（2016）赣0121民初2545号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-07-31
案件名称
江西省翠林山庄有限公司与高青商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌县人民法院
所属地区
南昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西省翠林山庄有限公司,高青,金碧物业有限公司南昌分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第七十三条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初2545号原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。统一社会信用代码：913601007511154311。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：车良岐，该公司职员。被告：高青，女，1986年9月15日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。第三人：金碧物业有限公司南昌分公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大街*号金源大厦*座*楼****室。统一社会信用代码：913601006984660391。负责人：黎龙，该公司总经理。委托代理人：田雪霖，该公司员工。原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告高青、第三人金碧物业有限公司南昌分公司（以下简称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人车良岐、第三人金碧公司委托代理人田雪霖到庭参加诉讼。被告高青经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告翠林公司诉称：2015年6月1日，原、被告签订了《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2015-014727）及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发建设的南昌恒大绿洲六期4#高层2单元3102室，该商品房总价为934982元，被告应于2015年6月1日前支付首期房款374982元，余款560000元须在2015年6月1日前办理银行按揭。随后，农行与原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告向银行贷款560000元用于支付购房款，原告为该笔贷款提供连带责任保证；被告应按月分期向银行偿还贷款；若被告发生违约事件的，银行有权宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，并要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行于2015年6月19日发放了该笔贷款共计560000元。2016年5月起，被告因自身原因无力偿还该笔按揭贷款，不再继续偿还按揭贷款，已经连续四期未偿还银行按揭贷款。2016年8月25日，银行按照合同约定要求原告承担保证责任，原告向该行支付了560306.94元（其中本金553024.65元，利息、复息及罚息等共计7282.29元），用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息等。原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告未按月偿还银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还，同时被告必须协同原告到房管局办理有关解除手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年6月1日签订的《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2015-014727）及《合同补充协议》；2、被告配合原告前往房管局办理解除合同备案手续；3、被告已支付的购房款人民币374982元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币5530.24元；4、判令被告承担原告代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币7282.29元；5、判令被告赔偿原告支付的老带新奖励9350元。本案诉讼费用由被告承担。对第三人金碧公司所述的事实与实际一致，第三人的申请事项原告也予以认可。被告高青未答辩。第三人金碧公司诉称：2015年5月31日，我公司与被告签订《借款协议》（编号：969），约定由我方向被告提供无息借款人民币340000元，用于被告向原告支付其认购的南昌恒大绿洲六期4#高层2单元3102室房的购房款，还款方式为2015年11月26日前归还30000元，余款须在2018年5月9日前归还。此外，被告还向我公司及原告书面承诺：房屋的房产证办理起算日期为被告归还完《借款协议》所约定的所借款项之次日；如被告未按期归还借款的，原告有权以拍卖、出租等方式处置房屋。协议签订后，我公司如数支付了借款。但因被告拒绝履行商品房买卖合同，导致原告起诉至法院解除商品房买卖合同，同时被告也未能如期向我公司履行还款义务。我公司与被告订立的借款协议是基于原被告签订的商品房买卖合同，且借款合同明确约定借款目的系用于支付购房款。若商品房买卖合同被解除，则我公司借款的目的也不复存在，所借款项应当直接返还给我公司。此外，若商品房被原告收回，也会直接损害我公司的权益。为维护我方自身合法权益，特申请以第三人的身份参加诉讼，并请求判令：1、解除第三人与被告的借款协议（编号：969）；2、判令原告直接向第三人支付应由被告返还给第三人的全部借款340000元和暂计14160元违约金（暂时计算至2016年10月20日，要求计算至清偿之日止）。经审理查明：2015年6月1日，被告高青（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2015-014727号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲六期4#高层2单元3102室房屋一套。付款方式及期限：买受人于2015年6月1日前支付首期房款374982元，余款560000元须在2015年6月1日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。2015年6月18日，原告与被告高青及案外人中国农业银行股份有限公司南昌叠山支行（以下简称为农业银行）办理了560000元的30年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人购房担保借款合同》，原告作为保证人对被告的560000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款农业银行已于2015年6月19日发放。自2016年1月起，被告高青连续4期未按约偿还银行贷款。2016年5月25日，农业银行直接扣划原告账户内560306.94元（其中本金553024.658元，利息、罚息、复利等共计7282.29元）用于结清被告高青所欠款项。同时查明，2015年5月31日，被告高青与第三人金碧公司签订编号为969号的《借款协议》，协议约定：1、被告向第三人借款340000元用于购买南昌恒大绿洲六期4#高层2单元3102室房；2、被告应于2015年11月26日、2016年5月23日、2016年11月18日、2017年5月16日、2017年11月11日、2018年5月9日前分别归还30000元、30000元、50000元、50000元、50000元、130000元。3、若被告未按期还款，则每逾期一天按每期未还款项总额的千分之一向第三人支付违约金。借款协议签订后，被告高青出具《付款委托书》一份，第三人据此将人民币340000元支付至指定的原告账户。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人贷款结清证明、《关于承担连带保证责任的证明》，第三人提供的《借款协议》、付款委托书、中信银行进账单、中国建设银行进账单、财务记账凭证等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条已约定被告逾期付款的违约责任，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2015-014727号《南昌县商品房买卖合同》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款560000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了560306.94元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故原告主张解除编号为2015-014727号的《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》并配合原告前往房管局办理解除合同备案手续，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币5530.24元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币553024.658元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为5530.24元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计7282.29元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币7282.29元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款374982元归原告所有，本院不予支持。原告诉请要求被告支付老带新奖励9350元但却未提供任何证据加以证明，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告以实际行动表明不履行还款义务，第三人据此主张解除编号为969号《借款协议》，本院予以支持。第三人直接向原告主张归还340000元借款以及违约金（暂计算至2016年10月20日，要求计算至实际返还日），本院认为，原被告之间的购房合同以及被告与第三人之间的借款合同已被解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求予以返还，因此一方面被告可要求原告返还购房首付款（即374982元），另一方面第三人可要求被告返还借款，本案中被告怠于行使债权，第三人据此可以自己名义代为行使被告的债权，故本院对第三人请求原告直接向其支付借款本金的诉讼请求予以支持。关于第三人主张按未归还借款总额的千分之一计算违约金的诉讼请求，本院认为，虽然双方对于违约金计算在借款协议中已有约定，但该违约金计算标准明显偏高，且该违约金实为借款利息，依照我国对民间借贷利率的限制性规定应当予以适当降低，宜以年息24%的标准计算，原告以应返还给被告的款项为限向第三人支付。被告高青经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第七十三条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告高青于2015年6月1日签订的编号为2015-014727号《南昌县商品房买卖合同》；二、被告高青应在本判决生效之日起十日内配合原告江西省翠林山庄有限公司前往房管局办理解除上述合同的备案手续；三、被告高青应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款553024.658元的违约金计人民币5530.24元；四、被告高青应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计7282.29元；五、解除被告高青与第三人金碧物业有限公司南昌分公司于2015年5月31日签订的编号为969号《借款协议》；六、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日内支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司借款本金人民币340000元；七、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还欠款人民币30000元的违约金（自2015年11月26日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；八、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还钱款人民币30000元的违约金（自2016年5月23日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；九、原告江西省翠林山庄有限公司在本判决生效之日起十日支付第三人金碧物业有限公司南昌分公司逾期归还钱款人民币50000元的违约金（自2016年11月18日起至欠款归还之日止，按年息24%计算）；十、上述六至九项由原告江西省翠林山庄有限公司以人民币374982元为限向第三人金碧物业有限公司南昌分公司支付；十一、驳回原告江西省翠林山庄有限公司其他的诉讼请求；十二、驳回第三人金碧物业有限公司南昌分公司其他过高的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16456元、保全费2420元、公告费600元，共计19476元，由被告高青承担16170元，由第三人金碧物业有限公司南昌分公司承担3306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 朱 琳人民陪审员 李 娟人民陪审员 谢小青二〇一七年四月二十日书 记 员 刘文莉 更多数据：搜索“”来源：