（2017）川15民终346号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-19
案件名称
尹胜群与四川紫牛置地有限公司商品房销售合同纠纷 二审民事判决书
法院
四川省宜宾市中级人民法院
所属地区
四川省宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹胜群,四川紫牛置地有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终346号上诉人（原审原告）：尹胜群，女，1969年10月出生，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审被告）：四川紫牛置地有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区外南街59号8楼。法定代表人：张健川。上诉人尹胜群因与被上诉人四川紫牛置地有限公司（以下简称紫牛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初6775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人尹胜群上诉请求：判决撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初6775号民事判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；判决被上诉人承担一、二审全部诉讼费。理由：一审法院以《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百五十九条驳回上诉人的上诉请求错误，双方当事人虽然在《商品房买卖合同》中约定了剩余房款由买受人向银行申请按揭贷款支付，但同时也约定了由被上诉人代上诉人办理按揭贷款并向被上诉人缴纳了办理按揭贷款所需费用，提供了办理按揭贷款所需的全部资料，由于上诉人已将本案诉争房屋另行抵押，故房屋未能办理按揭贷款的责任应该由被上诉人承担，且双方签订《商品房买卖合同》明确约定了上诉人取得产权证书的日期是房屋交付之日起365个工作日，并没有约定以交清全部购房款为过户登记的前提条件，一审被上诉人也没有拒绝为上诉人办理房屋产权过户；一审法院已房屋已经办理了抵押登记为由驳回上诉人的诉讼请求错误，抵押权人梁友平抵押权的起始日期是2014年7月25日，终止日期是2016年1月24日。上诉人房屋的抵押权在上诉人起诉之前就已终止，二审时，上诉人再次到房管局查询了房屋情况，现本案诉争房屋已无任何抵押权，因此，一审法院称本案房屋已设置抵押，认定事实明显错误，即使设置了抵押，也应该由被上诉人偿还债务并清除抵押后为上诉人办理产权过户登记；上诉人按照《商品房买卖合同》约定已经委托被上诉人申请办理过户登记手续，被上诉人应该履行自己的办证义务。被上诉人紫牛公司辩称，没有办理权属证书确实是被上诉人的责任，目前被上诉人亦在积极努力的处理，关于抵押权的事实，合同中有明确约定，故案件是抵押在前，销售在后。尹胜群向一审法院起诉请求：1.紫牛公司立即办理原告位于宜宾市中坝桥旁外滩壹号1幢负1层42-6号商业房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；2.紫牛公司赔偿违约金1000元；3.诉讼费由紫牛公司承担。一审法院认定事实：2014年1月21日，尹胜群（买受人）与紫牛公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，购买位于沿江路天柏组团外滩壹号1幢负一层×号商品房，总价款562375元。该《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房为商业，为现房，其实测建筑面积共16.17平方米。”第四条约定“该商品房所分摊的土地使用权及产权已经设定抵押，抵押权人为贵阳银行成都支行、哈尔滨银行成都分行，抵押登记部门为宜宾市房地产管理局，抵押登记日期为2013年3月29日、2013年8月9日。”第十一条约定“出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用人民币400元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人未提供有效的办理权属登记资料的除外”。合同附件四约定以贷款方式支付，买受人于合同签订当日向出卖人支付首付款282375元，剩余房款28万元由买受人向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，尹胜群按约向紫牛公司支付了首付款282375元、契税22495元、维修基金1687元、转移登记费560元、转让手续费4218元、代办费、国土证费440元、抵押登记费550元、抵押手续费448元。2014年1月21日，尹胜群与宜宾海港城商业管理有限公司（以下简称海港城公司）签订了《委托经营管理合同》，尹胜群将其购买的外滩壹号商业用房的全部委托经营管理权委托给海港城公司，委托期限起始于《宜宾市商品房买卖合同》约定的交付之日起，即2014年4月30日至2023年4月29日，共计9年，约定委托期间每3年签订一次租赁合同，并对租金的金额及支付方式进行了明确约定。紫牛公司已向尹胜群交付了本案诉争房屋，但至今未办理房屋所有权证及国有土地使用权证，故尹胜群诉至一审法院，要求判如所诉。另查明：根据一审法院于2016年11月到房地产管理部门的查询情况，本案诉争房屋于2014年7月25日由紫牛公司为借款人的债务在房管部门设定了抵押，抵押权人为梁友平。尹胜群于2016年11月22日向本院主张权利。一审法院认为：尹胜群与紫牛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效。根据本案证据，尹胜群仅按约支付了购房首付款282375元，尚欠购房款28万元未付清，加之本案所涉房屋已于2014年7月25日办理了抵押登记，抵押权人为案外人梁友平，故尹胜群诉请不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条之规定，判决如下：驳回尹胜群的诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由尹胜群负担。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。另查明，根据提交的房管局的查询信息，上诉人尹胜群所购房屋的抵押权已经消除，现在本案诉争房屋未设置抵押权，本院依法向尹胜群释明其能否付清剩余房款，上诉人尹胜群表示现在经济紧张确实无法付清。本院认为，签订合同当事人双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，买房人应该按照合同约定的价格全额支付购房款，买受人在没有支付相应对价的前提下，没有要求被上诉人办理过户登记的权利；上诉人认为双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了由被上诉人代上诉人办理按揭贷款，本案诉争房屋的抵押权虽已解除，但由于被上诉人没有缴纳剩余房款，本院认为，即使被上诉人存在违约行为，上诉人亦可通过其余方式完成自己的付款义务，被上诉人违约与上诉人没有依合同约定全面履行自己的付款义务是两个法律关系，上诉人该上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人尹胜群负担。本判决为终审判决。审判长 张雪萍审判员 王 春审判员 吴 靖二〇一七年四月二十日书记员 陈珏劲 微信公众号“”