（2016）粤1203民初936号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-05-02

案件名称

陶泽江与肇庆市鼎湖区坑口城镇建设开发公司合同纠纷一审民事判决书

法院

肇庆市鼎湖区人民法院

所属地区

肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陶泽江,肇庆市鼎湖区坑口城镇建设开发公司,谢富新

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

广东省肇庆市鼎湖区人民法院民事判决书（2016）粤1203民初936号原告：陶泽江，男，汉族，1963年6月17日出生，住肇庆市鼎湖区。委托代理人：廖天保，男，汉族，1953年11月18日出生，住云浮市云城区，是原告所在居委会推荐的代理人。委托代理人：廖水旺，男，汉族，1944年9月30日出生，住云浮市云安区，是原告所在居委会推荐的代理人。被告：肇庆市鼎湖区坑口城镇建设开发公司，住所地：鼎湖区坑口新城。法定代表人：李志宇。委托代理人：汤少芳、陈淑欢，是广东开信律师事务所律师。第三人：谢富新，男，汉族，1954年2月10日出生，住德庆县。委托代理人：洗锡光、温根强，是广东安达信律师事务所律师。原告陶泽江诉被告肇庆市鼎湖区坑口城镇建设开发公司、第三人谢富新合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理，先适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序审理，于2017年1月17日、3月21日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖天保、被告的委托代理人陈淑欢到庭参加两次开庭审理，原告陶泽江到庭参加第一次开庭审理，原告的委托代理人廖水旺、第三人谢富新的委托代理人冼锡光到庭参加第二次开庭审理。本案现已审理终结。原告诉称：2000年5月，原告承接了被告的坑口街“全面西向整治工程”。2001年初，双方结算工程款。至2002年，被告尚欠原告557193.33元。经协商，双方签订了《关于以产权抵顶工程款的协议》（下称《协议》），《协议》约定被告（甲方）把地处鼎湖区坑口街苏村居委会教练场对面小布村口的占地面积150平方米、建筑面积650平方米的四层楼房转让给原告（乙方），抵减35万元工程款。被告向原告交付了房屋所有权证（房产证号：粤房字第××号，登记字号：肇鼎私03299）和土地使用权证[证号：肇鼎府国用（1999）字第99168号]复印件资料，显示权利人为卢永长（身份证号码：，新号码：440301194111160014）。签订协议后，原告抵减了被告拖欠的35万元工程款，取得了该四层楼房使用权和“准所有权”。《协议》生效后，被告曾口头承诺，必会积极协助原告把卢永长的房屋所有权变更登记在原告名下。但原告受让房屋15年来，被告拒不协助原告办理房屋所有权变更登记手续。甚至以《协议》第三条“本协议签订之日起，酒楼有关资料移交，产权转让移交手续已完成的约定”为由，拒绝协助原告办理该房屋所有权变更登记的手续。期间，原告与第三人签订《房屋转让合同》，合同约定拿到房产证后才付清购房款，因原告无法办理房产证，第三人至今拒绝付清购房款。根据合同法的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方签订的《协议》合法有效，双方应当履行合同。原告近日知道，本案房屋登记状况与2002年时一样，所有权人仍然是卢永长，因此，原、被告双方的合同仍可以继续履行。原告已履行完给付义务，被告应将房屋交付给原告，并办理房屋所有权转移手续，其将房屋有关资料移交原告当作完成产权移交于法不符。原告认为第三人主体不适格，第三人与本案合同无关联，本案处理结果与第三人没有利害关系。根据《最高法关于经济审判严格执行民诉法若干规定》第三条的规定，与争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或赔偿义务的人，不得作为无独立请求权的第三人参加诉讼。本案不需要第三人承担任何的权利义务，不应作为第三人参加诉讼。现起诉请求判决：一、原、被告双方继续履行合同，被告限期为原告办理本案房屋所有权的转移登记；二、被告承担办理本案房屋所有权登记过户的一切相关费用；三、被告承担本案一切诉讼费用。被告答辩称：一、《以产权抵顶工程款的协议》是双方的真实意思表示，合同合法有效。被告已按约定履行完合同义务，双方的权利义务已终止。原告的诉讼请求缺乏事实依据，不应得到支持。本案房屋是原所有权人卢永长于1993年3月9日转让给肇庆市鼎湖区坑口经济发展总公司（以下简称“坑口经济总公司”），坑口经济总公司已经付清购房款，成为该房屋的真正权利人。坑口经济总公司与被告是两个牌子一套班子的集体企业，被告与原告签订抵顶合同得到坑口经济总公司的认可，因此，双方的抵顶合同合法有效。根据被告的证据显示，原告在2001年已将本案房屋的所有权证及土地证交给案外人黄岗信社收执。因此，原告在签订合同之前已经知悉该房屋无法办理过户。双方在合同中约定“本协议自签订之日起，由肇庆市鼎湖区坑口经济发展总公司将小晶都酒楼的有关资料移交乙方，完成产权转让移交手续”，是双方的真实意思表示。根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告已经完成产权资料的移交手续，履行完合同约定的义务，原告提出合同以外的要求不应得到支持。二、本案房屋已经不复存在，且第三人才是真实的权利人，应驳回原告的请求。本案房屋已经被拆除，不复存在，已经没有办理变更登记手续的实际需要和必要。该房屋虽然仍然登记在卢永长名下，但卢永长已经去世。原告于2006年11月13日将房屋转让给本案第三人，并交付给第三人使用、收益至今已有十多年。因此，本案第三人是该房屋的真实权利人。根据物权法的司法解释第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案第三人有权请求确认其为房屋的所有权人，要求办理变更登记手续。原告提出本案请求缺乏理据，应予驳回。三、原告要求办理产权变更登记手续属于一项债权附随请求权，受诉讼时效的约束。抵顶合同于2002年8月16日签订，现原告请求被告办理产权变更登记手续已超过法定的两年诉讼时效。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人陈述称：1、原、被告双方签订的抵顶合同合法有效，应依约履行。2、原、被告于2002年签订了抵顶合同，双方履行完毕至今已有15年多，原告现提出请求已远远超出诉讼时效期限，丧失胜诉权。3、本案房屋的真正权利人是第三人，只有第三人有权行使房屋产权的变更登记权利。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。原告举证如下：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、企业登记资料，证明被告的诉讼主体资格；3、《以产权抵顶工程款协议》（复印件）、工程款结算单，证明被告以“假产权”欺诈原告，乘原告追收欠款之危，骗取原告与其签订《以产权抵顶工程款协议》替代《房屋买卖合同》，抵减原告的叁拾伍万元工程款；4、房地产权证（《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，复印件）、房屋权属登记资料（复印件），证明涉案房屋的产权人是深圳市宝安人卢永长，被告冒充涉案房屋的权利人违法；5、《房屋转让合同》，证明原告受让房屋后，与他人签订《房屋转让合同》；6、2017粤12**民初60号案的《受理通知书》，证明原告未能办理产权证，导致与买受人发生纠纷的事实；7、收据2张，证明程洁容已偿还借款4万元。被告对上述证据1的关联性有异议，认为原告与涉案房屋没有任何关联，诉讼主体不适格。对证据2的关联性及证明内容有异议，认为被告主体也不适格。对证据3中《以产权抵顶工程款协议》的真实性、合法性及关联性均不认可，对工程款结算清单的真实性予以认可，确认以房屋抵顶35万元工程款的事实，但认为与本案诉讼无关联性。对证据4中房地产权证的真实性、合法性及关联性均不予认可，对房屋权属登记资料的真实性无异议，但对其关联性有异议。对证据5的真实性予以认可，但对其合法性、关联性及证明内容不予认可，认为与本案房屋无关，原告主体不适格。对证据6的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可，认为证明内容与本案无关。对证据7，无提出异议。第三人对上述证据5、证据3中的工程款结算清单的真实性无异议，但认为工程款结算清单与本案无任何关联，证据5证明争议的房屋已经由第三人占有及使用。对证据6的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。对证据7，认可其中有落款时间的一张收据，对另一张收据不予认可。对其他证据不予认可，认为没有原件核对。被告提供了肇庆市城市信用合作社联合社黄岗营业部（以下简称“黄岗信用社”）出具的收据（复印件）一份，证明原告于2001年9月19日将本案房屋的所有权证及土地使用证交给黄岗信用社。原告对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议。第三人对该证据无异议。第三人举证如下：1、身份证，证明第三人的诉讼主体资格；2、《房屋拆迁补偿协议》、《协议书》，证明被告征收第三人的土地和房屋，约定补偿5201528.16元，但被告只支付了2600000元；3、付款清单、付款凭证（收据、借条、进账单、结算单）11张，证明本案房屋于2006年11月13日归第三人所有，并由第三人所用，第三人向原告支付了购房款486188元。原告对上述证据1的真实性无异议。对证据2的关联性有异议，认为属于证明行政机关行为的证据，不属于本案诉讼争议、审理的范围。对证据3的真实性、合法性及关联性有异议，认为不是第三人支付购房款的证据，更不是原告收到购房款的证据，这些证据只能在2017粤12**民初60号案作为证据，谢富新不能列为本案第三人。被告对第三人提交的证据1、2、3均无异议。依原告的申请，本院向肇庆市国土资源管理局鼎湖分局及肇庆市鼎湖区不动产登记中心调查本案争议房屋的权属登记，上述单位向本院出具了登记资料，证明涉案房屋的所有权人及土地使用权人均登记为卢永长。原告对上述证据无异议。被告及第三人对其关联性有异议，认为与原告无关，与本案无关。因涉及公共利益，本院依职权向肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组调查涉案房屋及其土地的征收、拆迁情况，该单位向本院作出征收情况的说明，并向本院提供了涉案房屋的征收土地预公告、房屋拆迁及附着物补偿确认表、房屋拆迁及附着物补偿兑现表、《房屋拆迁补偿协议》、评估汇总表。原告质证认为上述证据不真实、不合法。被告及第三人对上述证据均无异议，认为第三人是涉案房屋的占有人，该房屋已被征收及拆除。本院又依职权向肇庆市鼎湖区人民政府调查涉案房屋及其土地的征收情况，该单位向本院出具了“肇鼎府公[2016]2号”《肇庆市鼎湖区人民政府征收土地公告》及“肇鼎府公[2016]15号”《肇庆市城市化道路改造工程（民乐桥至大冲段）增加征收土地预公告》。原告对上述证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为与涉案房屋无关。被告及第三人对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。经质证，被告及第三人对原告提供的证据5、证据3中的工程款结算清单及证据6的真实性无异议，上述证据的真实性、合法性及关联性本院予以确认，均予采信。原、被告、第三人对本院调取的不动产登记资料及肇庆市鼎湖区人民政府提供的土地征收材料的真实性无异议，亦予采信。原告提供的证据1、2、7及第三人提供的证据1、2、3经与原件核对无异，其真实性、合法性及关联性应予确认，均予采信。原告提供的证据4与本院调查的材料及其他证据的内容相一致，其真实性、合法性及关联性应予确认，亦予采信。对原告的证据3中的《以产权抵顶工程款协议》，虽未能提供原件核对，但其内容已得到被告的认可，且与其他证据的内容相一致，因此，其真实性、合法性及关联性应予认可，应予采信。对被告提供的收据，由于未能提供原件予以核对，其真实性应不予确认，该证据本院不予采纳。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原告于2000年5月承包被告的西向整治工程，双方结算后确定首期工程总造价为1029928.89元。由于被告未能付清全部工程款，双方协商后于2002年8月16日签订了《关于以产权抵顶工程款的协议》，以位于鼎湖区坑口办事处苏村居委会小布村路段的小晶都酒楼作价抵减工程款350000元。协议签订后，原告接收了该房屋。其于2006年11月13日以38万元的价格将该房屋转让给第三人，双方签订了《房屋转让合同》。该合同第二条约定，第三人在2006年11月13日支付10万元购房款给原告，从付款之日起，房屋产权归第三人所有；取得房产证后，第三人在2007年6月30日前支付余款28万元给原告。第三人于2006年11月14日向原告支付了购房款45000元，于2006年11月30日支付了55000元，于2008年3月5日支付了60000元。签订转让合同后，该房屋一直由第三人占有、使用，但未取得以其为权属人的房屋产权证。另查明，争议房屋（房屋所有权证号：粤房字第××号、土地使用证号：肇鼎府国用（一九九九）字第99168号）的登记所有人为卢永长。坑口经济总公司受让取得该房屋，并由被告抵偿给原告，但均未办理权属变更登记。2016年6月27日，肇庆市鼎湖区人民政府发布《肇庆市城市化道路改造工程（民乐桥至大冲段）增加征收土地预公告》（肇鼎府公[2016]15号），拟征用肇庆市城市化道路改造工程（民乐桥至大冲段）项目用地边线以外15米、面积合计约125亩的土地。因争议房屋位于上述土地范围内，肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组与第三人签订了《房屋拆迁补偿协议》，于2016年11月25日拆除了该房屋。又查明，原告与第三人除因本案房屋买卖产生债务关系外，无其他债务往来。第三人提供了进账单、结算票据以证明其分别于2009年2月26日、2009年3月30日代原告向肇庆市城市信用合作社联合社偿还借款本息共251188元，其认为代偿借款属于支付购房款。上述进账单、结算票据记载的还款人是钟子红，其本人确认代被告谢富新偿还贷款。原告对欠债的事实未予确认，但承认没有向第三人偿付过款项。第三人又提供了以“程洁容”为借款人的借条4张，以证明其向原告支付了购房款75000元。原告否认该款属于购房款，认为属于第三人与程洁容之间的借贷关系，应由双方另行处理。在诉讼中，第三人认为其对争议房屋的权利已经拆迁部门确认，在本案中未提出诉讼请求。本院认为，本案是因房屋转让产生的合同纠纷。综合双方的诉辩意见，争议的问题是现原告是否享有请求被告办理争议房屋所有权变更登记的权利。由于争议房屋已经转让给第三人，争议的问题涉及对第三人及其权利的认定。关于第三人的认定。根据本院查明的事实，争议房屋已经由原告向第三人转让，因此，对本案争议的房屋，第三人谢富新享有独立的权利。虽然其在本案中未提出诉讼请求，但其不同意原告的诉讼请求，并表示对该房屋享有权利，因此，本案的处理与其有利害关系，应当通知其作为第三人参加诉讼。原告认为本案第三人主体不适格，理由不成立，本院不予采纳。关于原告权利的认定。原、被告签订的《关于以产权抵顶工程款的协议》没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，原告依约定取得对争议房屋的权利。但其未办理房屋权属变更登记，不发生物权变动的效力。原告于2006年11月13日与第三人签订《房屋转让合同》，将取得的合同权利转让给第三人，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。因此，其转让行为发生法律效力，对争议房屋的权利应由第三人取得。根据查明的事实，上述合同签订后，原告已向第三人交付房屋，而第三人向原告支付了购房款。除与本案无关的程洁容的借款外，第三人向原告直接支付了购房款160000元，并以代偿债务的形式偿付了251188元，共偿付411188元。由于双方无其他债务往来，因此，第三人代偿债务后有权向原告追偿，取得相应的债权。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……。因此，第三人主张以代偿借款抵销所欠原告的购房款，符合上述法律规定，应予支持。而第三人代偿债务后，原告未向其偿付过款项，亦未提供证据证明其向第三人追收购房款，因此，应认定双方事实上认可债权债务的抵销。综上，应确认第三人向原告偿付了等额的购房款，双方的转让合同已履行完毕，第三人取得相应的权利。故原告依《关于以产权抵顶工程款的协议》取得的合同权利因转让而已经消灭，现其以上述协议为依据行使合同权利，请求被告办理房屋所有权变更登记，缺乏事实和法律依据，应不予支持。其次，根据本院查明的事实，争议房屋位于被征收的土地范围内，并因此被拆除，因此，该物实际已由国家行使所有权并不复存在。原告请求办理以其为所有人、以该物为对象的所有权变更登记，缺乏事实和法律依据，应不予支持。综上所述，原告请求被告办理争议房屋的所有权变更登记并承担登记过户的一切相关费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告陶泽江要求被告肇庆市鼎湖区坑口城镇建设开发公司办理涉案房屋[房屋所有权证号：粤房字第××号、土地使用证号：肇鼎府国用（一九九九）字第99168号]所有权变更登记的诉讼请求；二、驳回原告陶泽江要求被告肇庆市鼎湖区坑口城镇建设开发公司承担登记过户的一切相关费用的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审　判　长　　谭建玲人民陪审员　　梁钧豪人民陪审员　　梁间明二〇一七年四月二十日书　记　员　　黄素怡微信公众号“”