（2017）黑01民终823号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-30
案件名称
上诉人孙微与被上诉人哈尔滨福思特房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙微,哈尔滨福思特房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书黑01民终823号上诉人（原审原告）：孙微，女，1973年6月15日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：高雪岩，黑龙江龙电律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨福思特房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人：冯超平，董事长。委托诉讼代理人：周海燕，黑龙江法大律师事务所律师。上诉人孙微因与被上诉人哈尔滨福思特房地产开发有限公司（以下简称福思特房地产公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙微的委托诉讼代理人高雪岩，被上诉人福思特房地产公司的委托诉讼代理人周海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙微上诉请求：1.撤销原判；2.判令福思特房地产公司支付2008年8月8日至实际办理商品房权属登记备案之日，至上诉开庭日共3140天的违约金共计832,100元；3.判令福思特房地产公司办理涉案房屋产权登记。事实与理由：1.哈尔滨福思特房地产公司交付钥匙的行为即转移占有行为应视为有效的交付使用。一审认定案涉房屋未交付使用属认定事实错误；2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，福思特房地产公司交付钥匙的行为即转移占有行为应视为有效的交付使用。一审认定案涉房屋未交付使用属于认定事实错误，适用法律不当。3.福思特房地产公司违法超建行为导致其严重违约，未能办理产权登记备案义务，一审法院未予调查取证，程序违法。福思特房地产公司辩称：1.案涉房屋没有竣工验收，未能取得项目竣工验收备案表，不具备法律规定的交付条件，即使判决福思特房地产公司为孙微办理房照，也无法执行。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。孙微的起诉请求：1.福思特房地产公司于判决发生法律效力之日起60日内将办理房产证应由出卖人提供的相关资料提交产权部门备案，并通知孙微申请办理涉案商品房产权证，履行完成涉案房屋协助办理房屋权属证书的义务；2.福思特房地产公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金760,550元（计算至起诉之日止）。违约金的计算公式为：逾期天数×总房款×0.0001，逾期天数自孙微实际接收房屋第400天起算至孙微取得房屋权属证书之日止；违约金的支付方式为：如若实际办证时间在判决发生法律效力之前，则福思特房地产公司应于实际办证之日起5日内支付违约金；如若实际办证时间在判决发生法律效力之后，则福思特房地产公司应于判决发生法律效力之日起5日内支付判决生效前发生的违约金，于实际办证之日起5日内支付判决生效后发生的违约金；3.福思特房地产公司承担本案诉讼费用；4.福思特房地产公司承担本案的诉讼代理费用。一审法院认定事实：2007年7月5日孙微与福思特房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：孙微购买福思特房地产公司开发的福思特大厦26层9号、10号商品房，房款为1,240,000元、1,410,000元；出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备项目竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；孙微已按合同约定交付房款。产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后400日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。一审法院认为，孙微与福思特房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。福思特房地产公司抗辩上述合同无效，无事实及法律依据，不予支持。因涉案房屋尚未交付，且双方合同约定应先交付房屋再办理产权登记，故孙微主张办理产权登记，依据不足，不予支持。根据合同约定，逾期办理产权登记产生的违约金计算起始日期为房屋交付使用后400日，而涉案房屋尚未交付，故孙微主张逾期办理产权登记产生的违约金，不予支持。孙微主张福思特房地产公司承担律师费，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回孙微的诉讼请求。案件受理费11406元，由孙微自行负担。本院二审期间，孙微围绕上诉请求提交视听资料及通知截图。本院组织当事人进行了质证。孙微提交该证据拟证明：1.哈尔滨福思特大厦物业管理物业公司为哈尔滨福思特康平物业有限公司；2.福思特房地产公司承诺为福思特大厦各业户出具正式发票并办理产权，登记。福思特房地产公司质证认为：对该证据的真实性有异议，对实质要件和形式要件都有异议，该证据无法证明待证事实的真实性。本院认证意见为，福思特房地产公司对该证据的真实性不予认可，孙微又不能证明该证据的真实性，本院对该证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房屋于2007年7月5日交付使用。2016年10月17日，福思特房地产公司向一审法院提交一份“情况说明”，该说明主要内容为：“1.因工程超建、导致竣工验收未能按期办理，现针对此类问题哈尔滨市政府已经成立历史遗留问题联合验收办公小组，我公司现正在积极的办理相关验收手续，并已经向政府相关部门报件，具体验收进度以政府受理时限为准，预计在2017年底前能够有所答复；2.购房人于巍（2501室、2502室）、孙微（2609室、2610室）、张冰峰（801室）是与我公司签定的购房合同，并由我公司出具的三联单购房款票据，且上述购房人已经按合同约定数额交相应房款；3.原报建工程项目为福思特商务酒店，后已变更为福思特大厦。”除上述事实外，本院对原审认定的其他事实予以确认。本院认为，孙微与福思特房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。”孙微已经按照合同约定履行了自己的义务，按期交纳了购房款，且案涉房屋于2007年7月5日交付使用，福思特房地产公司应该根据合同约定，在2008年8月4日前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认定涉案房屋尚未交付系案件基本事实认定错误，一审法院以涉案房屋尚未交付为由驳回孙微的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。关于福思特房地产公司逾期为孙微办理涉案房屋产权登记备案手续应如何承担违约责任的问题。福思特房地产公司未按照合同约定持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，其违约行为导致孙微不能在规定期限内取得房地产权属证书，福思特房地产公司应当按合同约定承担逾期办理该备案手续的违约责任。按合同约定福思特房地产公司应从2008年8月5日起至办理该备案手续之日止按日万分之一标准支付逾期办理该备案手续的违约金。孙微请求从2008年8月8日起算违约金，系其对权利的处分，应予以支持。关于孙微请求福思特公司给付律师代理费的问题，因涉案合同中就双方发生纠纷后所发生诉讼代理费的问题没有约定，孙微的该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，孙微的上诉理由部分成立，其该部分上诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7671号民事判决；二、哈尔滨福思特房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；三、哈尔滨福思特房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内给付孙微违约金（以2,650,000元为基数，自2008年8月8日起至本判决确定的自动履行期限内哈尔滨福思特房地产开发有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；四、驳回孙微的其他诉讼请求。如哈尔滨福思特房地产开发有限公司未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审受理费合计22,812元，由哈尔滨福思特房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何长滨审判员 王笑宇审判员 宋彦辉二〇一七年四月二十日书记员 于文娟 微信公众号“”