（2017）苏05民终1009号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-29

案件名称

上海家康物业管理有限公司昆山分公司与郑国发物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海家康物业管理有限公司昆山分公司,郑国发

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2017）苏05民终1009号上诉人（原审原告）：上海家康物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市周庄镇钱龙盛市广场7区1号楼114室。负责人：张炜春，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志荣，昆山市周庄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郑国发，男，1967年7月1日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨生泉、赵瑞生，上海龙元律师事务所律师。上诉人上海家康物业管理有限公司昆山分公司（以下简称家康昆山分公司）因与被上诉人郑国发物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初7838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。家康昆山分公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由郑国发承担。事实和理由：一审已查明8区1号楼4、5、6号房产于2008年12月8日登记在郑国发名下，但判决从2010年5月20日起算物业费错误。并且所涉房产郑国发大多已实际使用，不能按空置房标准收费；2、一审法院将物业费判定为每月每平方1.5元违反合同约定和物业管理条例的规定。郑国发辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。家康昆山分公司向一审法院起诉请求：1、郑国发支付昆山市周庄镇钱龙盛市广场1003商区111号房产、112号房产、801商区104、105、106号房产、1001商区119、120、121号房产自2006年5月至2015年12月共计116个月的物业管理费460941元（包含每平米每月5元的物业管理费、每平米每月15元共计6个月的经营推广费、每户300元的垃圾清运费）；2、诉讼费由郑国发承担。一审法院认定事实：上海家康物业管理有限公司（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《昆山钱龙盛市物业管理服务合同》一份（签约时间未注明），约定：一、物业名称，钱龙盛市，物业类型，商场，总建筑面积，71340.11平方米，已售面积27746.93平方米，未售26431.21平方米，文化馆12668.60平方米，酒店15868.60平方米，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主及使用人；二、委托管理事项，物业共享部位的维护、共享设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、其他公共事务的管理、业主委托的其他物业管理服务事项；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修，由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评等措施直至追究法律责任；三、委托管理期限20年，自2006年5月1日至2026年5月1日（委托管理期限内，甲乙双方每四年一次审核本合约的履行情况）；四、甲乙双方的权利义务，其中乙方的权利义务包括，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，制定管理制度并委派具有岗位资格的人员履行本合同；依据法律法规的规定及合同约定，开展各项物业管理服务活动；协助甲方办理交屋手续；及时向业主公告本管理区域的重大服务事项，每季向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费的收支账目；结合物业实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；五、物业管理服务质量，乙方在质量外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公共环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修等方面，需达到业主的管理满意率98%，在管理人员的礼貌、素质、仪容仪表、投诉处理方面，需达到业主的管理满意率100%；六、物业管理费用，乙方按照商业用房5元每月每平方米（含设备运行费）、空置房3元每月每平方米（2006年10月起）的标准收取物业费；物业管理期间，乙方按包干制收费形式收取物业费，盈亏由乙方自负；物业服务费一季度一期缴纳，每季度最后一个月的25日前缴纳下一季度的费用；乙方按照每一季度向甲方公布物业服务资金的收支情况，自2007年1月起乙方依照每一季度向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金的年度预决算。2005年1月5日，郑国发（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《经营管理公约》两份，约定：乙方购买1003商区111号、112号店铺、1001商区119、120、121号店铺。2005年9月14日，郑国发（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《经营管理公约》两份，约定乙方购买801商区104、105（面积共计129.13平方米）、801商区106号房产。《经营管理公约》约定，甲方有权指定前期物业管理公司负责本广场物业管理，有关管理规章细节以本公约为主体，并与乙方另行签订“物业管理委托合同”，乙方无异议。《经营管理公约》从店铺相关人员管理、店铺相关运营时间管理、商业区域形象管理、公共事物管理、防火防盗管理、促销及宣传活动管理等管理角度对业主及物业公司的权利义务进行了约定。《经营管理公约》第九条“管理费用之收支约定”明确，开支内容项目按国家物业管理条例执行，以各店铺建筑面积，暂定每平方米5元每月收取管理费用，按每平方米15元每月收取经营推广费，收取6个月，管理费用之收取自本广场交屋之日起计；乙方同意甲方委托专业物业管理公司对本广场进行管理，本公约约定至所有甲方权利义务自动转移至甲方委托之专业物业管理公司。家康昆山分公司陈述，《物业管理合同》签订后，其于2006年5月1日即接管涉案物业，但全部商铺整体交付使用时间不清楚，开发商已经停止经营。郑国发认可开发商已停止经营，但认为家康昆山分公司并未接管涉案物业，商铺并未整体交付使用。家康昆山分公司还陈述其设立了专门的机构对涉案物业进行管理，但郑国发购买房产后并未装修使用，家康昆山分公司也无法联系到本人，在2008年、2010年、2014年数次用挂号信形式向郑国发催缴，但郑国发仍未缴纳，故家康昆山分公司遂提起诉讼。另查明：上海家康物业管理有限公司注册物业管理资质等级为三级。上海家康物业管理有限公司出具情况说明一份，认可家康昆山分公司系其在昆山设立的分公司，并由家康昆山分公司对钱龙盛市广场提供物业管理服务，其与开发商签订的物业管理服务合同项下条款实际由家康昆山分公司履行，合同的权利义务由家康昆山分公司享有和承担。另查明：郑国发陈述，房屋产证至今没有拿到，也未办理交房手续，也未将涉案房产售予他人。家康昆山分公司对郑国发陈述予以否认，并就此提供不动产产权登记信息查询结果证明两份、房产证及土地证移交清单一份，郑国发对其真实性及关联性均无异议。该产权信息查询结果显示，周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场十区1号楼19号、20号、21号、10区3号楼11号、12号房屋均于2010年5月20日登记在郑国发名下，8区1号楼4号、5号、6号房屋均于2008年12月8日登记在郑国发名下。以上事实有物业管理委托合同、物业管理公约、房屋权属登记信息查询证明及本院庭审笔录所证实。一审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。家康昆山分公司根据与开发商签订的前期《物业管理合同》及开发商与郑国发签订的《物业管理公约》为涉案的钱龙盛市广场提供物业管理服务，郑国发作为业主，应当按约支付相应的物业服务费。关于郑国发认为家康昆山分公司主体不适格的抗辩意见，原审法院认为，上海家康物业管理有限公司接受开发商委托对涉案物业提供物业服务，后依法成立分公司（即家康昆山分公司），并由家康昆山分公司实际对涉案物业提供物业管理服务，上海家康物业管理有限公司也出具情况说明，声明合同相关权利义务均有家康昆山分公司享有和承担，结合家康昆山分公司已进行工商登记且领取营业执照并单独核算的事实，原审法院认为郑国发该抗辩意见缺乏依据，不予支持。关于郑国发认为家康昆山分公司的诉请已过法定诉讼时效的抗辩意见，结合原郑国发举证质证情况，原审法院认为郑国发该抗辩意见没有事实依据，依法不予支持。关于郑国发认为家康昆山分公司实际上并没有履行物业管理合同的抗辩意见，结合家康昆山分公司提供的证据及现场勘查情况，原审法院认为，虽包含涉案物业在内的钱龙盛市广场目前尚未形成商业气候，涉案物业也至今尚未使用，但该情形不属于物业公司可以控制的范畴，郑国发以此来抗辩家康昆山分公司对物业服务合同的实际履行没有依据。但结合《物业管理合同》中对物业管理内容的约定及《物业管理公约》中对物业公司权利义务的约定，同时结合涉案物业的使用现状，原审法院认为家康昆山分公司主张按照5元每平米每月的标准计算物业费过高，结合合同约定的空置房每平米每月3元的标准，及整个广场商区现状，原审法院酌定为1.5元每月每平方米。关于郑国发认为其交纳物业管理费应当自开发商交付涉案房屋之日起的抗辩意见，原审法院认为，开发商与业主签订的《物业管理公约》明确约定物业管理费用自本广场交屋之日起计算，现家康昆山分公司提供的涉案物业的房产证登记时间为2010年5月20日，家康昆山分公司也未能提供其他充分证据证实房屋已于更早时间交付给郑国发，故原审法院仅支持2010年5月20日至2015年12月期间的物业费。综上，郑国发应支付给家康昆山分公司的物业费为74134.46元（1.5*191.12*84.77+1.5*493.27*67.35）。关于家康昆山分公司主张的经营推广费、垃圾清运费，因涉案物业并未装修使用，故原审法院认为家康昆山分公司该主张缺乏充分事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第五十二条之规定，判决：郑国发于判决生效后十五日内支付上海家康物业管理有限公司昆山分公司物业管理服务费74134.46元。案件受理费8214元，由郑国发负担1654元，由上海家康物业管理有限公司昆山分公司负担6560元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。家康昆山分公司向本院提交照片两张，证明801-106以及801-119、120、121房屋已实际使用。郑国发质证认为照片看不出来上诉人在使用商铺。本院认为，郑国发所在商区建设单位昆山大都会房地产开发有限公司与上海家康物业管理有限公司签订《昆山钱龙盛市物业管理服务合同》以及郑国发与昆山大都会房地产开发有限公司签订《经营管理公约》均是双方真实意思表示，内容合法有效。该物业服务合同对全体业主具有约束力。上海家康物业管理有限公司委托家康昆山分公司提供物业管理服务，郑国发应当支付相应的物业服务费。原审法院经查明郑国发物业在内的钱龙盛市广场目前尚未形成商业气候，考虑《物业管理合同》中对物业管理内容的约定涉案物业的使用现状，酌定按1.5元每月每平方米计算物业费，系司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，本院予以维持。因钱龙盛市广场8区1号楼4号、5号、6号房屋于2008年12月8日登记在郑国发名下，故该3套房屋物业费应从2008年12月8日起开始计算，原审法院认定不当，本院予以纠正，但结果计算正确，本院予以维持。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。家康昆山分公司认为涉案物业郑国发大多已实际使用，但提供的照片不足以证明其事实主张，又无其他证据佐证，故本院不予采纳。综上所述，家康昆山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8214元，由上诉人上海家康物业管理有限公司昆山分公司负担。本判决为终审判决。审判长　叶　刚审判员　赵　东审判员　杨　兵二〇一七年四月二十日书记员　吴茂程关注微信公众号“”