（2017）苏12民终675号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-11
案件名称
蒋小芳与兴化市华兴物业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋小芳,兴化市华兴物业有限公司,顾红鸽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏12民终675号上诉人（原审原告）：蒋小芳，女，1988年6月2日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：陈克智，兴化市昭阳法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：兴化市华兴物业有限公司，住所地兴化市阳山路508号。法定代表人：黄克勤。委托诉讼代理人：汤荣华，江苏爱东律师事务所律师。原审第三人：顾红鸽，男，1978年8月2日生，汉族，住兴化市。上诉人蒋小芳因与被上诉人兴化市华兴物业有限公司(以下简称华兴物业公司)及原审第三人顾红鸽房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2016）苏1281民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。蒋小芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、上诉人蒋小芳仅起诉了华兴物业公司，一审将顾红鸽作为第三人没有法律依据，且顾红鸽没有出庭，其陈述亦不能作为证据使用，一审依据其陈述认定案件事实不当；2、一审认定上诉人同意被上诉人将房屋出租给顾红鸽没有事实依据。华兴物业公司答辩称：1、一审将顾红鸽追加为第三人符合法律规定；2、上诉人将足浴会所转让给顾红鸽并欲将房屋转租给顾红鸽，因转租需要经被上诉人同意，在上诉人告知被上诉人其转租时，被上诉人同意转租但要求与顾红鸽直接签订租赁协议，上诉人表示同意，故上诉人蒋小芳认为被上诉人擅自将房屋出租给顾红鸽与事实不符。综上，上诉人蒋小芳的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。蒋小芳向一审法院起诉请求：1、判令解除蒋小芳、华兴物业公司之间的房屋租赁合同；2、华兴物业公司给付违约赔偿费用10万元；3、由华兴物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月3日，蒋小芳、华兴物业公司签订了房屋租赁协议，协议约定华兴物业公司将其所属的板桥景园16—18号的房屋租给蒋小芳，租期从2015年4月15日到2018年4月14日为三年，租金给付为一年一付。蒋小芳按协议约定给付了一年租金和押金2000元，并花费装璜费用20万元。一年到期后，华兴物业公司在事前没有通知的情况下，擅自将房屋又租赁给他人，使蒋小芳无法继续使用租赁该房屋。华兴物业公司辩称：蒋小芳起诉我公司无事实依据，蒋小芳按照协议约定应当在2016年3月15日前交付第二年租金，经我司多次追要未果。2016年8月份左右，蒋小芳足浴会所负责人解小勇带着第三人顾红鸽到我处，要求将房屋转租给顾红鸽，我司表示同意，并要求顾红鸽直接将房租交纳给我司，至于解小勇与顾红鸽是怎样谈店铺转让费的问题，我司是不知情的。蒋小芳诉称是我司将其店面转租了，是没有任何的事实根据的，请求法院驳回蒋小芳的诉讼请求。第三人顾红鸽述称：我所经营的足浴会所是在2016年8月份接手的，是足浴会所负责人解小勇转让给我的，转让费用35000元。当时解小勇告诉我该店是他与蒋小芳合伙开的，并且说蒋小芳已经把店转让给他了，同时带我到华兴物业公司处，在征得华兴物业公司同意转租后，我才与华兴物业公司发生租赁关系的。一审法院认定事实：2015年4月3日，蒋小芳、华兴物业公司签订了一份租赁协议，协议约定；华兴物业公司将位于兴化市板桥景园16—18号的物业用房，租赁给蒋小芳使用；租赁期限三年，从从2015年4月15日起至2018年4月14日止；涉案房屋的年租金为32000元，一年一付，合同签订时付第一年租金，以后每年租金在3月15日前给付；租赁期内，装璜及维修费用由蒋小芳自理，与华兴物业公司无涉，蒋小芳不得以任何理由要求华兴物业公司予以补偿和换算租金，蒋小芳转让涉案房屋需华兴物业公司同意；租赁期满，蒋小芳必须保持涉案房屋整体结构、设备设施及装璜完好，不得有任何的损坏，如有损坏，蒋小芳负责修复或赔偿；并同时约定了其它相关事宜。蒋小芳以租赁的房屋为场所和自己的名义，申请注册了兴化市悠然足浴会所，经营足浴服务，从业人员五人。因经营不善，2016年3月15日以后，蒋小芳未能按约定缴纳房租。2016年8月10日，案外人解小勇在征得华兴物业公司同意的情况下，将涉案的房屋转租给第三人顾红鸽，并由顾红鸽与华兴物业公司发生租赁关系，重新签订了租赁协议，租金直接给付华兴物业公司。另查明，案外人解小勇系蒋小芳委托并实际经营管理该会所的负责人，解小勇将该足浴会所转让给第三人顾红鸽经营，并告之了蒋小芳。蒋小芳认为华兴物业公司将涉案房屋租赁给第三人经营，侵犯了其权利，故诉至一审法院提出上述请求。一审法院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案案涉足浴会所经营管理负责人解小勇将足浴会所转让给第三人顾红鸽经营，其中涉及到涉案房屋的租赁问题，需征得华兴物业公司的同意；解小勇在转让足浴会所后，由顾红鸽与华兴物业公司重新签订租赁协议，不违反法律规定。承租人应当按照约定的期限支付租金，蒋小芳未按约定缴纳租金，显属无理。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，蒋小芳委托案外人解小勇实际经营管理足浴会所，蒋小芳明知解小勇转让足浴会所，而未反对，应当视为同意；解小勇所实施的经营管理足浴会所的行为，对外所形成的表见代理，产生的法律后果，亦应当由蒋小芳承担。据此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：驳回原告蒋小芳对被告兴化市华兴物业有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元，由蒋小芳负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人蒋小芳申请证人解某（解小勇）出庭作证，证明解小勇并未参与足浴会所的转让及案涉房屋的转租，顾红鸽及华兴物业公司作虚假陈述。解小勇陈述，其只是帮蒋小芳管理，与其无合伙关系，其不认识顾红鸽，没有与顾红鸽签订过转让足浴会所的协议也没收取顾红鸽的转让费，其并不知道足浴会所转让及房屋转租的事情，蒋小芳不缴纳房租，华兴物业公司把房屋锁了之后其就离开了足浴会所。被上诉人华兴物业公司质证认为，证人与上诉人有利害关系，其证言不真实。本院经审查认为：解小勇系蒋小芳申请的证人，蒋小芳一审中陈述足浴会所目前经营人是顾红鸽，解小勇将足浴会所转让给顾红鸽，转让费35000元，这个情况是在解小勇转让后才知道的，该陈述与解小勇的证言不符，蒋小芳未能作出合理的解释，且被上诉人华兴物业公司对解小勇证言的真实性不予认可，故解小勇证言的真实性本院不认确认。一审认定解小勇将足浴会所转让给第三人顾红鸽经营，并告知了蒋小芳，虽然蒋小芳认可其事后知道解小勇转让了足浴会所，但没有证据证明解小勇将转让情况告知蒋小芳，故对该事实本院不予确认，一审查明的其他事实有租赁协议、证人证言、电器销售清单、照片、新城派出所接处警工作登记表、调查笔录以及当事人的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为：蒋小芳起诉华兴物业公司的理由为华兴物业公司未经其同意将案涉房屋出租给顾红鸽损害其利益。蒋小芳、华兴物业公司、顾红鸽一审中均陈述解小勇将足浴会所转给顾红鸽，虽然蒋小芳在二审中否认该事实，但其未能举证证明，且从常理分析，足浴会所现实际经营者为顾红鸽，顾红鸽虽未能提供转让协议及支付转让款的收据，但其作为一名正常的经营者不可能在未接受转让、未支付对价的情况下擅自经营他人名下的会所，故应当认定解小勇将足浴会所转让给顾红鸽。解小勇系受蒋小芳委托经营管理足浴会所，其无权转让足浴会所。《合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，依据该规定顾红鸽有可能因蒋小芳的认可合法受让足浴会所。蒋小芳一审中陈述足浴会所因生意不好停业，其想转让，如果蒋小芳认可了解小勇的转让，而其又未与顾红鸽签订房屋转租协议，也未向出租人华兴物业公司缴纳租金，在此情况下应当视为蒋小芳同意顾红鸽将租金直接支付华兴物业公司，由华兴物业公司与顾红鸽签订租赁协议，蒋小芳与华兴物业公司租赁合同则当然解除。认定华兴物业公司将房屋出租给顾红鸽是否损害蒋小芳利益的关键在于蒋小芳是否认可解小勇转让行为。虽然没有证据证明蒋小芳追认了谢小勇的转让行为，但事实上顾红鸽仍在经营足浴会所，蒋小芳未以解小勇的转让行为无效向顾红鸽主张权利。蒋小芳不应当既向顾红鸽转让了足浴会所，同时又因华兴物业公司将足浴会所所涉房屋出租给顾红鸽获得赔偿，故在顾红鸽仍经营足浴会所的情况下蒋小芳主张华兴物业公司违约擅自将案涉房屋出租给顾红鸽而要求华兴物业公司支付违约金等诉讼请求不能成立，一审驳回蒋小芳的诉讼请求并无不当。但一审认定“蒋小芳明知解小勇转让足浴会所，而未反对，应当视为同意”不当，对无权处分的追认应当是一种积极的行为。另，一审认定解小勇的转让行为对外形成表见代理亦不当，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权，本案中虽然蒋小芳委托解小勇经营管理足浴会所，但经营管理权不应当包括转让权，且依据顾红鸽的陈述其只是听说解小勇是合伙人、蒋小芳将会所转让给解小勇，而足浴会所一直登记在蒋小芳名下，显然顾红鸽主观上并非善意无过失。虽然一审判决理由不当，但判决结果正确，应予以维持。关于蒋小芳上诉所提的一审追加第三人顾红鸽不当的问题，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条第一款规定：“因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”，本案案涉房屋现由顾红鸽租用，华兴物业公司主张是蒋小芳将房屋转租给顾红鸽，并由顾红鸽与出租人华兴物业公司重新签订租赁合同，故一审追加顾红鸽为第三人并无不当。关于顾红鸽的陈述是否可以作为证据使用的问题，当事人陈述是法定的证据种类之一，第三人顾红鸽虽然没有出庭进行当庭陈述，但一审法院依职权向其调查所作的询问笔录当庭进行了质证，依法可以作为认定案件事实的依据。综上，一审判决认定事实部分不当，判决理由表述不准确，但判决结果正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人蒋小芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤代理审判员 田 扬二〇一七年四月二十日书 记 员 陆超凡 来源：百度搜索“”