（2016）粤0114民初11246号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-08-08
案件名称
张秀兰与崔日健房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张秀兰,崔日健,广州市思信房地产中介有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初11246号原告：张秀兰，女，1961年12月9日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：吴海芳，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽萍，广东裕信律师事务所实习律师。被告：崔日健，男，1981年3月7日出生，汉族，住广东省高州市，第三人：广州市思信房地产中介有限责任公司，住所地广州市花都区花东镇北兴山前旅游大道7号013。法定代表人：张磊华。原告张秀兰与被告崔日健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理，依法由审判员王璇适用简易程序于2017年1月23日公开开庭进行审理，后张秀兰申请追加广州市思信房地产中介有限责任公司作为本案第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许，本案因工作关系改由审判员吴海萍主审并依法组成合议庭适用普通程序于2017年3月17日公开开庭进行审理。原告张秀兰及其委托诉讼代理人吴海芳、王丽萍，被告崔日健，第三人广州市思信房地产中介有限责任公司（以下简称思信公司）的法定代表人张磊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀兰向本院提出诉讼请求称：1、解除原、被告于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、被告向原告支付违约金139700元；3、被告向原告支付律师费5000元；4、被告承担诉讼费。事实与理由：2016年8月23日，原告通过中介方广州市思信房地产中介有限责任公司与被告签订了房地产买卖合同，约定：将原告所有的广州市花都××花东镇北兴峰境园A、C、D组团C53A（翠堤一街一号）出售给被告，成交价为1397000元。当日被告向原告支付了10000元定金，至今，被告逾期未向原告支付剩余的40000元定金和办理第二笔资金1127000元的托管手续，也不积极配合原告办理房屋转让等登记手续，导致合同不能履行。根据买卖合同约定的违约责任第2条：“买方不能按本合同约定买入该房地产，或者因违约而无法买入该房地产的，应向卖方支付该房地产成交价的10%作违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该房地产，买方所交定金卖方不予退还，买方并向卖方支付该房地产成交价的10%作违约金”，因此被告须承担违约责任。被告的行为已构成违约，严重侵犯原告的利益，故诉至法院，请求依法判决。被告崔日健辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、补充协议第2条约定，我在2016年10月15日前将第二笔资金1127000元进行托管，如果卖方申请银行还款，银行扣款时间在2016年10月15日前，买方需要收到原告申请银行还款和扣款的通知我才需进行资金托管，但是我一直没有收到通知。二、原告约我去过户，跟我说不用进行资金托管，直接带齐款项和资料去办理过户，后来因为我的未婚证没有办下来，所以无法正常过户，后来原告改过户日期，还给我发了催告函，但是我没有收到催告函，之后原告要求我多加20万元，我不同意，后来我就收到法院传票。我方没有违约，不同意解除合同。第三人思信公司述称，对于原告的诉请我方没有意见，我方已经明确告知被告，原告资金已经打入代管账户，从原告提交的短信记录可以看出，另外，我方约了被告两次交税都没有来，整个过程是被告根本违约，不尊重中介的劳动成果，不履行合同的约定。经审理查明，涉案房屋位于广州市花都××花东镇北兴峰境园A、C、D组团C53a（翠堤一街1号），登记的权属人为张秀兰。2016年8月23日，张秀兰（卖方）、崔日健（买方）与思信公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、卖方同意向买方出售涉案房屋，建筑面积为230.16平方米。二、该房地产产权处于抵押或其他权利负担，赎楼方式按卖方赎楼办理。四、该房产转让成交价为1397000元。付款方式如下：（一）定金50000元为第一部分楼款，买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金50000元。（二）1347000元为第二部分楼款，付款方式见备注及补充协议。（三）双方同意上述一次性付款方式下的第二部分楼款或银行按揭付款方式下的首期款须由买卖双方共同指定的银行或其他监管机构监管，双方须于约定付款日期届满当日到监管机构办理监管手续。五、由买方支付全部税费。六、卖方须在收到出售该房地产全部楼款三天内时将该房地产交予买方使用。八、违约责任，1、卖方不能按本合同约定将该房地产售予买方，或者因违约而无法将该房地产售予买方，应向买方支付该房地产成交价10%作违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。2、买方不能按本合同买入该房地产，或者因违约而无法买入该房地产的。应向卖方支付该房地产成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房地产成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该房地产，买方所交定金卖方不予退还，买方并向卖方支付该房地产成交价的10%作违约金。十二、备注，首期款以及剩余楼款以《补充协议》为准。合同还就双方其他权利义务进行约定。同日，三方签订《补充协议》，约定：一、双方协商一致，2016年8月23日前进行银行资金托管260000元，此款为资金托管的第一笔。二、第二笔资金买方于2016年10月15日前进行托管，托管金额为1127000元，如果卖方申请银行还款，银行扣款时间在2016年10月15日前，买方在于2016年10月15日前进行资金托管。三、上述监管资金1387000元，解决监管的时间为买方领取新房产证当天支付。诉讼中，张秀兰、崔日健及思信公司表示根据各方的约定，涉案房屋的过户手续是在涂销抵押后由买方将第二笔资金托管后再进行交易过户。合同签订当日，崔日健向张秀兰支付10000元定金。同日，崔日健及张秀兰前往银行对购房款260000元进行资金托管。张秀兰表示其于2016年8月24日向银行申请提前还贷，后在2016年10月10日将涉案房屋按揭贷款偿还完毕，涉案房屋于2016年10月31日涂销抵押，为此提交还款记录及房地产权证予以佐证。关于后续合同的履行情况，思信公司表示在2016年11月4日向崔日健发送手机短信告知涉案房屋已涂销抵押可办理过户手续，并在2016年11月8日向崔日健明确可于2016年11月14日办理过户手续，思信公司表示在2016年11月14日与张秀兰到房管部门后发现崔日健未到场，当时电话及微信均无法联系崔日健。张秀兰遂在2016年11月16日委托思信公司向崔日健寄送催告函，寄送的地址为广州市花都××花东镇北兴汇隆水产有限公司，思信公司表示在签订买卖合同时崔日健表示其在花东经营渔场养殖，上述地址是通过崔日健的手机号码在网上查询的，因当时知晓崔日健本人在花都××花东镇，故当时没有向其身份证地址寄送催告函。思信公司表示在2016年11月17日再次告知崔日健缴纳契税及房产过户时间约在2016年11月24日，但后来崔日健还是未按约定的时间到场，为此思信公司提交短信、微信通话记录及催告函以及快递单予以佐证，张秀兰确认思信公司的陈述。崔日健不确认张秀兰及思信公司的陈述，崔日健认为没有收到催告函也没有收到思信公司发出的微信及短信通知，所以未进行第二笔资金托管，后来张秀兰提出涉案房屋可以办理过户手续就不必进行资金托管，要求崔日健直接将剩余房款支付给张秀兰，崔日健表示其当时并未办好未婚证，因此拒绝办理过户手续，根据崔日健提交的流动人口婚育证明，显示该证的发证日期为2017年2月7日。崔日健表示后来再也没有接到张秀兰及思信公司的通知，崔日健在2016年11月24日之后联系张秀兰时，张秀兰要求加价，崔日健表示不同意，故合同没有继续履行。张秀兰在诉讼中明确表示不同意继续履行涉案合同。关于办理第二笔资金托管的手续，张秀兰、崔日健及思信公司均确认由于买卖双方已对第一笔资金进行托管，故第二笔资金托管只需崔日健单方前往银行将1127000元汇入托管账户即可。诉讼中，张秀兰向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2016）粤0114民初11246号之一民事裁定，裁定：冻结崔日健的银行存款139700元或查封等值的其他财产。根据张秀兰提供的财产线索，本院依法对张秀兰的担保财产涉案房屋及张秀兰、崔日健的托管账户采取了查封措施，为此张秀兰预缴了财产保全费1219元。本院认为，张秀兰、崔日健及思信公司签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查张秀兰与崔日健之间的房屋买卖合同关系。本案的争议焦点为崔日健在合同履行过程中有无违约？对此，分析如下：崔日健未按补充协议的约定在2016年10月15日前对第二笔资金进行托管，崔日健抗辩是因为没有收到张秀兰及思信公司的通知因此没有进行第二笔资金托管，但诉讼中各方均确认第二笔资金托管只需崔日健单方前往银行办理即可，因此崔日健的抗辩依据不足，本院不予采纳。根据张秀兰提供的还款记录可知涉案房屋已在2016年10月10日完成提前还款，结合思信公司的陈述以及提交的短信、微信记录，本院采信张秀兰及思信公司陈述的已在2016年11月通知崔日健办理过户手续，而崔日健亦在诉讼中明确因当时未办好未婚证因此无法办理过户手续，因此合同无法继续履行的责任在于崔日健，从补充协议约定的2016年10月15日应进行第二笔资金托管至崔日健在2017年2月7日取得未婚证明，已超过合同约定的30天，崔日健的行为违反合同约定，依约应承担相应的违约责任，现张秀兰明确不同意继续履行合同，因此张秀兰要求解除涉案合同及补充协议，并要求崔日健支付成交价10%的违约金139700元，合理有据，本院予以支持。因双方并未在合同中约定律师费的问题，现张秀兰要求崔日健支付律师费5000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告张秀兰、被告崔日健与第三人广州市思信房地产中介有限责任公司于2016年8月23日签订的《房地产买卖合同》中关于原告张秀兰与被告崔日健的房屋买卖合同关系；二、被告崔日健于本判决生效之日起十日内向原告张秀兰支付违约金139700元；三、驳回原告张秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3194元，由被告崔日健负担3144元，由原告张秀兰负担50元；保全费1219元，由被告崔日健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 吴海萍人民陪审员 张绍针人民陪审员 邓燕梅二〇一七年四月二十日书 记 员 邓国靖 微信公众号“”