（2017）闽02民终767号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-18
案件名称
刘美蓉、厦门首开翔泰置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘美蓉,厦门首开翔泰置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终767号上诉人（原审原告）：刘美蓉，女，1982年11月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门首开翔泰置业有限公司。法定代表人：石守京，总经理。委托诉讼代理人：徐蓉蓉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王树人，北京市君致律师事务所律师。上诉人刘美蓉因与被上诉人厦门首开翔泰置业有限公司（以下简称首开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2016）闽0213民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘美蓉上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持其原审的诉讼请求。事实与理由：一、讼争房产的天花板漏水，符合《商品房买卖合同》约定的“房屋主体结构存在严重质量问题影响正常居住使用”的情形。天花板大面积多处漏水，严重影响了正常的居住使用，因此拒收房屋具有充足的事实和合同依据。一审法院认为“不属于房屋主体结构存在严重质量问题”有悖常识。二、拒收房屋的情况均在《房屋查验表》和《房屋验收记录单》上记录，首开公司的验房员予以签字确认，因此拒收房屋得到了首开公司的承认。三、一审法院混淆了保修义务和提供具备正常使用功能的房屋交房义务的区别，一审法院认为只要履行了保修义务就不用承担提供的房产存在严重质量问题的责任，因而认定交房的观点是错误的。四、讼争房产因根本不具备正常使用的条件，从未实际交房，刘美蓉亦未领取钥匙，从未签收过房屋交接单，一审法院仅凭讼争楼盘2014年1月27日通过竣工验收，就直接认定交房日期和逾期交房违约金的起算日期为2014年1月27日，认定事实严重错误，依法应予纠正。五、首开公司自己提交的证据，足以证明讼争房产存在严重质量问题，涉及建筑主体构造。该严重质量问题延续至今，仍在漏水，一审法院判令首开公司继续维修屋顶，也证明了这一点。第一次起诉时首开公司提供的《关于首开领祥国际住宅小区23#楼2403户屋面渗水的维修情况报告》证明了首开公司自认屋顶漏水的问题需要对屋顶进行大范围的拆除重做，屋顶漏水的问题，涉及屋顶的建筑主体结构。综上，请求二审法院依法改判。首开公司答辩称，1、在房屋质量保证书第三条第二项明确规定：主体工程和屋面防水是属于不同的保修范围，前者保修年限为50年，后者保修年限为5年。因此天花板渗水，不是合同约定的拒收理由。2、该房屋不是主体结构有质量问题，刘美蓉已经履行了签收房屋的手续。3、首开公司提交的维修说明，足以证明已按照合同约定，履行保修义务。综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，故请二审法院驳回上诉，维持原判。刘美蓉向一审法院起诉，请求判令：1.首开公司维修并解决首开·领翔国际（A1-C）21#楼24层03单元房产的天花板漏水问题；2.首开公司向刘美蓉支付逾期交房违约金，自2013年12月29日至首开公司将房屋天花板不再漏水的房屋交付刘美蓉之日止。一审法院认定事实：2013年1月3日，刘美蓉与首开公司签订商品房买卖合同一份，约定刘美蓉向首开公司购买首开﹒领翔国际（A1-C）21#楼24层03单元商品房。其中，合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定，该商品房用途为住宅，建筑面积共118.54平方米，其中套内建筑面积92.18平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.36平方米。第四条“计价方式与价款”约定，商品房单价为每平方米8343.72元，总金额989065元。第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、燃气管道、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条“保修责任”约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。第二十三条约定，本合同附件与本合同具有同等法律效力。商品房买卖合同附件六合同补充协议第二条第7款约定，双方办理交接时，出卖人（或其委托的前期物业管理单位）与买受人（或其委托代理人）共同进行物业验收并签署房屋交接单。买受人接收房屋钥匙的即视为房屋交付完成。在交付房屋时，买受人如对房屋质量有异议的，应在交房后7日内，具体、详细的以书面形式向出卖人提出，经出卖人确认后，按合同及本协议约定的方式整改。否则，视为买受人对房屋质量和配置、设施等无异议。买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在严重质量问题影响正常居住使用外，不以房屋的建筑、材料材质等存在细节处理不当、施工不符合规范等质量问题为由拒绝接收房屋。否则，视为出卖人已经完成交付义务。但出卖人应对买受人提出的房屋质量问题及时进行维修和整改。第二条第11款约定，房屋的保修期自交付使用之日起计算，因买受人原因造成交房延期的，房屋的保修期自视为交付之日起计算。合同签订后，刘美蓉按约定支付了购房款。讼争房屋所在的首开﹒领翔国际21#楼于2014年1月8日经消防验收合格，并于2014年1月27日通过竣工验收。2014年1月9日，首开公司在厦门日报发布交房通知，通知首开﹒领翔国际21号楼等房屋于2014年1月10日起开始交付工作。刘美蓉于2014年1月11日前往办理交房手续时，发现房屋存在顶棚漏水、裂缝等问题，遂拒绝接收房屋。其后，首开公司多次对房屋质量问题进行维修。刘美蓉以房屋未完全修好为由，始终拒绝接收房屋。2015年7月3日，刘美蓉向一审法院提起诉讼，并于2016年2月1日申请撤回起诉，一审法院依法予以准许。其后，双方协调未果，刘美蓉再向法院起诉，请求判如所请。一审法院认为，刘美蓉与首开公司签订的商品房买卖合同及补充协议的内容均不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。刘美蓉所购买的首开﹒领翔国际（A1-C）21#楼24层03单元商品房确实存在房屋天花板漏水问题，首开公司应当在合同约定的保修期内履行保修义务。合同约定首开公司应于2013年12月28日前将符合商品房买卖合同第八条约定的房屋交付刘美蓉使用，但讼争房屋直至2014年1月8日通过消防验收、2014年1月27日通过竣工验收，已逾期30天。因此，首开公司应当按照商品房买卖合同第九条的约定向刘美蓉支付逾期交房违约金989065元×0.0001×30天=2967.19元。刘美蓉以房屋存在天花板漏水等问题而拒绝接收房屋，但上述问题并不属于商品房买卖合同附件六合同补充协议第二条第7款所约定的房屋主体结构存在严重质量问题之情形，且首开公司亦有履行保修义务。因此，刘美蓉主张首开公司支付自2013年12月29日起至房屋天花板不再漏水的房屋交付之日止的逾期交房违约金的主张，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，判决：一、首开公司于本判决生效之日起十日内履行对首开﹒领翔国际（A1-C）21#楼24层03单元商品房天花板漏水质量问题的保修义务；二、首开公司于本判决生效之日起十日内向刘美蓉支付逾期交房违约金2967.19元；三、驳回刘美蓉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2935元，减半收取计1467.5元，由刘美蓉负担1434.5元，由首开公司负担33元。二审经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。刘美蓉认为一审判决遗漏查明房屋没有交接系因房屋有质量问题，该事实经首开公司工作人员的签字确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案的争议焦点系讼争房屋漏水是否属于合同中约定的房屋主体结构存在严重质量问题而影响正常使用居住，刘美蓉是否有权因此拒收房屋。讼争房屋已经过四方验收及消防验收合格，符合合同约定的交付条件。合同附件中的补充协议约定“买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在严重质量问题影响正常居住使用外，不以房屋的建筑、材料材质等存在细节处理不当、施工不符合规范等质量问题为由拒绝接收房屋。否则，视为出卖人已经完成交付义务。但出卖人应对买受人提出的房屋质量问题及时进行维修和整改。”刘美蓉所主张的漏水问题并不属于房屋主体结构的严重质量问题，若因漏水的程度状况已实际影响其正常使用讼争房屋，其可另行主张相应的损失赔偿。综上，刘美蓉不能以房屋漏水作为拒收房屋的合法事由。刘美蓉的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2868元，由刘美蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘文珍审 判 员 李向阳审 判 员 胡林蓉二〇一七年四月二十日代书记员 黄亚君附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”