（2017）皖1102民初300号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-24
案件名称
张本东与滁州市鼎盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市琅琊区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张本东,滁州市鼎盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1102民初300号原告：张本东，男，1962年11月26日出生，汉族，住滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：许同元，安徽环滁律师事务所律师。被告：滁州市鼎盛房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341102567536359Q。法定代表人：李志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张伟，安徽伟诚律师事务所律师。原告张本东与被告滁州市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称滁州鼎盛房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月22日公开开庭审理了本案。原告张本东的委托诉讼代理人许同元，被告滁州鼎盛房产公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张本东向本院提出诉讼请求：判令滁州鼎盛房产公司支付逾期交房违约金59978元。诉讼过程中，张本东变更诉讼请求：判令滁州鼎盛房产公司支付逾期交房违约金60078元（2016年1月1日至2016年1月31日，以房款510000元为基数，按日万分之二计算；2016年2月1日至2016年11月6日，以房款510000元为基数，按日万分之四计算）。事实与理由：2014年10月23日，张本东与滁州鼎盛房产公司签订一份《滁州市商品房预售合同》约定；张本东购买滁州鼎盛房产公司开发的位于滁州市××鼎盛××城××单元××室房屋，房屋总价510000元，交房日期为2015年7月30日前，并约定了违约责任。张本东交清全部房款后，滁州鼎盛房产公司2016年11月6日才通知办理交付房屋手续，滁州鼎盛公司已支付2015年12月31日前的违约金，自2016年1月1日起至同年11月6日期间的违约金未支付。滁州鼎盛房产公司在庭审中辩称：违约属实，认可合同约定的日万分之一的违约金，但后期补充条款关于违约金约定过高，请求法院予以调整。张本东为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、张本东的身份证复印件各一份。证明张本东的基本情况；证据二、《滁州市商品房预售合同》、税费发票复印件各一份。证明张本东与滁州鼎盛房产公司存在房屋买卖合同关系，滁州鼎盛房产公司未按照合同履行交房义务，构成违约；证据三、2015年12月20日的通知一份。证明滁州鼎盛房产公司逾期交房，愿意承担违约责任；证据四、鼎盛鑫城交房通知书一份。证明滁州鼎盛房产公司于2016年11月6日通知交房；证据五、2015年7月13日和2015年10月28日通知复印件二份，证明滁州鼎盛房产公司分别于上述日期通知交房，但未交付。上述五组证据经滁州鼎盛房产公司质证，对证据的真实性无异议，但认为证据三约定的违约金过高，请求法院予以调整；对证据四认为通知书上面没有滁州鼎盛房产公司印章，实际交房时间是2016年9月12日，违约金应计算到2016年9月11日。滁州鼎盛房产公司为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、滁州鼎盛房产公司的营业执照一份。证明滁州鼎盛房产公司的基本情况；证据二、房屋验收移交表一份。证明2016年9月12日滁州鼎盛房产公司已将房屋移交给张本东，违约金应计算到2016年9月11日。上述二组证据，经张本东质证，对证据一无异议；对证据二不认可，认为验收移交表虽然为张本东签名，但滁州鼎盛房产公司并未将房屋实际交付，书面通知2016年11月6日交付房屋。本院认为：张本东举证的证据与滁州鼎盛房产公司举证的证据一均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。滁州鼎盛房产公司举证的证据二，本院对其真实性予以确认，因该公司未举证张本东领取钥匙时房屋已具备交付条件，且滁州鼎盛房产公司于2016年11月6日通知张本东交付房屋，故本院对证据二的证明目的不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：2014年10月30日，滁州鼎盛房产公司作为甲方与张本东作为乙方，签订一份《滁州市商品房预售合同》，载明：第二条乙方向甲方购买鼎盛X城X幢X单XX室，政府批准的规划用途为住宅。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币4866.41元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币510000元。第十条该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：二、取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋庙宇的抵押已注销。第十一条甲方定于2015年7月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、双方协商解决，如解决无效，乙方有权单方面解除本合同。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日起7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签订交接单、领取钥匙。2015年12月20日，滁州鼎盛房产公司向张本东发出通知一份，载明：我公司开发建设的“鼎盛香榭丽舍”项目，因为工程进展，导致交房延期，给广大业主带来不便，深感歉意。经我公司与业主代表协商决定：本于2015年7月31日交房的112户客户，自2015年11月1日起至2016年1月31日赔付日万分之二违约金，另自2016年2月1日起，赔付日万分之四违约金，违约金赔付直至交房。违约金按次月赔付。2016年9月12日，张本东领取了房屋钥匙。2016年11月6日，滁州鼎盛房产公司通知张本东办理交房手续，该公司已支付2015年12月31日前的违约金。另查，张本东购买的房屋总房款为510000元。本院认为：滁州鼎盛房产公司与张本东于2014年10月30日签订的《滁州市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，合法有效。合同约定滁州鼎盛房产公司于2015年7月30日将房屋交付给张本东，但滁州鼎盛房产公司未按约交付，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。张本东虽然于2016年9月12日领取了房屋钥匙，但滁州鼎盛房产公司未举证证明张本东领取钥匙时房屋已具备交付条件，且该公司于2016年11月6日通知张本东办理交房手续，故承担违约金的截止时间应为2016年11月5日。滁州鼎盛房产公司已支付了2015年12月31日前的违约金，尚应支付2016年1月1日至2016年11月5日计310天的违约金。滁州鼎盛房产公司于2015年12月20日承诺2015年11月1日起至2016年1月31日赔付日万分之二违约金，另自2016年2月1日起，赔付日万分之四违约金，违约金赔付直至交房。《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨。但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约金以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。本案中，张本东的实际损失应为滁州鼎盛房产公司逾期交房造成的损失，如按滁州鼎盛房产公司通知，滁州鼎盛房产公司每日应支付张本东违约金510000元×0.0004=204元显然过高，本院对滁州鼎盛房产公司称违约金过高，要求调整的意见予以采纳。本院以张本东的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量，将2016年2月1日之后逾期交房的违约金标准调整为按日万分之二计算。滁州鼎盛房产公司应支付违约金为31620元（510000元×0.0002×310天）。本院对张本东的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滁州市鼎盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告张本东违约金31620元；二、驳回原告张本东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告张本东负担100元，被告滁州市鼎盛房地产开发有限公司负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 齐丽丽二〇一七年四月二十日书记员 王金敏附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”