（2017）沪02民终3864号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-02
案件名称
王侠与凌飞、金秀琴等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王侠,凌飞,金秀琴,凌思超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3864号上诉人(原审原告、反诉被告)：王侠，男，1964年6月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王世其，上海申拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：范晓村，上海申拓律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：凌飞，男，1957年10月17日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：金秀琴，女，1957年10月19日出生，汉族，住址同凌飞。被上诉人(原审被告、反诉原告)：凌思超，男，1986年1月23日出生，汉族，住址同凌飞。上列三被上诉人之共同委托代理人：王轶俊，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人王侠因与被上诉人凌飞、金秀琴、凌思超(以下简称“凌飞方”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初10080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王侠上诉请求：撤销原判，依法改判解除双方就上海市武威路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》(“以下简称《买卖合同》”)，判令凌飞方支付王侠违约金人民币(以下币种均为人民币)265,525元；诉讼费用由王侠负担。事实与理由：根据《买卖合同》约定，凌飞方要在2016年2月20日前支付购房款205,000元，办理好贷款并与王侠申请交易过户，若凌飞方之贷款申请未经审核通过或未全额获审通过，其后的三个工作日内双方办理送件手续，凌飞方应于送件当日将房屋价款全额或差额补足并支付王侠。及至2016年2月29日，已经超过合同约定凌飞方应付205,000元房款和其应当足额获得银行贷款的时间，王侠有权要求凌飞方支付8,050,000元的现金且无需中介单位提供担保。虽然该日王侠提出凌飞方先支付350,000元的要求相对205,000元而言金额增加了，但就805,000元而言则是大幅减少，所以这只是王侠对自己的权益未足额主张，但并不意味对凌飞方的谅解，绝不是放弃追究对方迟延付款的法律责任，更非认可原来合同约定的交易方案对双方已丧失约束力。实际上在2016年2月20日之后，凌飞方就负有现金付款805,000元的义务。一审法院认定“王侠在2016年2月29日要求凌飞方支付350,000元的行为视为对对方逾期付款行为的谅解并提出了新的付款意见与方式，相应的凌飞方提出要求担保，双方对新的方案未达成一致意见而致凌飞方未支付第二期房款”属于认定事实错误。由于凌飞方迟延付款达805,000元，构成违约，即便按照《合同法》第一百六十七条的规定，王侠也享有法定解约权。王侠本身也是为置换而出卖系争房屋，由于凌飞方未按时付款，导致王侠另行购房未成，因欲购房屋的价格已大幅上涨，王侠实际遭受了损失。故要求支持王侠的上诉请求。凌飞方辩称，凌飞方未能按时付款系因约定的付款时间恰逢春节期间，中介公司的员工尚未返沪上班。凌飞方为购买系争房屋已将原自有房屋出售，一家人现在外租房居住已有一年多。凌飞方已将购房余款835,000元交付一审法院代管，且同意承担逾期付款的违约金。王侠上诉称其也要置换房屋，但并未提供任何依据。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意王侠的上诉请求，要求维持原判。王侠向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《买卖合同》；2、凌飞方支付违约金以及赔偿金(违约金为总房款的20%即253,000元，赔偿金以未付款835,000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年2月21日起计算30日)；3、诉讼费由凌飞方承担。凌飞方则提起反诉，请求判令：1、王侠继续履行《买卖合同》、协助办理产权过户手续并将系争房屋交付凌飞方；2、王侠支付违约金253,000元(房屋总价款的20%)；3、王侠支付因未按期过户产生的赔偿金，以430,000元为基数，按日万分之五计算，自2016年2月21日计至实际交房之日止；4、诉讼费由王侠承担。一审法院经审理查明，2015年12月9日，卖售人王侠(甲方)与买受人凌飞方(乙方)就系争房屋签订编号为XXXXXXX号的《买卖合同》，约定转让价款为1,265,000元，甲方于2016年3月30日前腾出系争房屋，双方应于2016年2月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按补充条款约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，如乙方未按约定期限付款逾期超过三十日的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应当承担违约责任，除应向甲方支付三十日的赔偿金外，还需向甲方支付总房价20%的违约金；甲、乙双方中任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议及本次交易中签署的其他相关法律文书)履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同的违约责任标准承担相应责任。附件三付款协议约定本合同签订前乙方已支付定金30,000元转为首期房价款，签订本合同当日，乙方支付甲方部分首期房价款400,000元，以上共同构成全额首期房价款430,000元；乙方于2016年2月20日前支付甲方部分房价款205,000元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请630,000元贷款的形式支付部分房价款。2015年12月7日，王侠出具收款收据，确认收到凌飞方支付的定金30,000元。2015年12月15日，王侠出具收款收据，确认收到凌飞方支付的房款400,000元。以上两笔款项构成首期房价款430,000元。2016年2月20日，凌飞方未按约支付第二笔房价款205,000元。2016年2月29日，双方在中介处见面，凌飞方欲向王侠付款，王侠提出贷款可以等待，但要求将第二笔房价款从205,000元提高至350,000元，凌飞方同意但要求王侠或中介提供担保，后因担保一事未谈妥，当日凌飞方未支付第二笔房款。2016年3月24日，王侠向凌飞方发出《解除合同通知书》，称凌飞方未按约在2016年2月20日支付房款205,000元，也未能在2016年2月20日办理过户申请手续，王侠正式通知凌飞方解除合同并保留追究违约责任的权利。2016年3月27日，凌飞方向王侠发出《催告函》，表示若贷款申请未能审核通过或未全额审核通过，凌飞方将以现金形式付清全额房价款给王侠，并于2016年3月30日支付剩余款项、办理过户手续、房屋交接手续，催告王侠于2016年3月30日前与凌飞方办理过户手续。2016年4月29日，凌思超作为借款人、凌飞方作为抵押人与贷款人中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定凌思超向建设银行卢湾支行借款630,000元。在该贷款申请及审批过程中，王侠提供资料予以了配合。一审法院另查明，(一)2015年11月24日，金秀琴、凌飞与案外人徐某签订《上海市房地产买卖合同》，将金秀琴、凌飞自有的上海市白丽路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给徐某，房价款为1,585,000元，付款协议约定于签合同当日支付包括定金在内的首付款550,000元，第二期房价款为贷款300,000元，第三期房价款450,000元应于2015年12月20日前支付，第四期房价款225,000元应于交易部门出具产权过户收件收据当日支付，第五期房价款60,000元于户口迁出后三日内支付。2016年1月27日，系争房屋产权过户至案外人徐某名下。(二)凌思超的银行账户明细显示，2016年2月29日取现150,000元。次日，金秀琴的银行账户明细显示存入150,000元。一审中，凌飞方撤回要求王侠支付房价款20%的违约金的诉讼请求，并表示如果法院判决合同继续履行，自愿放弃赔偿金的诉讼请求，并称不通过贷款也能够支付剩余房款给王侠。此外，凌飞方表示本次交易的全部税费由其承担。一审中，凌飞方提供其代理人与中介经办人王英的谈话笔录，代理人要求王英陈述205,000元的房款支付情况，王英陈述：2016年2月28日前后的一天晚上7点半左右，下家通过本人约了上家到中介办公室碰面，主要是要谈交房的事情，当日下家带了一个红色的手提包，跟上家说想当面交钱给你，上家说由于你的贷款不是很顺利，不能提前给你房，就算现在收你的钱，也没有用，你的贷款没有下来，以后损失的也是你这边，上家最后没有把手提包带走。2016年3月初，由于上家是置换型房东，他的上家对他跳价200,000元，故要求下家先多付145,000元即350,000元，等贷款下来再扣除多余的还给下家。下家同意，但要求中介担保，而中介只愿意做见证人，所以事情没有谈妥。王侠对该谈话笔录真实性无异议，认为能够证明其是置换购房，需要以凌飞方支付的房款来支付自己的房款，但认为谈话中凌飞方代理人有诱导性询问。一审法院认为，王侠与凌飞方就系争房屋签订的《买卖合同》系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于凌飞方逾期支付第二笔房款的行为是否构成王侠主张解除合同的理由。就本诉而言，凌飞方确实未按约在2016年2月20日前支付第二笔房款205,000元。然结合庭审中双方的陈述以及中介方经办人的谈话笔录，2月29日凌飞方向王侠提出付款要求，原告王侠表示对于逾期付款行为可以接受但要求第二笔房款金额增加至350,000元，待贷款到位后再结算，被告凌飞方同意但因提出的担保事宜未谈妥故当日未支付任何款项。故对于凌飞方的逾期付款行为，王侠予以谅解并提出了新的付款金额与方式，相应的凌飞方提出要求担保，双方对新的方案未达成一致意见致凌飞方未支付第二笔房款，故王侠无权再以被告逾期付款超过30日为由主张解除合同，且本案不存在法定解除事由，对王侠要求解除买卖合同的诉讼请求以及根据卖方单方解除合同的约定要求被告承担30日的赔偿金以及总房价款20%的违约金的诉讼请求不予支持。鉴于确因凌飞方自身原因在2月20日前未支付205,000元，王侠基于合同解除主张30日的赔偿金未获支持，但根据合同约定，甲、乙双方中任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议及本次交易中签署的其他相关法律文书)履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同的违约责任标准承担相应责任，故对王侠主张赔偿金的理由予以纠正，同时凌飞方亦自愿以未付款总额835,000元为基数，按日万分之五标准，自2016年2月21日计算30日的方式支付赔偿金，无不当，对此予以准许。就反诉而言，鉴于上述论述，双方在履行过程中改变了第二笔房款付款金额与方式，王侠在凌飞方申请贷款过程中亦予以了配合，故双方均无根本性违约行为并具有履行合同的意愿。此外从凌飞方提供的银行账户信息中2月29日取现150,000元、3月1日存入150,000元的事实、出售自有房屋的合同中付款协议约定以及系争房屋贷款合同可以看出凌飞方在付款能力方面不存在问题，且表示不通过贷款也可以现金方式支付全部剩余房款。故本案《买卖合同》继续履行无其他明显障碍，对凌飞方要求王侠继续履行买卖合同、办理过户手续、交付房屋的诉讼请求予以支持。凌飞方撤回要求王侠支付违约金以及赔偿金的诉讼请求，无不当，应予准许。据此，一审法院作出判决：一、凌飞、金秀琴、凌思超应于判决生效之日起十日内支付王侠赔偿金(以835,000元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年2月21日起计算30日)；二、凌飞、金秀琴、凌思超与王侠就上海市武威路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX号的《上海市房地产买卖合同》继续履行，王侠应于判决生效之日起十日内配合凌飞、金秀琴、凌思超办理上述房屋产权过户至凌飞、金秀琴、凌思超名下的手续，相关税费均由凌飞、金秀琴、凌思超承担；三、凌飞、金秀琴、凌思超应于判决生效之日起十日内支付王侠房款835,000元；四、王侠应于判决生效之日起十日内将上述房屋交付凌飞、金秀琴、凌思超；五、对王侠其余的诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，凌飞方表示，为妥善解决双方纠纷，自愿同意给付王侠逾期付款赔偿金共计100,000元。本院认为，王侠与凌飞方就系争房屋签订的《买卖合同》系双方的真实意思表示，与法不悖，应予确认。虽然凌飞方未按约在2016年2月20日前支付第二期房款205,000元，但综合本案的实际情况来看，2月29日凌飞方向王侠提出付款要求，王侠表示对于逾期付款行为可以接受但要求第二笔房款金额增加至350,000元，待贷款到位后再结算，凌飞方同意但因提出的担保事宜未谈妥故当日未付款。一审法院据此确认王侠对凌飞方的逾期付款行为予以谅解并提出了新的付款金额与方式，相应的凌飞方提出要求担保，双方对新的方案未达成一致意见致凌飞方未支付第二笔房款，故王侠无权再以对方逾期付款超过30日为由主张解约，判决对王侠要求解除《买卖合同》的诉讼请求以及根据卖方单方解除合同的约定要求凌飞方承担30日的赔偿金以及总房价款20%的违约金的诉讼请求不予支持，尚属适当。二审中，凌飞方自愿同意向王侠支付逾期付款赔偿金100,000元，与法不悖，可予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初10080号民事判决主文第二、三、四、五项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初10080号民事判决主文第一项；三、凌飞、金秀琴、凌思超应于本判决生效之日起十日内支付王侠人民币100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币2,570.50元，由王侠负担人民币1,285.25元，凌飞、金秀琴、凌思超共同负担人民币1,285.25元；财产保全费人民币5,000元，由王侠负担人民币2,500元，凌飞、金秀琴、凌思超共同负担人民币2,500元；一审反诉案件受理费人民币6,075元，由王侠负担。二审案件受理费人民币5,282元，由王侠负担。本判决为终审判决。审判长 周刘金审判员 高 胤审判员 彭 浩二〇一七年四月二十日书记员 朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：