（2017）鲁08民终1056号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-12-11
案件名称
孙玉行、宋秀荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙玉行,宋秀荣,中国农业银行股份有限公司济宁运河支行,张申旺
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终1056号上诉人（原审被告）：孙玉行，男，1964年12月14日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：孙玉海（系孙玉行之弟），男，1966年3月27日出生，汉族，住山东省济宁市。上诉人（原审被告）：宋秀荣，女，1961年9月9日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：张杰，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司济宁运河支行。住所地：山东省济宁市阳光城市花园小区吴泰闸路沿街商业楼。负责人：王乃玺，行长。委托诉讼代理人：王志刚，山东开正律师事务所律师。原审第三人：张申旺，男，1965年6月8日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。上诉人孙玉行、宋秀荣因与被上诉人中国农业银行股份有限公司济宁运河支行（以下简称农行运河支行）、原审第三人张申旺房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（以下简称任城法院）作出的（2015）任民初字第2787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙玉行、宋秀荣上诉请求：撤销原判，依法改判孙玉行在18.75万元之内承担赔偿责任，宋秀荣不承担连带清偿责任。事实与理由：农行运河支行提供的《房屋买卖协议》是伪造的，相关判决确认该协议有效是错误的。（一）判令宋秀荣承担连带清偿责任是错误的。济宁市中级人民法院（以下简称济宁中院）（2015）济民初字第160号民事判决确认孙玉行构成无权处分，《房屋买卖协议》仅在农行运河支行与孙玉行之间具有约束力。《房屋买卖协议》对宋秀荣没有约束力，判令宋秀荣承担连带清偿责任是错误的。（二）一审判决认定事实错误。1.认定《房屋买卖协议》是孙玉行的原因导致无法履行是错误的，农行运河支行也有责任，宋秀荣没有责任。农行运河支行明知未经房屋共有人宋秀荣同意，仍然与孙玉行签订《房屋买卖协议》，自身具有过错。2.以2015年2月10日为时点评估房屋价值，作为计算农行运河支行损失的证据是错误的，应当以2001年12月24日作为评估时点。合同约定孙玉行应于2001年12月24日之前交付房屋，协助农行运河支行办理房屋确权手续。所以，孙玉行的违约时间点为2001年12月24日，应以该日期作为计算农行运河支行损失的时点。3.农行运河支行因案涉房产除所谓50万元房款及其利息外，没有其他经济损失，但是有78万元经济收益。收益应在损失额中扣减。（三）一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益损失赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本”。本案中：1.农行运河支行购买房屋的目的是为了开设储蓄所，孙玉行不交付房屋给农行运河支行造成的可预见损失仅为经营利润损失或者购房款及利息。农行运河支行主张的房屋差价，不属于可以预见的经营利润损失。2.农行运河支行的不当行为导致扩大的损失，孙玉行不予赔偿。农行运河支行没有按照合同约定要求孙玉行办理产权过户手续，无权就2001年12月24日之后扩大的损失要求赔偿。3.农行运河支行因孙玉行违约获得的收益87.8万元，应当在其损失额中扣除。87.8万元收益包括：营业收益68万元，张申旺收取案外人房租19.8万元。4.农行运河支行在签订《房屋买卖协议》时，没有履行充分注意义务，也没有在合理期限内要求孙玉行履行，甚至在2016年6月拍卖时也没有要求产权转让，存在重大过失，应当按照其过错程度自行承担相应损失。农行运河支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：（一）宋秀荣应承担连带清偿责任。1.《房屋买卖协议》签订及履行均发生在孙玉行、宋秀荣夫妻关系存续期间，案涉房产原系其二人夫妻共同财产，因处分该夫妻共同财产所产生的债务应当属于夫妻共同债务。2.孙玉行、宋秀荣作为共同卖方，于2011年4月2日将案涉房产另行出售给案外人孟祥东并办理产权过户手续，所得购房款属于其二人夫妻共同财产。因该根本性违约行为导致其二人无法向农行运河支行交付房屋，宋秀荣通过与孙玉行共同实施根本性违约行为而从中获益，对农行运河支行的损失负有直接责任。（二）一审判决对农行运河支行的损失认定正确。1.孙玉行与农行运河支行之间因房屋买卖协议产生纠纷后持续诉讼，直到2015年2月10日济宁中院作出（2014）济民再终字第56号民事判决，双方法律关系才得以被生效判决确认。一审判决以2015年2月10日作为评估时点并无不当。2.孙玉行明知房屋已经出售给农行运河支行，仍然实施“一房二卖”这一根本性违约行为，一审判决判令赔偿房屋差价损失符合损失填平原则和惩罚性赔偿原则。3.从违约不得获利这一原则看，孙玉行在山东省高级人民法院（以下简称山东高院）（2016）鲁民终978号案件庭审中，自认案涉房产实际出售价格为160万元左右，宋秀荣对此亦未否认。本案一审中，案涉房产评估价为1525244元，与孙玉行自认的数额大致相符。张申旺陈述称，张申旺的损失远远大于本案认定的损失数额，与本案不属于同一法律关系。其已经另案提起诉讼，要求农行运河支行赔偿损失。农行运河支行向一审法院提出诉讼请求：１.请求依法解除其与孙玉行签订的房屋买卖协议；２.判令孙玉行返还其购房款50万元，并赔偿其损失暂定150万元，宋秀荣对此承担连带清偿责任。诉讼中，农行运河支行明确其诉讼请求为：１.请求依法解除其与孙玉行签订的房屋买卖协议；２．判令孙玉行返还购房款50万元，并赔偿损失1025244元（计算方式为案涉房产现在市场价值与当时购买房屋时的差价）、预期可得租金利益474756元（自2011年4月2日计算至2016年4月2日，按照每年94951.2元估算），共计200万元，宋秀荣对此承担连带清偿责任。一审法院认定事实：案涉房产坐落于济宁市古槐辖区西门大街西首复兴居住组团4号楼南数第1号营业房，房屋建筑面积为212.4平方米，该房屋原登记房权所有权人为孙玉行，房权证号：济宁市房权证中区字第××号。该房屋于2001年初由农行运河支行用于开办金桥储蓄所办公场所使用，农行运河支行于2000年12月29日至2002年3月8日先后分五次向孙玉行支付了现金50万元。2009年，农行运河支行以其与孙玉行2000年12月21日签订了房屋买卖协议，孙玉行将案涉房产出售给其为由，将孙玉行诉至任城法院。该院经审理，作出（2009）任民初字第467号民事判决，确认案涉房产归农行运河支行所有，孙玉行协助农行运河支行将房产过户至其名下。孙玉行不服，向济宁中院提起上诉，该院于2010年10月28日作出（2010）济民五终字第1082号民事判决：一、撤销任城法院（2009）任民初字第467号民事判决；二、驳回农行运河支行的诉讼请求。农行运河支行不服，向山东高院申请再审，该院于2012年7月26日以（2011）鲁民提字第208号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回任城法院重审。2013年11月18日，任城法院作出（2012）任民一重字第25号民事判决，确认农行运河支行与孙玉行房屋买卖关系成立，双方于2000年12月21日签订的房屋买卖协议合法有效。孙玉行不服，向济宁中院提起上诉，该院于2015年2月10日作出（2014）济民再终字第56号民事判决：驳回上诉，维持原判。2015年，宋秀荣将农行运河支行及孙玉行起诉至济宁中院，要求撤销该院（2014）济民再终字第56号民事判决及任城法院（2012）任民一重字第25号民事判决，裁定将案件指定法院重审并参加诉讼。济宁中院经审理，作出（2015）济民初字第160号民事判决：驳回宋秀荣的诉讼请求。该判决现已生效。另查明，农行运河支行于2006年委托山东银星拍卖有限公司对案涉房产进行拍卖，张申旺通过竞拍竞得案涉房产。孙玉行、宋秀荣于2011年4月2日将案涉房产以99万元的价格出售给孟祥东，并办理了过户手续。本案在审理过程中，农行运河支行申请对案涉房产的市场价值进行评估，经一审法院委托，山东上和土地房地产评估测绘有限公司出具房地产估价报告，确定估价对象于价值时点2015年2月10日满足估价假设和限制条件的市场价值为1525244元。农行运河支行支付评估费15000元。一审法院认为，农行运河支行与孙玉行之间的房屋买卖关系经生效法律文书所确认，双方应履行合同约定以及法律规定的各自权利义务。孙玉行主张合同未经共有人宋秀荣同意不能进行物权转让，以及农行运河支行因未尽到注意义务而应由双方按过错责任大小分别承担损失的辩解意见，未有法律依据，该院不予采纳。孙玉行、宋秀荣虽然是在法院判决驳回了农行运河支行的诉讼请求之后将案涉房产卖出，但是孙玉行对房屋买卖协议是否其本人签订是明知的，其在明知签订房屋买卖协议情况下仍将房屋出售给他人，具有明显过错，应当承担相应的责任。因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，因此，宋秀荣关于其不应当承担相关义务的辩解意见，该院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。农行运河支行与孙玉行之间的房屋买卖协议于2015年2月10日经生效法律文书确认有效，因孙玉行的原因致使协议无法履行，其应当赔偿农行运河支行案涉房产此时与协议签订时的市场价值差价。该市场价值差价足以弥补农行运河支行的损失，农行运河支行亦未针对其主张的预期可得租金利益提供证据证明，对其主张的预期可得租金利益，该院不予支持。综上所述，农行运河支行与孙玉行签订房屋买卖协议后，孙玉行、宋秀荣又将房屋转售他人，且已经交付房屋并办理了过户手续，致使双方之间的房屋买卖协议无法履行，农行运河支行要求解除上述房屋买卖协议及返还购房款50万元的诉讼请求，该院予以支持。孙玉行、宋秀荣应当赔偿农行运河支行因不履行合同义务造成的损失，农行运河支行主张的损失合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除农行运河支行与孙玉行签订的房屋买卖协议；二、孙玉行于本判决书生效后十日内返还农行运河支行购房款50万元，并赔偿农行运河支行损失1025244元；三、宋秀荣对上述第二项承担连带清偿责任；四、驳回农行运河支行运河支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由农行运河支行负担5412元，孙玉行、宋秀荣负担17388元；诉讼保全费5000元，由孙玉行、宋秀荣负担；评估费15000元，由孙玉行、宋秀荣负担（该费用已由农行运河支行垫付，孙玉行、宋秀荣在履行给付义务时一并支付给农行运河支行）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2006年6月24日，案外人山东银星拍卖有限公司与张申旺签订《成交确认书》（鲁银拍成字【2006】第35-02号），确认张申旺以60万元的价款拍得案涉房产。由于合同签订后，孙玉行迟迟没有履行协助办理房屋确权等手续的义务，农行运河支行诉至任城法院，请求确认案涉房产归其所有、判令孙玉行立即协助其办理土地使用权、房屋所有权变更登记手续，任城法院于2010年4月28日作出（2009）任民初字第467号民事判决，支持了农行运河支行的诉讼请求。2010年10月28日，本院二审作出（2010）济民五终字第1082号民事判决：撤销任城法院（2009）任民初字第467号民事判决，驳回了农行运河支行前述诉讼请求。2011年4月2日，孙玉行、宋秀荣与案外人孟祥东签订《房屋买卖协议》，案涉房产由孙玉行、宋秀荣以99万元的价格出售给案外人孟祥东，双方将案涉房产的所有权变更登记到案外人孟祥东名下。2012年7月26日，山东高院作出（2011）鲁民提字第208号民事裁定，撤销本院（2010）济民五终字第1082号民事判决及任城法院（2009）任民初字第467号民事判决，发回任城法院重审。2015年2月10日，本院作出（2014）济民再终字第56号民事判决，最终确认农行运河支行与孙玉行签订的《房屋买卖协议》合法有效。在本案诉讼过程中，张申旺已经将农行运河支行诉至法院，要求判令农行运河支行承担赔偿损失等违约责任，该案正在审理中。本院认为，根据孙玉行、宋秀荣的上诉请求，结合农行运河支行的答辩意见以及本院查明的事实，本案的争议焦点为：（一）宋秀荣是否应当承担返还购房款及赔偿损失的连带清偿责任？（二）农行运河支行请求赔偿损失的条件是否成就？关于焦点（一），本院认为，首先，案涉《房屋买卖协议》对宋秀荣没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，宋秀荣虽然与孙玉行系夫妻关系，但是宋秀荣不是农行运河支行《房屋买卖协议》的相对人，《房屋买卖协议》仅对孙玉行及农行运河支行具有法律约束力，对宋秀荣没有法律约束力。业已生效的本院（2015）济民初字第160号民事判决，亦认定《房屋买卖协议》的效力仅仅及于孙玉行和农行运河支行。宋秀荣不是《房屋买卖协议》的当事人，不负有向农行运河支行返还购房款并承担违约责任的义务。其次，即便孙玉行、宋秀荣不将案涉房产另行出售给案外人，农行运河支行也不可能取得案涉房产的物权。物权法第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，案涉房产系孙玉行与宋秀荣共同共有，孙玉行与农行运河支行签订《房屋买卖协议》时，事先没有经过宋秀荣同意，事后没有获得宋秀荣追认。孙玉行处分案涉房产没有经过共同共有人宋秀荣同意，即便孙玉行、宋秀荣不将案涉房产另行出售给案外人，因为《房屋买卖协议》违反物权法第九十七条规定，农行运河支行也不能根据《房屋买卖协议》约定取得案涉房产的物权。因此，孙玉行、宋秀荣将案涉房产另行出售给案外人，与农行运河支行不能取得案涉房产产权之间不存在直接因果关系。再次，一审判决援引物权法第一百零二条规定，判令宋秀荣承担连带清偿责任，适用的法律与案件性质明显不符。物权法第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”从立法目的上讲，该条规定中的因共有物产生的债务仅限于损害赔偿之债，其目的在于共有物造成他人人身或者财产损害时，能够更好地使受害人的债权得以保护。比如，共有物为建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的，由于该共有物发生倒塌、脱落、坠落造成他人人身或者财产损害，共有人应当对受害人承担连带赔偿责任。本案中，农行运河支行主张的债权债务为合同之债，原则上不能适用前述法律规定。而且，如前所述，案涉房产系孙玉行、宋秀荣的共同共有财产，虽然《房屋买卖协议》的交易标的为案涉房产，但是由于处分共同共有财产没有经过共同共有人宋秀荣的同意，所以由此产生的债务也不属于因共有的不动产产生的债务，一审判决认定《房屋买卖协议》产生的债务为宋秀荣、孙玉行的共同连带债务，违背立法目的，且与案件性质不符，属于适用法律错误，本院予以纠正。农行运河支行只能按照法律规定以及合同约定追究孙玉行的违约责任。关于焦点（二），本院认为，根据一审判决以及本院查明的事实，农行运河支行在尚未取得案涉房产的物权的情况下，就于2006年6月委托案外人山东银星拍卖有限公司对案涉房产进行了拍卖，张申旺通过竞买成为案涉房产的买受人。即便案涉房产存在增值，增值部分也不应由农行运河支行享有，所以一审判决将房屋增值部分认定为农行运河支行的损失，属于认定事实错误，本院予以纠正。但是，由于孙玉行的无权处分导致农行运河支行不能根据《房屋买卖协议》取得案涉房产的物权，最终导致张申旺不能最终取得案涉房产的物权，张申旺已经另案提起诉讼，要求农行运河支行承担赔偿损失等违约责任。农行运河支行向张申旺承担的赔偿损失等违约责任，在一定程度上是由孙玉行无权处分造成的，所以农行运河支行向张申旺承担的赔偿损失等违约责任可以作为农行运河支行的损失，向孙玉行主张权利。但是，张申旺诉农行运河支行的案件正在审理过程中，农行运河支行向张申旺承担的赔偿损失等违约责任还不确定，亦即农行运河支行的损失尚未实际发生，其向孙玉行主张赔偿损失等违约责任的条件尚未成就。农行运河支行根据人民法院的生效裁判文书向张申旺承担违约责任后，可以根据新的事实和理由另行向孙玉行主张赔偿损失等违约责任。综上所述，一审判决第三项判令宋秀荣对孙玉行返还购房款及赔偿损失的给付义务承担连带清偿责任，属于适用法律错误；将房屋增值部分认定为农行运河支行的损失，属于认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第2787号民事判决第一项、第四项；二、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第2787号民事判决第三项；三、变更山东省济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第2787号民事判决第二项为：孙玉行于本判决生效之日起十日内返还中国农业银行股份有限公司济宁运河支行50万元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回孙玉行的其他上诉请求。一审案件受理费22800元，诉讼保全费5000元，合计27800元，由孙玉行负担9114元，中国农业银行股份有限公司济宁运河支行负担18686元；评估费15000元，由中国农业银行股份有限公司济宁运河支行负担。二审案件受理费18527元，由孙玉行负担7473元，中国农业银行股份有限公司济宁运河支行负担11054元。本判决为终审判决。审 判 长 宋汝庆代理审判员 张 芳代理审判员 吕玉宝二〇一七年四月二十日书 记 员 李梦琦 微信公众号“”