（2017）沪02民终2417号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-02
案件名称
朱冉雅与上海仁恒物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱冉雅,上海仁恒物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2417号上诉人(原审被告)：朱冉雅，女，1978年3月1日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：陈群，上海市大华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海仁恒物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周轶群，董事长。委托诉讼代理人：王永彦，该公司员工。上诉人朱冉雅因与被上诉人上海仁恒物业管理有限公司(以下简称“仁恒物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初7482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱冉雅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判朱冉雅按照4元每平方米标准支付自2012年7月至2016年9月止的物业管理费。事实和理由：依据物业服务合同提供质价相符的物业服务是仁恒物业公司据以向朱冉雅主张诉讼请求的基础，朱冉雅一审中提供了经物价局备案的《住宅物业超标准服务收费标准确认表》作为证据，该证据就仁恒物业公司收取每平方米人民币(以下币种均为人民币)8元应当提供何种标准的物业服务进行了详细规定，朱冉雅也提供充足的证据证明仁恒物业公司没有提供相应服务，特别是没有提供五项“超等级服务”(共计每平方米3.61元)，并就该重要事实在一审法院事实调查阶段明确要求法院予以查明，但一审法院不顾客观证据，对相关事实不予查明。同时，仁恒物业公司提供的基础服务不符合住宅物业超标准服务收费标准。朱冉雅愿意按每平方米4元标准支付物业管理费。被上诉人仁恒物业公司辩称，物业服务是动态性的，仁恒物业公司提供的物业服务是符合标准的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。仁恒物业公司向一审法院起诉请求：1、朱冉雅支付自2012年7月起至2016年9月止的物业服务费134,293.2元；2、朱冉雅赔偿2012年7月至2016年9月期间物业服务费欠费的滞纳金118,494元。一审法院认定事实：涉案的上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的开发商为上海仁恒杨浦房地产有限公司。朱冉雅于2011年7月17日被登记为系争房屋的预购房屋权利人，该房建筑面积为329.15平方米。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司(甲方)与仁恒物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号(政和路388弄1－43号)；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》，合同期限自2010年10月1日起至小区合法成立业主大会，并由其与乙方或选聘的新的物业公司签订新的《物业服务合同》生效之日止等。《怡庭会所前期委托管理协议》约定：甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；委托管理期限自第一位业主交房之日起至小区合法成立业主大会，并由其与乙方或选聘的新的物业公司签订新的《物业服务合同》生效之日止。后仁恒物业公司为该小区提供物业服务至今，系争房屋所在小区至今未成立业委会。2011年12月19日，朱冉雅接收系争房屋，并在《仁恒怡庭临时公约及会所会则》及其附件《确认函》上签名，同意遵守该临时公约。该公约约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，地下机动车库车位按每月每车位120元向车位使用人收取车位管理费，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费和车位管理费，以后物业服务费、车位管理费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金等。2013年10月16日、2015年4月1日、2015年12月23日，仁恒物业公司分别向朱冉雅寄送《催款函》，要求朱冉雅支付所欠的物业服务费。朱冉雅至今拖欠系争房屋2012年7月至2016年9月的物业服务费134,293.2元。一审法院认为，仁恒物业公司作为物业服务企业与系争房屋的开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内的每个业主。仁恒物业公司提供了物业服务，业主按时交纳物业服务费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。朱冉雅抗辩仁恒物业公司未按照审批的每平方米8元的标准提供物业服务，超等级项目的物业服务项目都未提供，而余下的物业服务也存在明显的质价不符情况，不符合《上海市住宅物业服务分等收费标准》，要求调低仁恒物业公司的收费标准，不同意仁恒物业公司诉请的意见。朱冉雅并未提供充足的证据证明仁恒物业公司未尽到作为物业公司应尽的维护、保洁及保障小区安全等义务，存在过错，造成朱冉雅实际损失，故朱冉雅不能以此为由拒交物业服务费。考虑到朱冉雅毕竟并非职业法律人，对法律关系与程序的理解可能存有误区，故仁恒物业公司关于滞纳金的请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、朱冉雅应于判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋2012年7月至2016年9月物业服务费134,293.2元；二、上海仁恒物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，仁恒物业公司基于《前期物业服务合同》等协议约定，对小区提供物业服务，有权按照约定标准收取物业服务费等费用。该收费标准已经相关部门备案，朱冉雅对该收费标准亦知晓并同意，在此情况下，朱冉雅作为小区的业主理应按约缴纳物业服务费。根据查明的事实，仁恒物业公司作为小区的物业服务企业已提供了相应的物业服务，朱冉雅上诉认为仁恒物业公司提供的物业服务未达到质价相符标准，但朱冉雅提供的证据尚不确实充分，难以得出朱冉雅所主张的仁恒物业公司未能提供相应服务，特别是没有提供超等级项目的这一结论，一审法院就此对朱冉雅不同意支付物业服务费的主张不予采纳，并无不妥。现朱冉雅上诉要求按每月每平方米4元的标准支付物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,478.67元，由上诉人朱冉雅负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一七年四月二十日书 记 员 蔺皓然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”