（2017）沪0120民初4224号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-09-19

案件名称

：周炽与：吴燕燕一审民事判决书

法院

上海市奉贤区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周炽,吴燕燕

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

上海市奉贤区人民法院民事判决书（2017）沪0120民初4224号原告：周炽。委托诉讼代理人：宣大柯，上海敬贤律师事务所律师。被告：吴燕燕。委托诉讼代理人：杨春方（系被告吴燕燕亲属），住上海市青浦区。原告周炽与被告吴燕燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序于2017年3月27日、4月12日两次公开开庭进行了审理。原告周炽及其委托诉讼代理人宣大柯、被告吴燕燕及其委托诉讼代理人杨春方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周炽向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的房屋买卖合同；被告偿付原告违约金400,000元。被告持委托书与原告于2016年7月13日签订房地产买卖居间协议，约定将坐落于上海市奉贤区奉新镇金海湾花苑45幢的房屋出售给原告，购房款为2,020,000元。原告按约支付定金60,000元，但被告拒绝履行合同并将款项退回，故原告提起诉讼。被告吴燕燕辩称，涉案房屋属其亲属杨春方和吴雯雯所有，未授权其出售房屋。签订协议是事实，以为只是收取意向金而不是出售房屋。因未得到授权，协议无效，要求驳回诉请。即使协议有效，违约金与实际损失相比过高。本院经审理认定事实如下：2016年7月13日，原告与被告签订房地产买卖居间协议和房地产买卖协议，约定：将坐落于上海市奉贤区奉新镇金海湾花苑45幢的房屋（建筑面积134.56平方米）出售给原告，购房款为2,020,000元；首付款620,000元（含已支付的定金60,000元和居间方保管的尾款30,000元）于签��买卖合同示范文本当日支付，签订买卖合同示范文本后15日内向银行申请贷款1,400,000元，2016年12月31日办理过户，房地产交易中心出具以原告为权利人的房地产权证当日验房、交付房屋并支付尾款30,000元；相关税费由原告承担；违约方按总房价款的20%向守约方偿付违约金。被告作为代理人在上述协议上签名。2016年7月13日，被告用杨春方的银行卡收取定金60,000元。2016年11月17日，被告将63,000元退还给原告，双方协商未果，以致涉讼。另查明，坐落于上海市奉贤区奉新镇金海湾花苑45幢的房屋的原产权人为杨春方、吴雯雯和杨文飞，2016年10月14日经核准产权人变更为杨春方和吴雯雯。在审理期间，杨春方和吴雯雯确认在原、被告签订合同期间房屋产权人均在国外，因需变更产权人曾委托亲属即被告办理房产证更名，为方便费用支付曾将杨春方的银行卡和密码交由被告保管，事后被告告知代理出售房产事宜，当即提出异议不同意出售房屋。原告确认被告曾出示委托书，因无证据对被告无代理权予以确认，被告虽已退还63,000元，但目前房价为3,000,000元，造成原告损失，坚持要求按合同约定偿付违约金。以上事实，由户籍资料、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、收据、付款凭证、上海市不动产登记簿及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。被告认为合同无效无依据，不予采纳。涉案房屋权利人未在合同上签字，原告也无充分有效的证据证明权利人对本次交易是明知和同意的，基于权利人提出异议，相关合同履行不能，现原告要求解除合同于法有据，应予准许。合同解除后，作为合同签订方的被告理应承担违约责任，鉴于收取的购房款已返还，被告理应偿付违约金。针对被告提出违约金过高问题，本院则以房屋转让合同的约定条款为基础，综合考虑违约方的违约行为、房屋的涨跌情况、守约方的履约情况及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素合理确定具体损失，由此合同约定的违约金确比实际损失过高，应酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告周炽与被告吴燕燕于2016年7月13日签订的房屋买卖合同；二、被告吴燕燕于本判决生效之日起十日内偿付原告周炽违约金120,000元（已付��3,000元，尚需实际支付117,000元）；三、驳回原告周炽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，诉前财产保全费5,000元，共计8,650元，由原告负担7,330元，被告负担1,320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　顾煜麟二〇一七年四月二十日书记员　　王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的��约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”