（2017）渝02民终1003号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
谭开富与张献涓房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谭开富,张献涓
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终1003号上诉人（原审被告）：谭开富，男，汉族，1977年3月20日生，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：张献涓，女，汉族，1983年4月14日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：张尚春（系张献涓父亲），男，汉族，1946年2月7日出生，住重庆市万州区。上诉人谭开富因与被上诉人张献涓房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初2878号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭开富上诉请求:撤销重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初2878号民事判决，依法改判。主要理由:被上诉人出示的《万县市天城区农村村（居）民原宅基地建房用地许可证》不合法，本案争议的房屋是违法建筑。被上诉人张献涓辩称，我的房屋合法，本案争议的是房屋租赁关系。要求维持原判。一审原告张献涓向一审法院起诉请求:1、被告归还原告位于重庆市万州区钟鼓楼街道桑树社区第6组约80平方米的租赁房屋；2、被告给付从2011年2月1日��至还房之日止的房屋租金（年租金按1000元计算）；3、判令被告停止侵害排除妨碍，将租房旁修建的地基基础拆除并恢复原状。一审法院认定事实:张尚春、张献涓系父女关系，谭开富婚前为万州区熊家镇王家村8组村民。2004年9月27日原、被告依法登记结婚，谭开富婚后户籍迁入万州区钟鼓楼街道桑树6组（现更名为重庆市万州区钟鼓楼街道桑树社区居委会6组，以下简称桑树社区6组）。因张献涓、谭开富婚前在桑树社区6组并无宅基地房屋，经张献涓申请，2004年12月28日原重庆市万州区钟鼓楼街道办事处审查批准，向宅基地使用权人张献涓核发农村村民原宅基地建房用地许可证【万县市天城区钟办乡（镇）字第56号】，批准张献涓用原宅基地建80平方米砖瓦结构房屋。张尚春协助原、被告在批准用地上建房后，原、被告开始在此房屋居住。因双方感情破裂，2009年12月8日原、被告自愿登记离婚，离婚协议书约定：婚姻存续期间双方无共同财产和债权债务，2岁婚生女谭某某由男方抚养。由于原、被告离婚后谭开富无房屋居住，张尚春征得原告同意后，2010年2月1日张尚春与谭开富签订《租房合同》，约定：“张尚春将钟办桑树6组公路旁房屋一套（80平方米）租给谭开富，租期一年（至2011年2月1日），年租金1000元……”。谭开富向张尚春支付一年租金后居住至今，现该房屋由谭开富母亲及谭开富父女三人共同居住生活。2016年1月下旬原告发现谭开富在租住房屋旁自备建筑材料，建好房屋地基基础后准备扩建房屋，原告阻止建房后双方发生纠纷。另查明被告谭开富改建或扩建房屋并未取得合法的审批手续，现已停止建房活动。1999年因“护驸公路”加宽扩建，同年12月11日拆迁人重庆市万州区枇杷坪街道办事处与被拆迁人张尚春签���“房屋拆迁补偿安置协议书”，已交付张尚春及家人位于万州区玉安小区安置还房两套（家庭成员共6人，面积120平方米）。一审法院认为，本案诉争房屋位于城市郊区，其土地性质属农村集体所有土地，房屋性质为农村村民在宅基地上的自建房。原告张献涓及家人1999年因“护驸公路”扩建取得了二套拆迁还房，当时张献涓系未成年人，虽随父母搬迁至玉安小区共同居住生活，成年后公安机关为她办理的居民身份证（有效期至2017年7月13日）其户籍住所地为桑树社区6组8号，仍为桑树社区6组集体经济组织成员。2004年9月27日张献涓、谭开富登记结婚，张尚春、张献涓及家人拆迁安置还房后在桑树社区6组并无宅基地房屋，经原万州区钟鼓楼街道办事处审查批准，准许该组村民张献涓利用该组宅基地建房并不违反法律的规定。被告谭开富婚后户籍虽迁入桑树社区6组与张��涓共同生活，无论本案诉争房屋的建房原因和目的是否属于二人结婚居住使用，但因原、被告在离婚协议中已明确约定“婚姻存续期间双方无共同财产”，离婚后又与张尚春签订上诉房屋租赁合同的客观事实，根据建房用地许可证载明的权利人和离婚协议书的约定，原告张献涓应为本案租赁房屋的财产所有人（使用权）。张尚春虽然不是出租房屋的使用权人，但他与张献涓系父女关系谭开富早已明知，张尚春受张献涓委托在授权范围内以自己名义与被告订立租房合同，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，该合同的权利义务应由原、被告承担。租赁期限届满谭开富继续使用租赁房屋至原告提起诉讼之日原告张献涓没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。虽无书证证明原告已履行了解除合同的通知义务，但现行法律并未对解除租赁合同的通知方式进行明确规定。本案不定期租房合同被告拒付租金已长达6年之久，且原告提起诉讼之日已明确表达了要求被告归还租赁房屋的诉求，应视为以合理方式履行了法律规定的通知义务。被告迟延履行主要债务（租金）致使原告不能实现合同目的，本案不定期租房合同已经解除。被告抗辩主张于法无据，与本院查明的案件事实不符，不予采纳。综上所述，原告提出的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（一项）、第（二项）、第（三项）、第（五项），《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，判决：一、被告谭开富在本判决生效后60日内按年租金1000元标准计算，给付原告张献涓不定期租房合同履行期间欠付的房屋租金（从2011年2月2日起到归还房屋之日止）；二、被告谭开富在本判决生效后60日内，自行将位于重庆市万州区钟鼓楼街道桑树社区居委会6组承租房屋旁修建的地基基础拆除并恢复原状后，向原告张献涓履行归还租赁房屋的义务。案件受理费184元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据，一审查明的事实与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,上诉人租赁被上诉人的房屋后，无正当理由拒付租金已长达6年之久，故一审依法判决上诉人支付租金并归还租赁房屋并无不当。至于本案争议的房屋是否属于违法建筑，不属于本案审查范围，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，谭开富的上诉请求不能��立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184.00元,由谭开富负担。本判决为终审判决。审 判 长 田 敏审 判 员 肖 毅代理审判员 胡相龙二〇一七年四月二十日书 记 员 柯 进 来自：