（2016）川0116民初3337号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-09-15
案件名称
四川申安物业服务有限公司与刘建君、肖中琼物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市双流区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川申安物业服务有限公司,刘建君,肖中琼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初3337号原告:四川申安物业服务有限公司,住所地成都市武侯区航空路6号。法定代表人:强方，董事长。委托诉讼代理人:王小刚，四川天与律师事务所律师。委托诉讼代理人:付龙元，男，该公司员工。被告:刘建君，男，1981年4月3日出生，汉族，住成都市双流区。被告:肖中琼，女，1980年10月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原告四川申安物业服务有限公司（以下简称申安物业公司）与被告刘建君、肖中琼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申安物业公司委托诉讼代理人王小刚、付龙元，被告刘建君、肖中琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。申安物业公司向本院提出诉讼请求：判令二被告向原告支付从2013年5月至2016年6月拖欠的物业服务费4320.03元、违约金1012.93元(违约金暂时从2013年5月6日计算至2016年4月5日，主张支付至实际付清之日止，原告方主张将违约金调整为按每日万分之五进行计算)。事实和理由：二被告为双流区藏卫路南二段699号“时代锦城”小区×幢×单元××层×××号住宅的业主，于2012年1月办理交付手续入住。2009年11月10日，原告与“时代锦城”开发商双流县东升房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“时代锦城”小区提供物业服务，合同期限至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止。2010年6月26日，原告与二被告签订了《前期物业服务协议》，约定物业服务费用按建筑面积每季度交纳，住宅物业服务费为1.3元/平方米/月，若被告不按约定交纳物业费的、原告有权要求被告补交所欠费用并从逾期之日起每日按所欠费用的千分之一交纳违约金。2014年12月1日，原告与“时代锦城”第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为“时代锦城”第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为“时代锦城”小区提供物业服务，合同期限自2014年12月1日至2017年7月22日止，约定物业服务费按建筑面积收取，每季度的第一个月5日内缴纳本季度物业服务费，电梯住宅物业服务费为1.3元/平方米/月，逾期缴纳的、从逾期之日起每日按所欠费用的千分之三（欠费跨年的按千分之五）支付违约金。原告接管“时代锦城”小区，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但被告自2013年5月起便无故拖欠物业服务费，截止2016年第二季度共计拖欠4320.03元，原告多次催收物业服务费用，被告均拒绝缴纳。故原告诉至法院。刘建君、肖中琼辩称，物业服务费从2013年5月起未交，皆因物业公司提供服务不到位，被告才不交纳物业管理费。因物业公司和开发商维修楼顶时，将楼顶的护栏玻璃打破。导致被告方家中的玻璃也被打烂。被告的房屋漏水，要求物业公司联系开发商来维修，但是物业公司一直没有联系。被告的入户灯坏掉，被告让物业公司修理，物业公司迟迟未修理。物业公司管理不到位，导致被告家门锁被撬。经审理查明，被告刘建君、肖中琼购买了位于双流区东升街道藏卫路南二段699号时代锦城项目×栋×单元×××号住宅，建筑面积87.45平方米。2010年6月26日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业服务；本建筑区划名称：时代锦城；物业类型：住宅；座落位置：×幢×单元××层×××号；建筑面积：85.06平方米；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，甲方按照下列标准收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，具体标准如下：住宅物业：1.30元/月/平方米；物业服务费用业主要按照季收取，业主应当分别在每年的6月18日前、9月18日前、12月18日前和3月18日前缴费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用并从逾期之日起每日按所欠费用的1‰交纳违约金。2014年12月1日，双流县东升时代锦城建筑区划第一届业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合同中约定由原告承接时代锦城的物业服务。电梯住宅1.30元/月.平方米；商业1.80元/月.平方米；自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的第一个月5日内缴纳本季度物业服务费（1月5日、4月5日、7月5日、10月5日）履行交纳义务。原告接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主应在每月10日前交纳上月的水、电、气、信息、环卫等代收费用；业主逾期交纳相关代收费用，原告代其垫付的，从逾期之日起业主应按欠费额的千分之三每日的标准向原告支付违约金。跨年度欠费的从逾期之日起业主应按欠费额的千分之五每日的标准向原告支付违约金。本合同自2014年12月1日起至2017年7月22日止。上述事实，有《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，2010年6月26日，原告与二被告签订了《前期物业服务协议》，2014年12月1日，双流县东升时代锦城建筑区划第一届业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，上述合同均系当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。原告已按《物业服务合同》的约定提供了物业服务。根据该服务合同的约定“业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用”和“物业服务费用按月交纳，也可以按照季度或者年度一次性交纳，业主应在每月二十号至三十号交纳下一个服务周期的物业服务资金履行交纳义务”。因此，刘建君、肖中琼应向申安物业公司支付自2013年5月1日至2016年6月30日期间的住宅物业服务费用4320.03元（住宅：87.45㎡×1.30元/㎡/月×38个月＝4320.03元）。关于申安物业公司主张按每日万分之五计算违约金，2010年6月26日，原告与二被告签订了《前期物业服务协议》约定,业主应在每季度的第一个月5日内缴纳本季度物业服务费（1月5日、4月5日、7月5日、10月5日）履行交纳义务。二被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求二被告补交所欠费用并从逾期之日起每日按所欠费用的1‰交纳违约金。原告主张2013年5月1日起至2014年11月30日期间逾期支付住宅服务费用违约金,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为350元。2014年12月1日，双流县东升时代锦城建筑区划第一届业主委员会与原告签订了《物业服务合同》中并无逾期交纳物业服务费用的约定，故原告主张2014年12月1日起至2016年6月30日之间逾期支付住宅物业服务费用违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条,《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘建君、肖中琼于判决生效之日起十日内向原告四川申安物业服务有限公司支付2013年5月1日至2016年6月30日期间的住宅物业服务费用共计4320.03元，并支付违约金350元。二、驳回原告四川申安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘建君、肖中琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 梁 宪二〇一七年四月二十日法官助理 何晓娇书 记 员 聂 华