（2016）粤民申8130号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
深圳市科斯塔贸易有限公司、彭修燕房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
深圳市科斯塔贸易有限公司,彭修燕,深圳市世华房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤民申8130号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：深圳市科斯塔贸易有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区坪地街道马塘工业区*栋2C。法定代表人：张叔婷，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海燕，广东国智律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：彭修燕，女，1986年11月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。一审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦*层**号***房A1。法定代表人：吴军强。再审申请人深圳市科斯塔贸易有限公司（以下简称科斯塔公司）因与被申请人彭修燕及一审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终13734号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。科斯塔公司申请再审的理由如下：（一）二审法院对定案关键性证据的采信程序错误。1.世华公司员工丁某、曹某于2016年1月22日出具《彭修燕购房事件陈述》的内容及行使，属于民事诉讼法第六十三条规定的证人证言。丁某曹某在无法定不出庭理由的情况下，二审法院应当依法传唤证人出庭作证，否则不能作为有效证据使用。2.在无其他书证的情形下，证人证言的真实性不能由世华公司予以证明。世华公司为法人，不可能与证人同时见证当时发生的客观事实，也无权对证人证言的内容作出判断。3.科斯塔公司从未书面同意彭修燕更换贷款银行，也未委派代理人于2016年1月18日上午9点到银行协助办理贷款申请和资金监管手续。该事实本身即证明科斯塔公司不同意更换贷款银行，不需要世华公司或与本次交易有利害关系的中介代理人作证。世华公司的陈述及其员工的证人证言不具备任何证明力。彭修燕一审补充提交的2016年1月17日其与科斯塔公司原法定代表人吴惠红之间的两次录音资料表明科斯塔公司不知道彭修燕已经私自撤回贷款申请。后彭修燕多次要求更换贷款银行，但科斯塔公司从未同意，而是要求彭修燕按照合同一次性付款。（二）二审法院错误理解双方合同中关于彭修燕履行资金监管义务前提条件的约定及认定彭修燕有先履行抗辩权。鉴于签订合同时，涉案房产处于预售合同项下，未办理房产证，故科斯塔公司需缴纳一手楼的税费，并会同开发商办理好房产证。之后彭修燕应按照合同第四条第二款的约定将首期款全额转入监管账号。二审判决将彭修燕的资金监管义务解释为科斯塔公司向银行赎楼并涂销抵押后履行。事实上，科斯塔公司于2015年12月1日已缴清税费并领取房产证。双方共同于2015年12月5日即到银行提交了资金监管手续及贷款申请，科斯塔公司履行了配合彭修燕申请贷款及资金监管的合同义务。彭修燕虽然在双方约定的资金监管银行开立了个人帐户，但该帐户并未按约定进行资金监管冻结，彭修燕也未将首期款足额转入该帐户。故彭修燕在资金监管义务上对于科斯塔公司没有先履行抗辩权，其在科斯塔公司完税并领取房产证后即应当履行资金监管义务。（三）本案在彭修燕未按约定履行资金监管义务的情况下，科斯塔公司拥有不安抗辩权。科斯塔公司迟延赎楼并拒绝配合彭修燕更换贷款的要求是符合合同约定及法律规定。1.按照双方合同约定，在科斯塔公司完税并领取房产证后，彭修燕应立即履行将首期款做资金监管义务，并尽快办理贷款手续。但由于彭修燕个人原因，银行始终未受理其资金监管申请，也未出具同贷书。科斯塔公司在彭修燕不履行首期款全额资金监管到位的情况下，拥有合同法规定的不安抗辩权，有权暂缓履行赎楼的合同义务，且暂缓赎楼并不影响合同的继续履行。2.科斯塔公司在配合彭修燕提交了贷款申请资料后，从未书面或授权他人同意彭修燕私自撤回贷款申请或者同意配合其另行向其他银行再次申请贷款。彭修燕本应按照合同约定一次性对全部剩余房款进行资金监管，但却无理要求科斯塔公司再次配合其贷款，已构成违约。（四）一审判决解除合同合法、合理、合情。二审判决违背公平公正原则，使得彭修燕获取不当利益。深圳房价于2016年初开始大幅上涨，彭修燕一审时诉请解除合同，后看到房价上涨后变更了诉讼请求，要求继续履行合同。科斯塔公司也要求解除合同，双方就此意思表示一致。一审判决综合全案情况，依法判决双方解除合同合法合理。综上，请求撤销二审判决，依法再审。彭修燕提交意见称，（一）二审判决在认定双方协商变更贷款银行和资金监管银行上并非程序错误地采信未出庭证人的证言，而是充分结合各方当事人的陈述、视听资料等证据，依据法定程序全面、客观地作出认定。（二）二审判决认定科斯塔公司进行赎楼并领取房产证的合同义务在先，彭修燕办理资金监管及贷款申请手续的合同义务在后，事实清楚，证据充分。（三）二审判决认定科斯塔公司进行赎楼并领取房产证的合同义务在先，彭修燕办理资金监管及贷款申请手续的合同义务在后，彭修燕享有先履行抗辩权，符合合同约定，适用法律正确。（四）科斯塔公司主张彭修燕未按约定履行资金监管义务，科斯塔公司拥有不安抗辩权，其迟延赎楼并拒绝配合彭修燕更换贷款银行的要求，没有事实和法律依据。本院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案《二手房买卖合同》约定，涉案房产处于抵押状态，科斯塔公司同意于合同签署之日起49日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。而科斯塔公司并未在上述约定的期限内注销抵押登记手续并将房地产证原件交给第三人世华公司。科斯塔公司的该行为违反了合同约定，构成违约。同时，本案《二手房买卖合同》还约定，科斯塔公司负有配合彭修燕完成申请贷款的义务。彭修燕在合同履行过程中，与科斯塔公司协商变更贷款银行及协助办理资金监管和贷款。在此情况下，科斯塔拒绝配合彭修燕更换贷款银行及办理资金监管和申请贷款，致使合同不能履行，也已构成违约。科斯塔公司为此辩称，因彭修燕未履行资金监管义务，故其行使不安抗辩权，迟延赎楼及拒绝配合彭修燕更换贷款银行。实际上，彭修燕已向科斯塔公司支付了定金100万元，并与科斯塔公司签订资金监管协议及将320万元转至双方约定办理资金监管的银行，本案并无证据证明因彭修燕的原因资金监管银行未冻结款项。并且，根据本案《二手房买卖合同》的约定，彭修燕在科斯塔公司领取房产证后才作资金监管。因科斯塔公司注销抵押登记及领取房产证原件是双方顺利完成房屋交易的保证，故上述约定应理解为科斯塔公司涂销抵押登记及领取房产证而不是仅指科斯塔公司所主张的会同开发商办理好房产证。至彭修燕首次办理资金监管及申请贷款前，科斯塔公司并未注销抵押登记和领取房产证，彭修燕在科斯塔公司注销抵押登记和领取房产证后更换贷款银行及办理资金监管手续未违反合同约定。因此，二审判决认定彭修燕不构成违约及科斯塔公司构成违约应依约支付违约金，并无不当。至于二审判决对第三人世华公司员工出具的证人证言予以采信，虽存在瑕疵，但不影响本案的处理结果，故本院对此予以维持。综上，科斯塔公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回深圳市科斯塔贸易有限公司的再审申请。审判长 侯向磊审判员 王 芳审判员 李民韬二〇一七年四月二十日书记员 赖 鸿 更多数据：