（2017）川06民终143号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-22
案件名称
上诉人钟琼、黎淑芝与被上诉人四川鑫铭物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟琼,黎淑芝,四川鑫铭物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川06民终143号上诉人（原审被告）：钟琼，女，汉族，生于1981年9月29日，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：刘宗宇，四川维扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶雪梅，四川维扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黎淑芝，女，汉族，生于1976年1月25日，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：刘宗宇，四川维扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶雪梅，四川维扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川鑫铭物业服务有限公司，住所地：四川省德阳市旌阳区。法定代表人：杨光辉，经理。委托诉讼代理人：刘吉祥，四川汉震律师事务所律师。上诉人钟琼、黎淑芝因与被上诉人四川鑫铭物业服务有限公司（以下简称：鑫铭公司）物业服务合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2016)川0603民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年02月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟琼及其与上诉人黎淑芝共同的委托诉讼代理人刘宗宇、被上诉人鑫铭公司的法定代表人杨光辉及其委托诉讼代理人刘吉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟琼、黎淑芝的上诉请求：请求撤销原判第一项，改判上诉人仅承担2015年12月前的物业费用867元。事实和理由：前期合同已于2015年12月31日到期，被上诉人要求上诉人承担合同期外的物业费无事实及法律依据。被上诉人鑫铭公司辩称，四川省建筑工程机械厂（以下简称：机械厂）、四川德阳市新里程房地产开发有限公司（以下简称：新里程公司）与德阳市三替物业管理有限公司（以下简称：三替公司）签订的金鑫花园前期合同（以下简称：前期合同）于2015年12月31日到期，合同到期后，金鑫花园小区仍未选出业主委员会，故我司与机械厂修改了前期合同，并将有效期延至2017年12月31日。2015年12月15日，四川德阳金鑫社区服务有限公司（以下简称：金鑫公司）与我司也签订了金鑫花园物业服务合同（以下简称：物业合同），约定的物业服务期限为2016年1月1日至2017年12月31日。我司已依约履行合同义务，上诉人应当给付物业费。原审原告鑫铭公司向一审法院的起诉请求：1.被告支付物业费4624元、清运费1233元，共计5857元，滞纳金150元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月31日，机械厂、新里程公司（甲方）与三替公司（乙方）签订了前期合同，合同约定，甲方选聘乙方对金鑫花园提供前期物业管理服务，物业费标准为营业用房1.5元/月/平方米，物业服务期限为2012年1月1日起至2017年12月31日。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年9月14日，被告钟琼（甲方）与三替公司（乙方）签订了前期合同，合同约定：甲方选聘乙方对金鑫花园提供前期物业管理服务，物业服务费标准为营业用房1.5元/月/平方米，物业服务期限自2012年1月1日起至2015年12月31日。2014年2月20日，四川省德阳市工商行政管理局作出（川工商德字）登记内变字[2014]第000279号准予变更登记通知书，载明：鑫铭公司提交的变更名称（原名为三替公司），准予变更。原、被告一致认可，被告钟琼系本案商铺的物业使用人，该商铺的面积为192.67平方米，物业合同约定的收费标准为1.5元/月/平方米，被上诉人已提供物业服务，上诉人欠费时间为2015年9月至2016年12月。被告黎淑芝系该商铺的业主，本案物业费由被告钟琼、黎淑芝连带承担。该小区现未成立业主委员会。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案所涉前期合同系原告与机械厂、新里程公司所签订，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。被告钟琼、黎淑芝作为小区物业使用人及业主，该合同对被告钟琼、黎淑芝具有约束力。被告钟琼、黎淑芝应当按约向原告支付所欠的物业服务费。至于被告辩称的物业管理不善的问题。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，物业服务公司的服务不符合合同约定，并不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，但业主可另行起诉，要求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对被告钟琼、黎淑芝以其作为不缴纳物业费用的抗辩理由不予采纳。关于物业费、垃圾清运费问题。原、被告一致认可被告钟琼、黎淑芝于2015年9月1日起至今未向被告交纳物业费，另原告主张按6个月一期收取物业费。原判认为，合同并未约定收取物业费的期间，对原告主张6个月一期收取物业费的主张不予采纳，按照合同约定，被告钟琼、黎淑芝应向原告支付2015年9月1日至2016年11月30日期间的物业费，即4335元（1.5元/月/平方米×192.67平方米×15个月）；关于垃圾清运费问题，原告未提供证据证明其主张收取垃圾清运费标准的相关证据，对原告收取垃圾清运费的主张不予支持。关于滞纳金问题，滞纳金属于由国家行政机关向行政相对人收取的逾期未缴纳相关费用的处罚，具有法定性，而原、被告双方为平等民事主体，其无权约定滞纳金，故对原告要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款规定，判决如下：1.被告钟琼、黎淑芝于本判决生效之日起十日内向原告鑫铭公司支付物业服务费4335元；2.驳回原告鑫铭公司的其他诉讼请求。本案减半征收案件受理费25元，由被告钟琼、黎淑芝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请调取新里程公司、机械厂留存的前期合同原件及该合同加盖公章的登记记录，并提交了以下证据：１.前期合同，系备案合同，用以证明合同到期日为2015年12月31日。２.金鑫花园临时管理规约、建设工程的备案资料，用以证明涉案小区建筑面积超过3万平方米，物业合同的签订前提是需进行招投标程序，被上诉人未提交相应资料。3.国家企业信用信息公示系统中查询的金鑫公司的资料，用以证明该公司与机械厂无关，其经营范围不包括物业服务。4.新里程公司于2012年12月24日至2015年8月3日出具的法定代表人身份证明及授权委托书，用以证明该公司在2012年启用了新印章，被上诉人伪造证据。经质证，被上诉人认为，对证据１的真实性无异议，证据２不属于强制性规定，不能达到上诉人的证明目的。对证据３的真实性无异议，该证据印证了我方主张的事实。关于证据４，续签合同时，新里程公司已无主体资格，印章的真实性应由公安机关证明，该证据与本案无关。被上诉人提交了以下证据：5.机械厂出具的情况说明及证明（2017年3月9日出具），四川德阳东方石化通用设备总厂（以下简称：东方通用设备厂）出具的证明，用以证明机械厂和金鑫公司系同一主体，金鑫花园属于家属区，限于职工认购，但也有部分职工转卖资格。金鑫公司系机械厂的子公司，有权代表小区业主与物管公司签订合同。6.机械厂出具的证明（2017年3月15日出具）及盖章确认经修改的前期物业合同，用以证明前期物业合同履行期存在差异的原因是，续签时直接修改了履行期。经质证，上诉人认为，对证据5真实性无法核实，三公司系独立主体，金鑫花园是对外销售的商品房，很多业主不是机械厂的职工，金鑫公司无权代表业主签订物业服务合同。对证据6真实性有异议，该证据可能系被上诉人伪造。本院认为，本案存在两份服务期不一致的前期合同，被上诉人、机械厂已对此作出说明，结合本案其他证据，已查清相关事实，无调取该证据的必要，故不同意调取。证据１具备真实性、合法性、关联性，予以采信。关于证据２，本案所涉物业合同系续签合同，非首次选聘物业公司，同时，被上诉人系有资质的物业公司，不能以此否认续签合同的效力，不予采信。证据５已对证据３作了解释，证据３不能达到上诉人的证明目的，不予采信。证据６已对证据４作了解释，证据４不能达到上诉人的证明目的。证据５、６具备真实性、合法性，关联性，予以采信。本院认定如下：2011年12月31日，机械厂、新里程公司与三替公司签订前期合同。第三十五条约定合同期限自2012年1月1日起至2015年12月31日止。第三十六条约定，合同期满前１个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理。2015年底，机械厂与金鑫公司将前期合同第三十五条修改为：合同期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止。2015年12月15日，金鑫公司与鑫铭公司签订物业合同，约定物业服务期限为2年，自2016年1月1日至2017年12月31日。再查明，机械厂与德阳市矿山机械厂合并成立东方通用设备厂，但保留了机械厂的厂名。金鑫公司系东方通用设备厂成立的子公司，从事厂区及家属区物业管理方面的工作。金鑫花园系机械厂的家属楼，由机械厂委托新里程公司代建。其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，前期合同到期后，案涉小区仍未选出业主委员会。金鑫公司与被上诉人续订了物业合同。机械厂与被上诉人修改了前期合同的履行期限。本院认为，１.机械厂与德阳市矿山机械厂合并成立东方通用设备厂。金鑫公司作为该厂的子公司，有权代表建设单位与物业服务企业续签物业合同。２.从机械厂与被上诉人修改前期合同的行为来看，双方愿意续签合同。３.被上诉人提交的物业服务满意度调查表等证据证实，被上诉人已提供物业服务，上诉人作为实际受益人，应当承担给付物业费的义务。综上，上诉人钟琼、黎淑芝的上诉理由不能成立，依法应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟琼、黎淑芝负担。本判决为终审判决。审判长 姚 峻审判员 贾华荣审判员 毛文婷二〇一七年四月二十日书记员 魏诚玲 来源：