（2016）苏0507民初4372号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-10-17
案件名称
孟祥花、薛元江与上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟祥花,薛元江,上海奥银房地产开发有限公司,苏州东方国际名品城有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十五条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4372号原告：孟祥花，女，1949年4月2日生，汉族，住江苏省徐州市。原告：薛元江，男，1947年7月26日生，汉族，住山东省微山县。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告孟祥花、薛元江与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月1日依法受理。本院依法适用简易程序于2016年11月11日公开开庭对该案进行了审理。原告孟祥花、薛元江的委托诉讼代理人高军、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告孟祥花、薛元江向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2014年7月11日签订的编号为苏相合同201407110044《商品房买卖合同》；2、两被告共同退还房款人民币440641元并赔偿利息损失52876元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告认购位于相城区元和街道××室，建筑面积16.55㎡，总价款420641元。被告承诺于2014年10月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并在交付使用之日起90日内申请房屋所有权登记，若被告逾期超过90天未办理房屋所有权登记，原告则有权解除合同，被告应当将原告已付房屋价款如数退还，并承担违约责任。原告一次性付清房款，并多付了2万元后，被告并未按期履约，也拒不退款。故原告现起诉至法院，判如所请。被告名品城公司辩称，我方不同意原告的诉请，基于原告方未提供完整的办理产权证所需的个人资料（户口本、婚姻状况证明），也未缴纳契税，导致涉诉房屋至今无法办理产权证，待原告方提交完善上述办证资料和契税，答辩人可即时为原告方办理相应的物权证明，且原告方的解除权根据法律规定应为一年的除斥期间，该期限已过，且合同约定的解除权也已经过了行使期间。原告方无权提出解除合同。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2014年7月11日，原告孟祥花、薛元江（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订编号为苏相合同201407110044《商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积16.55㎡，该商品房总价款420641元整”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2014年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限至第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。第十五条关于房地产权属登记的约定，载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。2014年6月20日，被告奥银房产公司向原告出具440641元收据一份，确认收到购房款。其后，在2014年8月21日，被告奥银房产公司又向原告出具20000元收据一份。对此原告认为，在签订合同之前已经向被告奥银房产公司支付了440641元房款，签本案合同时，总房价是420641元，应退2万元，但是其无钱退还，就开了一张2万元的收据给原告，并且把440641元的收据原件收回了并向原告承诺2万元暂时无法退还，待以后交税费的时候可以凭收据原件抵扣。2014年7月11日，原告孟祥花、薛元江出具《同意书》一份，载明：“鉴于本人合法拥有江苏省苏州市相城区苏州环球奥食卡城A馆1167号物业的产权，且本人已将该物业租赁给苏州奥食卡企业管理有限公司，同意该公司自行使用或另行出租给其他任何第三方，并由苏州奥食卡企业管理有限公司与第三方签订转租合同”。另查明，涉案房屋于2012年11月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行涉案商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收款项至今未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的《商品房买卖合同》、收据、《同意书》、《分割转让许可证》、《苏州市房屋所有权初始登记证明》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，原告孟祥花、薛元江与被告名品城公司签订的编号为苏相合同201407110044的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告举证的收据可以证明，原告在与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》之前已经由被告奥银房产公司收取了购房款440641元，由于被告名品城公司也认可委托被告奥银房产公司销售涉案商业地产，因此应当认为原告已经向被告完全履行了其付款义务。合同约定名品城公司于2014年10月31日前交付涉案商品房并于房屋交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记。如名品城公司逾期交房超过30天，原告方有权解除涉案商品房买卖合同；如因名品城公司原因致使原告方未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，原告方有权解除涉案商品房买卖合同。本院根据本案实际情况认定以双方约定的交房日期即2014年10月31日起算90日为办证时间。同时，双方在合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定合同解除权自解除事由出现之日起5日内行使。现从上述认定的办证时间起算，原告方主张解除合同的期限已过，已无权在本案中主张解除该《商品房买卖合同》。另外，涉案房屋于2012年11月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，故双方在2014年7月11日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付。且两原告当天即将该物业租赁给苏州奥食卡企业管理有限公司并同意其以统一招租的方式经营。本院认为综合房屋现房的情况以及统一招租的经营方式，可以认定名品城公司此时即已将涉案房屋交付给两原告并由两原告出租使用。因此，本院认为，涉案房屋早已具备办理产权转移登记手续的条件，不存在不可以办理过户而必须解除合同的情况，而原告方未在约定期限内行使解除权，故对两原告要求解除商品房买卖合同的主张不予支持，合同应继续履行。对于原告主张的基于解除合同而产生的返还购房款420641元及利息损失等请求，均已丧失请求基础，本院也不予支持。本案中，原告经本院释明依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，本院予以准许。对于原告主张的返还多余的20000元并支付自2014年6月20日起至被告方实际返还之日止占用期间按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息请求，合法有据，应予支持。该责任的承担，虽然钱款系由被告奥银房产公司收取，但由于被告名品城公司认可其系委托被告奥银公司销售，故该责任应当由委托人即被告名品城公司承担。同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，而被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟祥花、薛元江购房款20000元并支付该款自2014年6月20日起至被告方实际返还之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，被告上海奥银房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告孟祥花、薛元江的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币4352元，由原告孟祥花、薛元江负担4202元，由被告上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司共同负担150元（此款由两被告于本判决生效之日起十日内直接支付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 乔宁宁二〇一七年四月二十日书记员 姚丽君 关注公众号“”