（2017）粤1203民初60号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-05-02

案件名称

陶泽江与谢富新、肇庆市鼎湖区品一派食品有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

肇庆市鼎湖区人民法院

所属地区

肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陶泽江,谢富新,肇庆市鼎湖区品一派食品有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省肇庆市鼎湖区人民法院民事判决书（2017）粤1203民初60号原告：陶泽江，男，汉族，1963年6月17日出生，住肇庆市鼎湖区。委托代理人：廖天保，男，汉族，1953年11月18日出生，住云浮市云城区，是原告所在居委会推荐的代理人。委托代理人：廖水旺，男，汉族，1944年9月30日出生，住云浮市云安区，是原告所在居委会推荐的代理人。被告：谢富新，男，汉族，1954年2月10日出生，住德庆县。被告：肇庆市鼎湖区品一派食品有限公司（以下简称“品一派公司”），住所地：肇庆市鼎湖区坑口办事处教练场对面，组织机构代码：78489163-X。法定代表人：谢富新。两被告共同委托代理人：冼锡光、谢樑，是广东安达信律师事务所律师。原告陶泽江诉被告谢富新、品一派公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理，先适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序审理，于2017年3月14日、4月10日、4月14日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖天保、两被告的共同委托代理人冼锡光到庭参加三次开庭审理，原告陶泽江及其委托代理人廖水旺到庭参加第二、三次开庭审理。本案现已审理终结。原告诉称：2005年9月15日，原、被告签订了租赁合同，约定原告将位于鼎湖区坑口街办教练场对面的四层楼房出租给被告谢富新，租期为15年。被告谢富新在该房屋开设了品一派公司，其租赁该房屋一年后，要求购买原告的房屋。2006年11月13日，原、被告双方签订了《房屋转让合同》，约定转让价格为38万元，被告在签订合同当天支付第一期购房款10万元，在2007年6月30日前一个月内拿到房产证，拿到房产证一个月内才付清第二期购房款28万元。实际上被告在6月30日才付清第一期购房款，后来以合同第二条约定付清第一期购房款后房屋产权归被告所有、拿到房产证后一个月内付清购房款为由，拒绝支付其余购房款28万元。由于被转让的房屋的登记权利人是卢永长，根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，原告对该房屋没有处分权。被告在租赁房屋时就清楚上述情况，其强行在合同第二条加上“乙方拿到房产证一个月后才付清款”显然违反法律规定，约定无效。其以上述约定为由拒绝支付76%的购房款，不履行合同的主要义务，已构成根本违约。原告在2008年3月被剥夺人身自由而没有机会催促被告付清购房款，于2015年9月恢复人身自由后即上门催促被告付清购房款。但被告仍拒付28万元购房款，拒付租金10万元。原告于2016年10月19日、11月2日两次向被告发出催收购房款通知书，被告超过四个月仍拒接电话和拒付清欠款，拒不履行合同主要义务。现起诉请求判决：1、确认原、被告签订的《房屋转让合同》第二条部分内容，即“乙方必须拿到房产证后一个月内，乙方把余下贰拾捌万元人民币付清给甲方。（注：第一期付款之后，房屋产权归乙方所有）”的约定无效；2、解除原、被告双方签订的《房屋转让合同》；3、被告承担本案诉讼费。被告谢富新、品一派公司答辩称：1、品一派公司不是房屋买卖合同的主体，本案与品一派公司无关，原告的起诉在程序上不合法。2、《房屋转让合同》是双方自愿、平等、协商一致签订的，不存在合同法规定的无效情形，合同合法有效。3、原告起诉要求解除合同已经超过诉讼时效。按照相关规定，只要合同是有效的，一方要解除合同必须在签订合同之后一年内提出，因此，原告应在2007年11月12日前提出解除。至原告起诉时止，已超过诉讼时效足有十年。4、涉案房屋已被国家征用、拆迁，原告起诉已经不存在实际意义。请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告举证如下：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、企业机读档案登记资料，证明被告谢富新租赁涉案房屋后已在该楼房开设品一派公司的事实；3、《关于以产权抵顶工程款的协议》（复印件），证明原告于2002年8月16日从肇庆市鼎湖区坑口城镇建设开发公司（以下简称“坑口城建公司”）受让房屋；4、《房屋所有权证》（复印件）、《国有土地使用证》（复印件），证明原告不是涉案房屋产权证、土地使用证的登记权利人；5、《房屋转让合同》，证明原告在2006年11月13日把涉案房屋以38万元交易价转让给被告，合同第二条约定被告拿到房产证后才向原告付清第二期房款；6、《合同》，证明被告与原告于2005年9月15日约定租赁涉案房屋15年，每年租金13000元，从2005年12月起原告已交付房屋给被告使用，被告使用原告房屋开设品一派公司11年多；7、快递邮单，证明原告第一次向被告催收拖欠购房款的事实；8、快递邮单，证明原告第二次向被告催收拖欠购房款的事实；9、快递回执，证明被告收到原告两份《催收购房款通知书》的事实；10、《催收购房款通知书》，证明原告两次向被告发出《催收购房款通知书》，但被告仍拒不履行给付主要义务的事实；11、房地产权登记资料（复印件），证明涉案房屋的登记权利人是卢永长，涉案房屋产权未发生变更、抵押、查封等事实，原告无权出租和转让；12、《转让房屋合同书》（复印件），证明被告购房时已知道涉案房屋是坑口街下属公司向卢永长购买的事实；13、《关于以产权抵顶工程款的协议》（复印件，与证据3相同），证明被告购房时已经知道原告只收到涉案房屋权利人卢永长的书面资料，但坑口街下属公司没有处分权的事实；14、涉案房屋的权属登记资料（《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，复印件，与证据4相同），证明被告购房时已经知道坑口街下属公司和原告均对涉案房屋未取得所有权的事实，被告不是涉案房屋的所有权人；15、借条（复印件），证明借款人程洁容向两被告、钟子红三人借款属于借贷行为，不是被告谢富新支付购房款的事实，2009年8月21日程洁容还向被告谢富新借款5000元；16、还款收条，证明借款人程洁容向被告品一派公司和股东钟子红偿还借款40000元的事实，借款人程洁容与两被告及钟子红之间借款属于借贷行为。被告谢富新、品一派公司对上述证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但认为与本案没有任何关联。对证据3、4，认为没有原件，不予质证。对证据5的真实性无异议，但认为该合同合法有效。对证据6，认为与本案没有任何关联。对证据7-10不予认可，认为没有收取原告的速递资料。对证据11-15，认为没有原件，不予确认。对证据16的真实性无异议，但认为是退还购房款。被告谢富新、品一派公司举证如下：1、身份证，证明被告谢富新的诉讼主体资格；2、《转让房屋合同书》（复印件，与原告的证据12相同）、《关于以产权抵顶工程款的协议》（与原告的证据3、13相同）、《房屋转让合同》（与原告的证据5相同）、《房屋所有权证》（与原告的证据4、14相同）、《国有土地使用证》（与原告的证据4、14相同），证明涉案房屋的土地使用权人和房屋所有权人是被告，房屋、土地权利的来源合法；3、收条、进账单、结算票据（共7份），证明被告已经将购房款付清给原告；4、《房屋拆迁补偿协议》，证明被告的土地和房屋被第三人征收；5、借条（4张，与原告的证据15相同），证明被告谢富新向原告支付借款75000元。原告对上述证据1、5无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但对证明的内容有异议，认为卢永长是房屋所有权人，原告、被告谢富新、开发公司均不是权属人。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议：1、进账单的公章模糊不清，没有出票人全称，票据上的字体是盖章后写上去的，结算票据上写了交款单位但没有收款人，是作假单据；2、钟子红还贷与本案房屋转让合同争议无关，还贷证据与被告谢富新拖付购房款无关，对其还贷行为不予确认。对证据4的真实性不予认可，认为与政府的征收材料不一致。经质证，两被告对原告提供的证据1、原告对两被告提供的证据1、5无异议，而原告提供的证据15与两被告提供的证据5相同，上述证据均予采信。原告提供的证据2-11、13、14、16、两被告提供的证据2中《关于以产权抵顶工程款的协议》、《房屋转让合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及证据3、4经与原件核对无异，其真实性、合法性及关联性均本院予以确认，均予采信。原告提供的证据12与两被告证据2中的《转让房屋合同书》相同，双方无异议，且与其他证据内容不相矛盾，亦予采信。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原告于2000年5月承包鼎湖区坑口的西向整治工程，与发包方坑口城建公司结算后确定首期工程总造价为1029928.89元。由于坑口城建公司未能付清全部工程款，双方协商后于2002年8月16日签订了《关于以产权抵顶工程款的协议》，以位于鼎湖区坑口办事处苏村居委会小布村路段的小晶都酒楼作价抵减工程款350000元。协议签订后，原告接收了该房屋。其于2005年9月15日将该房屋出租给被告谢富新，双方签订了《合同》，约定租期为15年。后原告于2006年11月13日以38万元的价格将该房屋转让给被告谢富新，双方签订了《房屋转让合同》。该合同第二条约定：“付款方式：分两期，第一期：在2006年11月13日，乙方（被告谢富新）付给甲方（原告）人民币壹拾万元；第二期：在2007年6月30日前，在此日期前，乙方必须拿到房产证（一个月内），乙方把余下的贰拾捌万元人民币付清给甲方。（注：第一期付款之日起，房屋产权归乙方所拥有）”。被告谢富新于2006年11月14日向原告支付了购房款45000元，于2006年11月30日支付了55000元，于2008年3月5日支付了60000元。签订合同后，上述房屋一直由被告谢富新占有、使用，其在该房屋开设了品一派公司，但未取得以其为权属人的房屋产权证。原告认为被告谢富新未支付第二期购房款28万元，于2016年10月19日、11月2日向被告谢富新发出《催收购房款通知书》，催促其支付上述款项。另查明，涉案房屋（房屋所有权证号：粤房字第××号、土地使用证号：肇鼎府国用（一九九九）字第99168号）的登记所有人为卢永长。肇庆市鼎湖区坑口经济发展总公司于1993年3月9日受让取得该房屋，并由坑口城建公司抵偿给原告，但均未办理权属变更登记。因该房屋位于肇庆市城市化道路改造工程（民乐桥至大冲段）项目用地范围内，肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组于2016年11月22日与被告谢富新签订了《房屋拆迁补偿协议》，约定对被告进行补偿。又查明，原告与被告谢富新之间除因本案房屋买卖产生债务关系外，无其他债务往来。被告谢富新提供了进账单、结算票据以证明其分别于2009年2月26日、2009年3月30日代原告向肇庆市城市信用合作社联合社偿还借款本息共251188元，其主张以上述还款抵销购房款。上述进账单、结算票据记载的还款人是钟子红，其本人到庭确认代被告谢富新偿还贷款。原告对欠债的事实未予确认，但承认没有向被告谢富新偿付过款项。再查明，原告的妻子程洁容分别于2008年3月19日、7月26日、2009年1月3日、8月21日向被告谢富新借款共75000元，其后偿还部分借款。被告谢富新认为上述借款属于购房款，但原告不予确认，认为属于被告谢富新与程洁容之间的借贷关系，应由双方另行处理。因原告在本案中对被告品一派公司提起诉讼，但至第三次庭审前未明确要求其承担民事责任，本院在第三次庭审中要求其明确请求，其表示要求被告品一派公司支付租金。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方争议的问题是：1、被告品一派公司是否本案的适格被告；2、《房屋转让合同》第二条的部分约定内容是否有效；3、原告请求解除《房屋转让合同》是否有事实和法律依据。1、关于被告品一派公司是否本案的适格被告。本案是房屋买卖合同纠纷，合同双方当事人是原告与被告谢富新，因此，原告与被告谢富新是本案的适格被告。被告品一派公司不是上述法律关系的主体，因此不是本案的适格被告。原告在本案中起诉被告品一派公司属于法律认识错误，应不予支持。其与被告品一派公司的其他法律关系，应另案处理，本案不作审理。2、《房屋转让合同》第二条的部分约定内容是否有效。《房屋转让合同》是双方自愿签订的合同，原告未能提供相反的证据证明上述合同违反其真实意思，因此，应认定属于双方的真实意思表示。原告认为被告谢富新强行加上合同第二条的部分内容，但未能提供证据予以证明，因此应不予确认。双方的合同没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。对合同的履行方式，即办理产权证及支付购房款的履行顺序及履行方式等，法律、法规没有强制性的要求，因此，原、被告双方在合同第二条约定办理房产证再支付第二期购房款，没有违反法律、法规的强制性规定，约定合法有效。双方在合同第二条注明第一期付款后房屋产权为乙方（被告谢富新）所有，是对房屋产权在双方之间的约定，没有违反法律、法规的强制性规定，约定合法有效。其是否产生物权变动的效力，并不影响约定的效力。原告对合同约定的转让行为的效力无异议，又诉称其对涉案房屋没有处分权，即其无权转让，并以此为由要求确认合同第二条部分约定无效，违反诚实信用原则且缺乏法律依据。因此，对其请求本院不予支持。3、原告请求解除《房屋转让合同》是否有事实和法律依据。原告诉称被告谢富新拒绝支付28万元购房款，构成根本违约。但根据本院查明的事实，被告谢富新已向原告直接支付了购房款160000元，并由钟子红以代偿债务的形式偿付了251188元，共偿付411188元。由于双方无其他债务往来，因此，被告谢富新代偿债务后有权向原告追偿，取得相应的债权。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……。因此，被告谢富新主张以代偿借款抵销所欠原告的购房款，符合上述法律规定，应予支持。而被告谢富新代偿债务后，原告未向其偿付过款项，亦未提供充分的证据证明此后至2016年10月19日期间向被告谢富新请求支付购房款，因此，应认定双方事实上认可债权债务的抵销。本院确认被告谢富新向原告偿付了等额的购房款，已实际履行了合同。原告认为被告谢富新拒付购房款，理据不足。其请求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对被告谢富新与程洁容之间的借贷关系，属于另外的法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告陶泽江要求确认其与被告谢富新签订的《房屋转让合同》第二条部分内容即“乙方必须拿到房产证后一个月内，乙方把余下贰拾捌万元人民币付清给甲方。（注：第一期付款之后，房屋产权归乙方所有）”的约定无效的诉讼请求；二、驳回原告陶泽江要求解除其与被告谢富新签订的《房屋转让合同》的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审　判　长　　谭建玲人民陪审员　　梁钧豪人民陪审员　　梁间明二〇一七年四月二十日书　记　员　　黄素怡关注公众号“”