（2017）苏03民终1043号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-04-28
案件名称
1043曹保莲与董瑞芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董瑞芳,曹保莲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终1043号上诉人（原审被告）：董瑞芳，女，1963年8月7日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李影，女，1972年2月16日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：蒋传红，女，1967年6月1日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：曹保莲，女，1982年4月16日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李翠，江苏金汉都律师事务所律师。上诉人董瑞芳与被上诉人曹保莲因房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初7611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董瑞芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回曹保莲的诉讼请求或发回重审。理由为：1、双方当事人2016年2月15日签订的《店铺转让协议》是真实意思表示，签订协议前我已经告知曹保莲相关事项。转让协议转让的是店铺的装修装饰及所有设备，价值21000元，另外6000元和2000元是房屋租金和押金，租金和押金因曹保莲已实际使用4个月房屋被房东作为租金扣除，剩余21000元名为转让费实为购买我的设备物品费用，因设备物品曹保莲已经实际占有、使用、收益4个月之久，转让协议已经履行完毕，一审法院判决予以解除没有事实和法律依据。2、我与房东签订的房屋租赁合同到期后积极采取各种措施与房东协调，因曹保莲的原因致使续签房屋租赁合同未能实现，过错在于曹保莲而非我。转让协议约定我协助续签租赁合同，我并没有承诺一定能续签成功。另外，在和房东协商续签租赁合同不成的情况下，经过我协调房东愿意拿出17000元补偿给曹保莲，我也拿出4000元予以补偿，但曹保莲坚持不同意，因此曹保莲具有重大过错，一审法院支持其诉讼请求没有依据。曹保莲辩称：双方当事人之间存在房屋租赁合同关系，我与董瑞芳签订租期只剩三个月的店铺转让协议，是基于董瑞芳承诺在其和房东签订的房屋租赁合同到期后，协助我与房东续签至少一年的合同。我签订协议的目的是为了经营板面生意，且是打算长期经营，但2016年4月份本案协议还未到期时，房东找到我要求清场搬出，原因是董瑞芳与房东签订的房屋租赁合同明确约定董瑞芳无权擅自转租，房东不愿意也不同意我继续经营。董瑞芳未能按照协议约定协助我继续与房东签订合同，致使我不能实现长期经营的目的，因此要求解除本案店铺转让协议有事实和法律依据，转让协议解除后，有权要求董瑞芳返还转让金及押金。一审法院关于解除协议及双方应承担法律后果的判决并无不当，董瑞芳的上诉请求依法不能成立，请二审法院查明事实依法予以驳回。曹保莲向一审法院诉请判令：解除双方2016年2月15日签订的店铺转让协议书，董瑞芳返还店铺转让费21000元及押金2000元，共计23000元（已扣除3个月房租）一审法院查明：2015年5月10日，董瑞芳与案外人苏成芳签订房租租赁协议，承租了位于大彭街的门面房，租赁期限自2015年5月10日至2016年5月9日。协议第六条约定“…乙方（董瑞芳）承租期间不得擅自将房屋转让、转租或改造，否则视为违约。”2016年2月15日董瑞芳（甲方）与曹保莲（乙方）签订店铺转让协议书，董瑞芳将经营的原供销药房的柒来风包子铺转让给曹保莲使用，交店日期为2016年2月15日，转让费29000元（含转让费21000元、三个月房租6000元、押金2000元）。转让内容包括店铺现有的装修、装饰以及其它所有设备（含空调、冰柜、冰箱、水泵、桌凳、案板、折叠篷以及桶盆等物品）。协议第六条约定：“原甲方与房东签订的房租合同到期后需要协助乙方继续与房东续签至少一年的合同，期间如房东索要房子则甲方承担乙方的一切损失”。合同签订后，曹保莲按照协议约定交付了转让金29000元，并开始经营。董瑞芳与房东（案外人苏成芳）的租赁协议到期后，因董瑞芳擅自将该房屋转租给曹保莲，故经多次协商，房东不同意将房屋继续租给曹保莲使用，并将曹保莲清场出该店面。一审法院认为：本案店铺转让协议书明确约定“原甲方与房东签订的房租合同到期后需要协助乙方继续与房东续签至少一年的合同，期间如房东索要房子则甲方承担乙方的一切损失”，董瑞芳未能按照协议约定协助曹保莲继续与房东签订租赁合同，致使其不能实现在此长期经营的合同目的，故对于曹保莲要求解除与董瑞芳签订的店铺转让协议的诉请，予以支持。转让协议解除后，曹保莲有权要求董瑞芳返还转让金及押金，但曹保莲应将转让的财产返还董瑞芳。鉴于曹保莲在签订协议时未能认真审查及核实房主的意图，且在明知董瑞芳无权转让的情况下，与之签订转让合同，其本人对合同的解除存在过错。因此，董瑞芳返还的转让金可适当减少，该院酌定减少5000元。董瑞芳仍应返还曹保莲转让金16000元及押金2000元，共计18000元。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条之规定，判决：一、曹保莲与董瑞芳签订的店铺转让协议于判决生效后解除；二、董瑞芳于判决生效后十日内返还曹保莲转让金16000元及押金2000元，共计18000元；三、曹保莲于判决生效后十日内返还董瑞芳挂式空调1个、冰箱1台、水泵1个、桌子6张、凳子19个（包含10个不能用的）、案板1个、折叠棚1个、不锈钢桶2只、不锈钢盆4只、熬汤用的煤气灶1个、碗40只、二层货架1个、汤锅1口、防盗门卷帘门1个、压力罐1个、不锈钢大盆4个、洗手盆1个（2个槽）、石英钟1个。案件受理费380元，由董瑞芳负担280元，由曹保莲负担100元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本案二审期间的争议焦点为：本案店铺转让协议是否应予解除，董瑞芳是否应返还曹保莲转让费、押金共计18000元。本院认为：根据双方当事人2016年2月15日签订的本案店铺转让协议的约定，董瑞芳与房东（苏成芳）签订的房屋租赁合同到期后需协助曹保莲与房东续签至少一年的合同，但至董瑞芳与苏成芳签订的房屋租赁协议约定的租赁期限于2016年5月9日到期后，董瑞芳未能协助曹保莲与苏成芳续签房屋租赁合同，致使曹保莲被苏成芳从涉案店铺清场退出，其长期经营的合同目的无法实现。故曹保莲基于董瑞芳的上述违约行为诉请解除本案店铺转让协议，具有事实和法律依据，应予支持。本案店铺转让协议解除后，双方当事人应互相返还因合同取得的财产，因曹保莲在协议解除前已实际经营使用了涉案店铺，一审法院扣除5000元转让费及6000元租金后判决董瑞芳返还16000元转让费及2000元押金，并无不当，依法应予维持。综上，董瑞芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人董瑞芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 宏代理审判员 宋正喜代理审判员 汪佩建二〇一七年四月二十日书 记 员 牛金铭 来源：百度搜索“”