（2017）鲁08民终1168号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-02-27
案件名称
山东圣源房地产开发有限公司、王中华商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东圣源房地产开发有限公司,王中华,中国工商银行股份有限公司山东济宁分行曲阜支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终1168号上诉人（原审被告）：山东圣源房地产开发有限公司，住所地：曲阜市开发区（鲁城）。法定代表人：孔振，董事长。委托诉讼代理人：徐消寒，女，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：渠继东，山东众立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王中华，男，1977年4月21日出生，汉族，居民，住曲阜市。原审第三人：中国工商银行股份有限公司山东济宁分行曲阜支行。负责人：孟彬，行长。上诉人山东圣源房地产开发有限公司因与被上诉人王中华、原审第三人中国工商银行股份有限公司曲阜支行商品房销售合同纠纷一案，不服曲阜市人民法院（2016）鲁0881民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东圣源房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第五项、第七项。事实和理由：一、我公司未能按照合同约定的时间交付房屋，系因不可抗力因素造成，不构成违约，不应向王中华支付违约金。《民法通则》第一百五十三条、《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。按照曲阜市政府的要求，我公司为配合曲阜市创建国家卫生城市，投入巨额资金维修道路和道路绿化，共投入资金数亿元，导致开发建设资金被占用，工期未能按照约定时间完工，进而导致延期交房。延期交房的根本原因是政府创建国家卫生城市造成的，是我公司不能避免并不能克服的客观情况，应当免除我公司的责任，而不应判决我公司承担违约金。二、一审判决第七项与第六项重复，第六项判令我公司返还王中华自2014年1月23日至判决生效之日已向工商银行曲阜支行归还的贷款本金并赔偿利息，第七项又要求我公司返还王中华自2014年1月23日至判决生效之日已向工商银行曲阜支行归还的贷款利息，显然是重复计算。王中华辩称，山东圣源房地产开发有限公司提出的市政府建设情况与本案是不同的法律关系，也不属于法律规定的不可抗力，关于第六项、第七项不重复，银行扣贷款时分两项，一项是贷款还息，一项是贷款还本。王中华向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同及储藏室销售协议，合同编号XGTD-3-604；2、判令被告返还原告已支付首付款237375元及利息19464.75元；3、判令被告返还原告已向第三人偿还的本金利息，从2013年12月15日至实际履行之日止的利息；4、判令被告支付原告违约金10004.62元；5、解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金及利息。一审法院认定事实：2013年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于曲阜星光天地城市商业综合体第3号座02单元6层604号房屋一套，房屋面积114.12平方米，合同单价5882.37元，房屋总金额为671296元。双方还于当日签订了《储藏室销售协议》，面积9.314平方米，单价2800元，合计26079元，约定于合同签订之日一次付清该款，该款已付。2014年3月7日，原告按照合同约定支付给被告首付款211296元，并于2014年1月23日与第三人曲阜工商银行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定余款460000元在曲阜工商银行办理按揭，与第三人约定贷款期限204个月（十七年），原告以涉案房屋作为抵押物，被告作为担保人对贷款进行担保。原告按月支付按揭款至今。根据合同约定，被告应于2015年4月30日前，将符合国家及合同规定的商品房交付原告，直至原告起诉之日，被告亦未履行交房义务，故原告诉来法院。一审法院认为，原、被告双方的商品房买卖关系明确，双方签订商品房买卖合同后，应依约履行合同义务，原告已按约定履行了付款义务，被告在约定的期限内，未能将涉案房屋交付给原告，显已违约，原告要求解除合同，符合合同约定，也不违反法律规定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除与第三人曲阜工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》，亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应按约将原告支付的房款返还给原告，并赔偿因此所产生的损失。因此，原告要求被告返还已付购房首付款及已向第三人曲阜工商银行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，予以支持，应自支付之日起计算至判决生效日止。原、被告双方已就违约金在合同第九条进行了约定，原告要求被告赔偿违约金，亦应支持，被告应支付原告已付房款3%的违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告向第三人曲阜工商银行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，予以支持。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。判决：一、解除原告王中华与被告山东圣源房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及《储藏室销售协议》；二、解除原告王中华与第三人中国工商银行股份有限公司山东济宁分行曲阜支行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、被告山东圣源房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还收取的原告王中华购房首付款211296元及利息（自2014年3月7日至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）；四、被告山东圣源房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还收取的原告王中华购储藏室款26079元及利息（自2014年3月7日至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）；五、被告山东圣源房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王中华违约金6338.88元（211296元×3%）；六、被告山东圣源房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王中华自2014年1月23日至判决生效之日已向第三人中国工商银行股份有限公司山东济宁分行曲阜支行归还的贷款本金并赔偿利息（本金以中国工商银行股份有限公司山东济宁分行曲阜支行于判决生效当月出具的本金还款明细清单为准，利息的计算自2014年1月23日至判决生效之日，按中国人民银行同期同类定期存款利率计算）；七、被告山东圣源房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王中华自2014年1月23日至本判决生效之日已向第三人中国工商银行股份有限公司山东济宁分行曲阜支行归还的贷款利息（以中国工商银行股份有限公司山东济宁分行曲阜支行于判决生效当月出具的利息还款明细清单为准）；八、被告山东圣源房地产开发有限公司于判决生效后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司山东济宁分行曲阜支行偿还原告王中华自判决生效之日起就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款。自被告山东圣源房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起十日内，中国工商银行股份有限公司山东济宁分行曲阜支行办理曲阜星光天地城市商业综合体第3号座02单元6层604号房屋上抵押登记的涤除手续；九、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3148元，由被告山东圣源房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，山东圣源房地产开发有限公司与王中华签订了商品房买卖合同，双方均应按照合同约定履行合同义务，王中华已履行了付款义务，山东圣源房地产开发有限公司在约定的期限内，未能履行交付王中华房屋的义务，已构成违约，应当承担违约责任。山东圣源房地产开发有限公司承建曲阜市的道路维修和道路绿化工程，与发包方形成施工合同关系，不属于政府行为，山东圣源房地产开发有限公司主张属不可抗力，不符合法律规定，上诉理由不能成立。关于一审判决第六项和第七项是否重复的问题，第六项是针对王中华偿还的银行贷款本金损失及因资金被占用产生的利息损失，而第七项是王中华支付的银行贷款利息损失，两项并不重复。综上所述，上诉人山东圣源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东圣源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 芳代理审判员 宋汝庆代理审判员 马 斌二〇一七年四月二十日书 记 员 金广洋 关注公众号“”