，一楼通往二楼另行开辟一条楼梯。被告表示楼梯通道问题，有一定的历史原因，至今尚无法解决。经勘查，在二楼入口处及外墙墙体多处出现较大裂缝。经询问被告对房屋是否存在安全隐患，进行鉴定。被告表示不同意进行鉴定。原告申请对惠州市中××房屋××楼的装修装饰及加盖的铁皮屋的现有价值进行评估，本院经摇珠确定惠州德信资产评估事务所进行评估。2016年5月9日，该所出具惠德评咨字（2016）第107号《报告书》，评估结论：惠州市中××房屋××楼的装修装饰及加盖的铁皮屋的现有价值为350500元。原告预交评估费5000元。原、被告确认，关于涉案二楼商铺的租金及有关水电费用已支付至2015年5月份。反诉原告称反诉被告拖欠2015年6月份至11月份的租金合计52200元，水电费合计12264元。反诉原告称反诉被告未按照规定安装空调外机，造成飘台损害，支付维修费4000元。一审判决理由和结果一审认为：本案系租赁合同纠纷，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《房屋意向租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》，合同的内容未违反国家的强制性法律规定，对其合法性，本院予以确认。原、被告均请求解除《房屋意向租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》，予以照准。原、被告约定被告将位于惠州市中××房屋××楼以上楼层（2-8楼）出租给原告作为商业用途使用，原告依约已向被告支付12万元定金，但被告在签订协议后，迟迟未能解决通往三至八楼的消防通道问题，在原告多次发函催促之下，至今也未能解决消防通道问题，导致双方无法签订正式的租赁合同，原告也无法实现主要的租赁目的，被告的行为已构成严重违约，应承当相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百十一五条的规定收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告请求被告双倍返还定金240000元，依法有据，予以支持。关于原告请求判决被告赔偿原告装修费761800元问题。原告承租被告二楼房子后，进行装修，用于经营餐饮业。原告原先转租给第三人进行经营，后第三人与被告另行签订租赁合同，并由第三人继续经营餐饮业，原告原先的装修设备继续由第三人进行使用。被告原先将二楼房子出租给原告的价格为8700元/月，而出租给第三人的价格约为13000元/月，可见被告从原告的装修中获益。鉴于双方对于租赁关系解除后，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故被告应支付原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。惠州德信资产评估事务所进行评估于2016年5月9日出具惠德评咨字（2016）第107号《报告书》，评估结论：惠州市中××房屋××楼的装修装饰及加盖的铁皮屋的现有价值为350500元。该所系经批准的具有司法鉴定资质的专业机构，鉴定程序合法、鉴定结论合理，本院予以采信。故被告应赔偿原告有关装修装饰及加盖的铁皮屋的现有价值350500元。原告的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告未经其准许，将二楼房子转租给第三人的问题。反诉原被告签订的协议书明确约定所承租的房子为商业用途，该约定范围广泛，反诉被告将其转租他人也是一种商业经营模式，且反诉原告知道或者应当知道承租人转租后六个月内未提出异议，而2016年1月份，反诉原告又与第三人签订租赁合同可以看出，反诉原告对于第三人的承租经营并未持异议，应视为反诉原告已同意反诉被告的转租行为，反诉被告并未构成违约。反诉被告多次反函提醒反诉原告履行协议义务，否则解决合同，并已于2015年11月份将二楼房子的钥匙通过公证方式邮寄给反诉原告，但反诉原告怠于回应反诉被告的请求，故应视为反诉被告应于2015年11月份将承租的房子交付给反诉原告。反诉被告在此前期间拖欠的租金、水电费合计64464元，应予以支付给反诉原告。反诉原告支付的飘台维修费4000元，反诉被告也应予以支付。反诉原告的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十一五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）崔明泰与被告（反诉原告）广东省惠州医药采购批发站签订的《房屋意向租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》。二、被告广东省惠州医药采购批发站应于本判决生效之日起七天内返还原告崔明泰双倍定金240000元。三、被告广东省惠州医药采购批发站应于本判决生效之日起七天内赔付原告崔明泰关于惠州市中××房屋××楼的装修装饰及加盖的铁皮屋的现有价值350500元。四、反诉被告崔明泰应于本判决生效之日起七天内支付反诉原告广东省惠州医药采购批发站拖欠的租金、水电费及飘台维修费合计68464元。五、驳回原告崔明泰的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告广东省惠州医药采购批发站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13816元（原告崔明泰已预交），由原告崔明泰负担5526元，被告广东省惠州医药采购批发站负担8290元；反诉受理费1511元（反诉原告广东省惠州医药采购批发站已预交），由反诉被告崔明泰负担；评估费5000元由被告广东省惠州医药采购批发站负担。二审诉辩主张宣判后，上诉人广东省惠州医药采购批发站不服向本院提出上诉称：1、请求法院依法撤销一审判决的第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2、请求法院依法撤销一审判决第六项内容，依法改判支持上诉人不予返还定金12万元整的诉讼请求；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人。事实与理由：一、上诉人不存在任何违约，原审判决将双方合同中设定的条件认定为义务，实属事实错误。被上诉人与上诉人先就涉案标的签订了意向协议《房屋意向租赁协议书》（以下简称意向协议），双方就位于惠州市中××房屋××楼以上楼层达成初步的租赁意向，此为租赁意向合同，并非正式的租赁合同。其后基于涉案标的的现状，被上诉人与上诉人又签订了补充协议《房屋租赁补充协议》（以下简称补充协议），为意向协议的补充协议。被上诉人与上诉人在补充协议中对签订正式的租赁合同设立了条件，在约定条件不成就时上诉人并无与被上诉人签订正式的租赁合同的义务。双方在补充协议中明确约定：“甲方同意二楼房屋整层先出租给乙方使用（做商业用途经营），待一楼楼梯房屋上二楼右侧档铺完善后再签房屋租赁合同”，条款用了“待……后再……”的表述方式，完全符合附条件的法律行为特征。双方为签订正式的租赁合同设定了条件，即“右侧档铺完善后”，实质上就是指“收回右侧档铺”。也正是双方在签订上述两份协议时均认可“收回右侧档铺”存在事实上的不确定性，签订正式租赁合同的条件并未成就，双方才未签订正式的租赁合同。且上诉人并无阻却“收回右侧档铺”条件成就的行为。相反，补充协议签订前后，上诉人竭尽全力促成“收回右侧档铺”条件成就，并申请法院强制清场，但均因客观事实协调未果。因此，上诉人不存在任何违约行为，被上诉人与上诉人无法签订正式的租赁合同在于双方约定的“收回右侧档铺”这一条件并未成就，原审判决错误地将双方约定的“收回右侧档铺”解释为“消防通道问题”，并归结于上诉人应承担的义务，认定上诉人违约，实属认定事实错误。二、上诉人并无任何违约，原审判决认定上诉人应双倍返还定金没有任何事实和法律依据。双倍返还定金的前提是上诉人存在违约，如上所述，上诉人并无违约行为，原审判决认定上诉人应双倍返还定金没有任何事实和法律依据。三、上诉人并无任何违约，原审判决认定上诉人应赔偿被上诉人装修损失没有任何事实和法律依据。1、出租人应赔偿承租人装修损失的前提是出租人违约导致合同解除，本案上诉人作为出租人并无任何违约行为，上诉人并不负有承担被上诉人装修损失的法律基础。2、被上诉人所谓的装修损失并不存在。被上诉人已将全部装修设备在转租的同时转让给了原审第三人，原审判决对此未予认可。3、原审判依据认定装修损失的评估价值报告不具有任何证明力。作为鉴定基础的现场是原审第三人重新装修后的效果；作出评估结论的装修合同、收据等材料的真实性无法判定且无其他证据佐证；鉴定依据的所有材料均未经法庭质证确认，该评估结论不具有任何合法、合理性。四、被上诉人严重违反合同义务，被上诉人存在违约，上诉人有权没收定金并要求被上诉人赔偿相关损失，原审判决认定事实错误。1、被上诉人未经上诉人同意转租，已构成违约。被上诉人提供的证据已证实上诉人直到2015年9月才得知转租的事实，原审第三人也明确转租未经上诉人同意，上诉人对被上诉人未经转租的事实一直持有异议，在被上诉人起诉后，庭审答辩时均对此明确提出异议。且上诉人是在别上诉人于2015年11月明确表示解除合同后，考虑到诉讼程序时间长，为避免房屋长时间空置致使损失进一步扩大，才将房屋出租给原审第三人。2、被上诉人未按合同约定按时足额缴纳租金，已构成违约。3、被上诉人不合理使用物业导致房屋受损，已构成违约。以上事实，足以证明被上诉人严重违约的事实，原审判决认定事实错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人庭审时口头答辩称：一、正如上诉人说的补充协议是附条件合同，但是所附条件其实是上诉人的义务，因为被上诉人的合同目的是承租二到八楼作为商业经营用，收回右侧当铺实际上涉及到消防验收的问题，被上诉人就是因为在补充协议当中没有约定上诉人收回档铺的时间才多次发函催告，但上诉人对于被上诉人的催告不予理睬，根据最高院2009年审理城镇房屋租赁合同纠纷第八条第三项，因为承租房屋的消防问题，被上诉人解除意向协议及补充协议有事实基础和法律依据，12万作为成约定金，在上诉人违约不与被上诉人签订正式合同的情况下，应当适用双倍返还定金；二、对于装修损失，原审法院已经到现场进行过勘查，并委托了有资质的评估机构进行评估，据此作出的上诉人向被上诉人的赔偿有事实依据和法律依据，综上，原审法院判决应予维持。一审第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面意见。本案上诉人在二审期间补充提交如下新证据：由甲方（惠州市医药管理局）、乙方（惠州市房产局桥西房管所）、丙方（苏文坚）分别于1996年8月6日签订的协议书、于1996年8月30日签订的补充协议各壹份以及由惠州市医药管理局与苏文坚就其他事项达成的意见。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上述证据质证认为：1、根据证据规则，上诉人提交的证据已经过了举证期限，不应被采纳；2、证据是1996年签订的，房屋是被上诉人大约在2013年竞拍得到的，根据竞拍流程，这份协议也应该在竞拍时就会向上诉人披露房屋的情况，而且协议是上诉人的上属公司签订的，上诉人应当知道这份协议的存在，上诉人与被上诉人签订协议时却未告知被上诉人，反而是口头承诺可以拿回消防通道，所以我方认为，上诉人主观上有欺诈的故意。二审查明的事实二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。另查，中山西路32号房屋原为惠州市医药总公司的房产，上诉人于2013年10月17日以1850万元竞得上述房屋产权。上述房屋曾于1996年改造，因涉及惠州市房产局桥西房管所的公有房屋及苏文坚通道问题，1996年8月6日，惠州市医药管理局（甲方）与惠州市房产局桥西房管所（乙方）、苏文坚（丙方）签订一份《协议书》约定，尔雅巷7、8号房屋是乙方的公有房屋，承租人为丙方苏文坚，甲方计划将原丙方出入通道改道在甲方平房后面另开一条通道给乙方使用。丙方原有通道归甲方使用，丙方的通道改在甲方后面向东的间隔通道净空不得少于3米宽，通向尔雅巷的行人道不得少于2米宽。8月30日，三方又签订一份《补充协议》，约定丙方的通道改由甲方32号楼梯间底层给丙方作为通道出入，归丙方使用，产权属甲方所有，丙方的使用权直至旧城改造房屋拆迁时为止。（丙方不得随意改动楼梯间结构，若改动时需征得甲方同意）。上诉人竞得中山西路32号楼房后，曾与苏文坚协商收回楼梯间问题，因苏文坚不同意而未果，据上诉人反映，其竞拍时并不知道有上述协议，是竞得房屋后与苏文坚协商过程中，苏文坚提供了上述协议才知道的。被上诉人租赁上诉人的二楼房屋后，曾装修并进行经营“和记茶楼”。2015年1月7日，被上诉人与第三人孙小凡签订《商铺租赁合同》将二楼房屋转租给第三人经营使用5年，每月租金26000元。双方签订的合同以手写体约定“二楼所有装修、设备给乙方，乙方补偿给甲方5000元。”2015年11月24日，被上诉人通过公证方式向上诉人邮寄送达《交接单》及钥匙，交接单内容为“因上诉人违约，我已发函要求解除，现也向法院提起诉讼确认解除，我多次要求贵站接收我交回租赁房屋的钥匙，但贵站均予以拒绝，无奈，我只能通过快递方式将惠州市中××房屋××楼钥匙一把移交给贵站”。根据被上诉人一审提交的一份电话录音，上诉人的一位甘总曾于2015年9月8日与一位姓唐的大姐通话。从录音内容看，唐姓大姐要求将钥匙给甘总，要求甘总写收据收到钥匙。并提出上诉人方违约，应双倍返还定金合计为24万。从电话录音看，上诉人已知道被上诉人转租给第三人的，并称第三人向上诉人方提出继续经营和签订合同的请求。经被上诉人申请，一审法院委托对中山西路32号房屋二楼的装修装饰的现有价值进行评估。惠州德信资产评估事务所对二楼装修装饰以及厨房加盖的铁皮屋现有价值进行了评估，认为现有价值为350500元，但评估书上特别事项说明写明“于2016年4月7日现场勘察过程中，我们发现该商场已经转租第三方，原告原部分装修项目进行了改造，请报告使用者关注”。裁判理由及结果本院认为：上诉人与被上诉人签订《房屋意向租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》后，将中山西路32号房屋二楼出租给被上诉人使用，双方之间形成租赁合同关系。2015年11月24日，被上诉人向上诉人邮寄交接单及钥匙，提出解除租赁合同，上诉人未提出异议，并于2016年1月直接与第三人签订租赁合同，应视为上诉人同意了被上诉人解除合同的请求，故应认定双方租赁关系已于2015年11月24日经双方同意解除。本案二审争议焦点是上诉人是否应双倍返还定金24万元及应否赔付被上诉人二楼装修装饰的现有价值350500元。对于第一个问题，本院认为，上诉人的房屋是2013年10月17日通过参加法院组织的拍卖竞得，2013年10月30日，上诉人与被上诉人签订《房屋意向租赁协议书》，约定双方意向协议将中山西路32号二楼以上楼层出租给被上诉人作商业用途，并约定被上诉人缴纳定金12万元，待签《房屋租赁合同》时转为房屋押金。2013年11月25日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定先出租二楼整层给被上诉人使用，待一楼楼梯房屋上二楼右侧档铺完善后再签房屋租赁合同。根据上述两份协议的约定，双方之间达成了由被上诉人承租上诉人中山西路32号二楼以上房屋的意向，并明确约定了待一楼楼梯房屋上二楼右侧档铺完善后再签房屋租赁合同。由于上诉人是出租人，故一楼楼梯房屋上二楼右侧档铺完善的责任应由上诉人承担。从上诉人二审提供的证据材料看，上诉人在竞得房屋后才发现案外人苏文坚是根据与惠州市医药局及惠州市桥西房管所签订协议书取得32号房屋楼梯间底层作为通道使用，上诉人亦曾与苏文坚协商，苏文坚不同意将楼梯间底层交回给上诉人使用，而按照苏文坚的协议，其有权使用楼梯间至旧城改造房屋拆迁时止。因此从目前情况看，上诉人已无法完善收回楼梯间与被上诉人签订整体租赁合同。双方意向合同约定签订意向协议时被上诉人支付12万元定金，待签《房屋租赁合同》时转为房屋押金款，故12万元应认定为成约定金。尽管无法收回楼梯间是由于原房主与案外人之间有协议造成，并非上诉人的过错，双方合同也未约定收回的具体时间，但该楼梯间因有协议约定了使用期限，客观来说，上诉人是无法收回的，导致双方无法签订正式的整体租赁合同，如上所述，收回楼梯间应为上诉人的责任，故上诉人应承担无法签订2－8楼正式租赁合同的违约责任，一审要求上诉人按定金原则双倍返还24万元并无不当，本院予以维持。对于应否赔付被上诉人二楼装修装饰的现有价值350500元的问题，本院认为，被上诉人在租赁上诉人的二楼经营了一段时间餐厅后，于2015年1月将二楼餐厅转租给第三人孙小凡经营并签订《商铺租赁合同》约定，二楼所有装修、设备给乙方孙小凡，乙方孙小凡补偿给上诉人5000元，根据该约定，被上诉人在转租时已将装修、设备转给了第三人孙小凡，其对之前的装修、设备不应再享有权属。孙小凡承租二楼餐厅后，又对餐厅进行了改造装修，德信资产评估事务所在进行现场勘察时亦发现了房屋已转租，被上诉人部分装修项目已进行改造，而德信资产评估事务所所作的评估是改造后的装修现值，并非被上诉人之前的装修价值。鉴于现已无法区别哪些是被上诉人装修的、哪些是孙小凡装修的，而被上诉人在转租时又已明确约定将装修、设备全部转给孙小凡，故被上诉人请求上诉人赔偿装修损失没有依据，一审无视转租合同的约定及房屋现状，判决上诉人赔付包括孙小凡装修部分的装修现值给被上诉人不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第3437号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第3437号民事判决第三项。本案二审受理费13816元由上诉人、被上诉人各负担一半。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 蓝惠兰审 判 员 胡 江二〇一七年四月二十日法官助理 唐栩权书 记 员 叶秀婷附：相关裁判依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实不清的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、或者变更； 微信公众号“”