（2017）吉01民终1497号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-15
案件名称
南关区薛氏中医门诊部与长春市交电贸易总公司五金交电化工公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南关区薛氏中医门诊部,长春市交电贸易总公司五金交电化工公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终1497号上诉人（原审被告）：南关区薛氏中医门诊部，住所：长春市南关区大马路2126号。法定代表人：王小丽，主任。委托诉讼代理人：闫泽少，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市交电贸易总公司五金交电化工公司，住所：吉林省长春市宽城区厦门路60号。负责人：杨雨澄，经理。上诉人南关区薛氏中医门诊部（以下简称薛氏门诊）因与被上诉人长春市交电贸易总公司五金交电化工公司（以下简称交电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2016年11月28日作出的（2016）吉0102民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：交电公司将位于长春市二道街中环12区46栋5号270平方米的商业用房（简称案涉房屋）出租给薛氏门诊使用，租赁期间双方签订了多份合同，分别为：（一）2005年8月1日，交电公司与薛氏门诊经营者薛岭签订《联营合同》，约定交电公司将案涉房屋作为联营场地。（二）2005年8月10日，交电公司与薛岭签订《租房合同》，约定将案涉房屋租给薛岭使用，租赁时间从2005年8月1日至2025年9月30日止，共计20年，年租金33000元。（三）2005年9月30日，交电公司与薛岭签订《租赁合同书》，约定交电公司将案涉房屋租给薛岭使用，年租金为45000元，一次性付清；租期为一年，自2005年10月1日起至2006年9月30日止；交电公司承担供暖费，薛岭承担水费、电费。2005年9月21日，交电公司收取租金45000元。（四）2005年10月20日，交电公司与薛岭签订《协议书》，双方约定交电公司将案房屋承租权转让给薛岭，同时薛岭将购房定金20万元支付给交电公司。因该合同未能履行，一审法院于2012年12月25日作出（2012）南民初字第1502号民事判决：交电公司返还薛岭购房定金20万元。（五）2006年3月24日，交电公司原法定代表人葛新民与薛岭签订《房屋租赁补充协议》，约定按照2005年8月10日的《租赁协议》执行。（六）2012年7月1日，交电公司与薛氏门诊签订《租赁合同书》一份，约定交电公司将案涉房屋租给薛氏门诊使用，年租金为145000元，一次性付清；租期为一年，自2012年7月1日起至2013年7月1日止；薛氏门诊承担水费、电费、供暖费。该合同第七条约定：“原有合同与本合同无关。”案涉房屋，即坐落于长春市南关区二道街中环12区46栋5号的商业用房所有权人为长春房地（集团）有限责任公司，该房屋由交电公司承租，由长春房地（集团）有限责任公司物业总公司永泰分公司代收公有房屋租金及物业管理费。2013年6月至2015年6月间，薛氏门诊代交电公司向长春房地（集团）有限责任公司物业总公司永春分公司交纳了公有房屋租金58081.75元。2013年6月至2015年6月间，薛氏门诊交纳了物业费2669.25元。2012年8月2日，交电公司曾以薛岭为被告提起诉讼，索要2006年10月1日至2012年6月30日房屋租金及利息，经一审法院（2012）南民初字第1126号民事判决书确认：上述2005年9月30日签订的《租赁合同书》、2012年7月1日签订的《租赁合同书》、2005年8月10日签订的《租房协议》、2006年3月24日签订的《房屋租赁补充协议》均属合法有效，并判决薛岭给付交电公司房屋租金63867元，从2012年8月2日起至判决���效之日止按同期人民银行贷款利率为标准赔偿原告利息损失。该判决现已经生效。2015年2月11日交电公司向一审法院提起本案诉讼，要求判令：1.薛氏门诊搬离占用的交电公司房屋；2.薛氏门诊支付交电公司自2013年7月2日至2016年3月2日的房屋占用费用386667元（年占用费145000元，共计32个月）；3.诉讼费由薛氏门诊承担。事实和理由为：2012年7月1日，交电公司与薛氏门诊签订《租赁合同书》约定交电公司将南关区二道街商业用房（位于二道街中环12区46栋5号）租给薛氏门诊使用，年租金145000元，租期自2012年7月1日至2013年7月1日止，合同签订后，薛氏门诊向交电公司支付了全部租金。合同到期后，薛氏门诊没有向交电公司提出续租，交电公司多次要求薛氏门诊搬离承租房屋，参照约定的租金支付房屋占有使用费，薛氏门诊拒不搬出，也不支付房屋��用费。薛氏门诊辩称：1.当时案涉房屋处于闲置状态，双方准备以联营方式合作。因交电公司经营状况十分困难，薛氏门诊准备购买该房屋的使用权，经过几次协商，先后变更了几次协议，交纳了定金，但交电公司没有实现该房屋使用权的出让，在不能还清薛氏门诊已交付的款项的情况下，薛氏门诊与交电公司签订了以租代购的协议；2.薛氏门诊是争议房屋的合法承租人，薛氏门诊从2005年8月10日开始向房产部门缴纳费用。2005年10月的45000元和2012年的145000元是交电公司急于用钱，临时先在薛氏门诊处取得的款项，并非是租赁费，实际是薛氏门诊给交电公司以租代购款项的一部分；3.依据2006年3月24日的补充协议，薛氏门诊与交电公司之间的合同依法有效，并且经过法院判决确认有效，多年来双方一直履行该合同，虽然在2012年7月1日双方签订了一年的租赁合同，那是在交电公司胁迫下形成的。综上，交电公司的诉讼请求与事实不符，无法律依据，请依法驳回交电公司的诉讼请求。审理过程中，经薛氏门诊申请，一审法院委托吉林信达司法鉴定中心对2012年7月1日签订的《租赁合同书》上交电公司的印章印文与样本印文是否同一印章所盖印进行鉴定，鉴定意见为：公章印文不是同一枚印章所盖印。2015年8月10日，一审法院作出（2015）南民初字第414号民事判决：一、被告薛岭于本判决生效后立即给付原告交电公司拖欠的房屋租金（自2013年7月2日至实际搬离之日止按年租金33000元标准计算，并扣减被告已代缴的公产房租金58081.75元）；二、驳回原告其他诉讼请求”。宣判后，交电公司不服，向本院提起上诉。2015年12月15日，本院作出（2015）长民一终字第484号民事裁��，将本案发回重审。一审法院重审后认为：交电公司与薛氏门诊先后签订的两份《租赁合同书》及《租房协议》、《房屋租赁补充协议》已被生效法律文书确认为有效，虽然2012年7月1日的《租赁合同书》上交电公司的签章经鉴定与样本的公章印文不是同一印章所盖印，但合同书上双方负责人的签字是真实的，并不影响合同的效力，故该份合同书是合法有效的。双方之前签订的一系列合同及协议是双方多个意思表示，先前签订的协议已被后签订的协议的意思表示所改变，双方的租赁关系应以签订日期为2012年7月1日的最后一份协议确认，故双方的租赁合同已于2013年7月1日到期。薛氏门诊在合同到期后没有与交电公司续签，但一直在实际使用房屋，其与交电公司之间形成了不定期租赁关系，交电公司主张薛氏门诊搬离房屋符合法律规定，应予采��。关于交电公司主张薛氏门诊支付自2013年7月2日至2016年3月2日房屋占用费用386667元（年占用费145000元，共计32个月）的意见，在不定期租赁期间，房屋租金应参照原租赁合同，故交电公司的主张符合法律规定，予以采纳。关于薛氏门诊认为其与交电公司实际是以租代购的意见，因法院生效判决交电公司返还薛氏门诊购房定金，故对薛氏门诊此抗辩意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告薛氏门诊于本判决生效后7日内立即迁出交电公司所承租的长春市二道街中环12区46栋5号，建筑面积270平方米的商业用房；二、被告薛氏门诊于本判决生效后7日内给付原告交电公司房屋占用费用386667元。案件受理费9311元，由薛氏门诊负担。如未按本判决指定期间履行��付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，薛氏门诊不服，向本院上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.从双方签署的一系列租赁合同看租金和租期的约定。上诉人与被上诉人围绕2005年8月10日签订的租赁合同进行过多次调整、变更和补充，而最后一份协议即2012年7月1日的租赁合同从内容看也只是短期（一年）的增加和补充，并没有对此前一系列的租赁合同约定的租期和租金做其他调整，尤其该合同第七条约定“原有合同与本合同无关”，表明最后一份租赁合同并不是对原合同的终止和解除。2.从合同效力和产生结果上看。首先，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的各份合同均合法有效，那么早在2005年签订的租赁合同就明确约定租期20年，以后的多次变更和补充却并未对上述租赁进行变更；其次，2005年8月10日的租赁合同约定年租金3.3万元，到2005年9月30日的租赁合同变更为年租金4.5万元，再到2006年3月24日的补充协议将年租金又变回3.3万元，再到2012年的租赁合同增加年租金到14.5万元。在该份合同履行完毕后，年租金标准仍然执行2005年租赁合同约定的3.3万元；第三，上诉人在签订2005年租赁合同时已经支付了前10年的租金33万元，也按约定在2015年9月向被上诉人支付后10年的租金，但被上诉人拒收，上诉人无奈只得将该笔租金提存到法院。这说明原合同的租期和租金约定是明确的，且前10年和后10年上诉人均依约支付；第四，2012年至2013年约定的增加14.5万元租金是受到被上诉人骚扰的情况下的无奈；第五，双方先后签订了4份租赁合同，一直是按3.3万元支付租金，这是交易习惯，仅仅是2012年7月至2013年7月这一年增加���14.5万元。不能扩大理解为是对2005年租赁合同的变更或解除。结合本案各份合同产生的结果，没有变更的内容按原合同执行。现有证据不能证明2012年租赁合同是对原来系列合同的变更和解除。3.一审判决存在遗漏事项。既然上诉人与被上诉人签订的系列租赁合同均有效，按照约定，上诉人代缴的公房租金就应当在租赁费中扣除，但一审判决却遗漏此项，损害上诉人合法权益。4.一审判决认定双方在2013年7月1日合同到期后没有续约，双方形成不定期租赁合同关系是错误的。请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的无理诉求，诉讼费由被上诉人承担。交电公司二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：1.就案涉房屋租赁事宜，交电公司与薛��门诊（薛岭）先后共计签订过5份房屋租赁合同，即2005年8月1日的《联营合同》、2005年8月10日的《租房合同》、2005年9月30日的《租赁合同书》、2006年3月24日的《房屋租赁补充协议》和2012年7月1日的《租赁合同书》，上述合同均是双方真实意思表示，应认定合法有效。因合同标的唯一及合同主体相同，双方当事人就案涉房屋仅能存在一种租赁合同关系，而不可能多种租赁合同关系并存，在先成立的租赁合同关系必然被在后成立的租赁合同关系所替代。事实亦是如此：2005年8月10日的租赁合同签订后，2005年8月1日的租赁合同（联营合同）终止履行；2005年9月30日的租赁合同签订后，2005年8月10日的租赁合同终止履行。2005年9月30日的租赁合同履行完毕后，双方之所以恢复履行2005年8月10日的租赁合同，是因为2006年3月24日的补充协议明确约定双方继续执行2005年8月10日的租赁合���，即双方以签订补充协议的方式重新确立了与2005年8月10日合同内容相同的租赁合同关系，而非在2005年9月30日的租赁合同履行完毕后自动恢复2005年8月10日的租赁合同关系。基于此，在2012年7月1日双方签订租赁合同后，2005年8月10日的租赁合同当然已终止履行。又因双方在此后并未另行签订恢复执行2005年8月10日租赁合同的协议，在2012年7月1日的租赁合同履行完毕后，双方之间不再存在房屋租赁合同关系。故交电公司要求薛式门诊腾退案涉房屋于法有据，应当予以支持。薛式门诊主张2012年7月1日的租赁合同仅为临时性协议，该份合同履行完毕后双方自动恢复履行2005年8月10日的租赁合同没有事实和法律依据，本院不予支持。2.薛式门诊在2013年7月1日双方之间的租赁合同关系已经终止后仍然占有使用案涉房屋，属于非法侵占行为，其应当按照最后一份房屋租赁合同即2012年7���1日租赁合同约定的租金标准向交电公司支付房屋占有使用费，但同时应当扣除薛式门诊已经向公房管理部门即长房物业公司缴纳的案涉房屋公有房屋租金58081.75元及物业费2669.25元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，但存在漏判，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初220号民事判决第一项；二、变更长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初220号民事判决第二项为：上诉人南关区薛氏中医门诊部于本判决生效后立即给付被上诉人长春市交电贸易总公司五金交电化工公司房屋占有使用费人民币325916.00元；三、驳回被上诉人长春市交电贸易总公司��金交电化工公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计16411.00元，由上诉人南关区薛氏中医门诊部负担13831.00元，被上诉人长春市交电贸易总公司五金交电化工公司负担2580.00元。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智审 判 员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一七年四月二十日书 记 员 杜 易 来自：