（2016）闽0102民初3942号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-08-17
案件名称
叶其蓁与李云忠合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶其蓁,李云忠,陈雄伟
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
中华人民共和国福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0102民初3942号原告：叶其蓁，男，汉族，1955年1月9日出生，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人高建清，福建信哲律师事务所律师。被告：李云忠，男，汉族，1940年8月15日出生，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人徐兆基、陈卫海，北京市盈科（福州）律师事务所律师第三人：陈雄伟，男，汉族，1971年5月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。原告叶其蓁与被告李云忠、第三人陈雄伟合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高建清、被告李云忠委托诉讼代理人徐兆基到庭参加诉讼以及第三人陈雄伟经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告名下坐落于福州市鼓楼区乌山路73号和75号的房产自2015年1月1日至2017年9月30日的租金共计68.75万元；2.被告按人民币1000元/日的标准支付原告违约金至付清全部租金之日止（自2015年1月1日起算，暂计至2016年5月31日为51.7万元）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年12月2日，被告将其名下坐落于福州市鼓楼区乌山路73号和75号的房产全部出售给原告，双方签订了《房屋买卖合同》和相关补充协议。由于被告的前述房产出售给原告前，已经于2008年8月28日与第三人签订了租赁期限至2023年9月30日的《房屋租赁合同》，并收取了第三人至2017年9月30日这一租赁期间的租金200万元。因此，被告在与原告签订的《房屋买卖合同》第4.2条约定被告“应在2014年12月之前办妥将承租人陈雄伟2015年始的租金转至乙方名下的相关手续”。后又在《补充协议二》第四条中约定被告“应与承租人做好书面文字，保证乙方自2016年1月1日至2017年9月30日期间能从承租人陈雄伟处每月收取月租金20833元，包括但不限于协助乙方向承租人寄送催收函、配合办理房屋租赁合同主体变更手续”。然时至今日，被告在长达近一年半的时间内，均为履行前述合同约定义务，既未办妥将已收第三人租金转至原告名下的任何手续，也未与第三人进行关于变更租赁合同主体及租金支付事宜的任何履约行为。综上所述，被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，应当承担支付原告租金及违约金的违约责任。因此，根据法律规定，特诉至贵院，恳请判如所请。被告李云忠辩称，原告所述房屋买卖关系、租赁关系都是事实，但是关于承担费用问题，补充协议已经对相关的费用已经约定了抵扣，补充协议二中约定予以抵扣；房屋买卖关系成立并且诉争变更产权登记后，被告已经及时向第三人通知将租金向原告支付，双方约定的被告的义务即协助原告办理相关手续，被告义务都已经履行，所以被告不应当承担违约责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月2日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定将坐落于福州市鼓楼区乌山路73号和75号的房产全部出售给原告。合同第4.2条约定：被告“应在2014年12月之前办妥将承租人陈雄伟2015年始的租金转至乙方名下的相关手续”。第5.2条约定：“若因甲方违反本合同第四条的承诺和保证，导致本合同无法按时履行或继续履行，每逾期履行一日，甲方应支付乙方逾期履行违约金人民币1000元/日。”《补充协议二》第四条中约定被告“应与承租人做好书面文字，保证乙方自2016年1月1日至2017年9月30日期间能从承租人陈雄伟处每月收取月租金20833元，包括但不限于协助乙方向承租人寄送催收函、配合办理房屋租赁合同主体变更手续”。由于被告的前述房产出售给原告前，已经于2008年8月28日与第三人签订了租赁期限至2023年9月30日的《房屋租赁合同》，并收取了第三人至2017年9月30日这一租赁期间的租金200万元。因此，被告在与原告签订的《房屋买卖合同》后又在2015年11月24日就房产买卖过户手续办理及购房款结算等签订一份《补充协议》，其中约定：原告应付给被告的房屋转让款应扣除自2014年12月1日至2015年12月31日期间承租人已付给被告的租金270833元。其中2015年1月1日至2015年12月31日租金为250000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规强制性之规定，合法有效。原、被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据双方签订的合同及补充协议，被告有义务配合办理房屋租赁合同主体变更手续，然被告收取的诉争房的租金后，却拒绝支付给原告，其行为已构成违约，故诉争房2015年1月1日至2017年9月30日的租金687500元扣除已抵扣的2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金250000元，剩余437500元被告应支付给原告。原告诉请按日1000元/日支付违约金明显过高，且原告并未举证证明因被告违约对其所造成的损失，亦未能提供相关证据证实其所发生的损失已高于违约金金额，应依法承担举证不能的不利后果。因此，综上考虑，结合本案实际情况本院酌定按月利率2%支付违约金。第三人陈雄伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李云忠于本判决生效之日起十日内偿还原告叶其蓁437500元并支付违约金（以上述金额为本金，自2015年1月1日起按月利率2%支付止被告实际还清款项之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费15640元，原告负担1640元，被告负担14000元。公告费560元，由被告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 梁旭丹审 判 员 林心恩代理审判员 沈 谞二〇一七年四月二十日书 记 员 郑文欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE第7页共7页 来源：百度搜索“”