（2017）粤1971民初3302号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-08-08
案件名称
东莞市盈彩美地物业管理有限公司与庄娘勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市盈彩美地物业管理有限公司,庄娘勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初3302号原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司，住所地：东莞市东城下桥村新围尾，统一社会信用代码：91441900740816080H。法定代表人吴泰溪。委托代理人李万祥、李晓萍，均系广东展创律师事务所律师。被告庄娘勇，男，1976年6月30日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司与被告庄娘勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭展峰适用小额程序独任审判并于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司的委托代理人李晓萍到庭参加诉讼，被告庄娘勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2002年10月30日，原告与东莞富恒商住开发有限公司签署《物业管理委托合同》，受其委托开始对东莞市东城区盈彩美地小区实行物业管理，该合同约定：业主应向原告支付物业管理费、代收代缴水、电、煤气费和特约服务费，如逾期缴费，应从逾期之日起按每天应交费用的万分之三十交纳滞纳金。2003年7月29日，被告与东莞富恒商住开发有限公司签署《商品房购销合同》购买了东莞市东城区盈彩美地B栋3座1505单元物业，被告承诺遵守原告物业管理规定，根据原告《住户手册》，业主如未能按时交付管理费，原告有权按照每日1‰收取逾期滞纳金。被告并于2005年4月11日签署《业主承诺书》，确认了解和同意遵守《业主公约》，《业主公约》明确规定，业主应于每月5日前缴纳当月物业管理费、水、电、煤气等各项应付费用。原被告之间案涉物业服务合同依法成立并已发生法律效力，受法律保护，原告按约定实行物业管理，并垫付水电煤气费等费用，被告应如期向原告缴纳管理费并支付水、电、煤气等各项应付费用。然而，被告自2015年8月起连续拖欠管理费、水电气费用垫付款，截至2016年12月已拖欠17个月管理费及水电气费用3834.16元，被告依约应支付滞纳金877.39元，两项合计4711.55元。被告行为已构成严重违约。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院请求判令：1、依法判令被告立即支付至实际付款之日的管理费及水电气费（暂计至2016年12月为3834.16元）；2、依法判令被告立即支付至实际付款之日的违约金（暂计至2016年12月7日为877.39元）；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。第1、2项诉求合计4711.55元（暂计至2016年12月7日）。被告辩称，一、《物业管理委托合同》、《住户手册》对被告没有约束力。1、《物业管理委托合同》系原告与东莞富恒商住开发有限公司于2002年10月30日签订，委托管理期限为3年，自2002年6月1日起至2005年6月1日止。该合同的权利义务主体不是被告，即使其中的条款对被告的权利义务进行了约定，也并非被告的真实意思表示，所以该份合同对被告没有法律约束力。2、被告在购买房产时与东莞富恒商住开发有限公司于2003年7月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，也均未对物业委托管理事宜进行过任何约定，或者提及到《物业管理委托合同》。3、被告与原告之间没有签订过任何协议。被告只与盈彩美地物业管理中心于2005年4月11日签署过一份《业主承诺书》，且该承诺书中被告也仅仅承诺同意遵守《业主公约》中的各项管理规定和事宜。因此，原告单方制作的《住户手册》对被告不发生任何法律效力。二、逾期未支付物业管理费的违约金应按银行存款利率来计算。1、在原告证明其就是盈彩美地物业管理中心或该管理中心有其授权与被告签订《业主承诺书》的前提下，根据《业主公约》第十五条第2款第（2）项的规定，被告未按时缴付物业管理及其他应付款项的，原告可以收取未缴付的款项自应付之日起至实际支付日的利息，利率按当时银行存款利息率计算。故原告要求按照《住户手册》中的规定0.1%或者按《物业管理委托合同》中约定的万分之三十收取逾期滞纳金均没有约定或者法定的依据。2、万分之三十的日利率转化成年利率就是1.08即108%，0.1%的日利率转化成年利率就是0.36即36%，不但已经远远超出《业主公约》中约定的利率（2015年中国人民银行公布的活期存款年利率是0.35%），而且也超过了民间借贷案件中人民法院可以支持的最高年利率24%。经审理查明，2002年10月30日，东莞富恒商住开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对东莞市盈彩美地小区实行物业管理，委托管理期限为3年，自2002年6月1日起至2005年6月1日止，合同约定原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收代缴水电煤气费，特约服务费，另约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十交纳滞纳金。2003年7月29日，被告庄娘勇与东莞富恒商住开发有限公司签署《商住房买卖合同》，确认购买了东莞市东城区盈彩美地B栋3座1505单元物业。2005年4月11日，被告庄娘勇签署《业主承诺书》，确认了解和同意遵守《业主公约》中的各项管理规定和事宜，《业主公约》中约定业主应于每月5日前向管理者缴付其单元当月应付物业管理费、水电煤气费等各项应付费用，另约定业主须遵守开发商或其授权的管理者所订立的《住户守则》及其他各项规章制度。《住户手册》中约定，如业主未能按时交纳管理费的，原告可按每日1‰的标准收取逾期滞纳金。原告主张案涉物业建筑面积为97.86平方米，按每平方米1.8元的标准计算物业费，每月物业管理费为176.15元，另主张2015年8月至2017年3月期间，被告庄娘勇使用案涉物业产生管理费3523元、水费79.76元、电费767.65元。以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、《业主承诺书》、《业主公约》、《住户手册》、欠款清单、催款函及照片、用电业务信息表、用水历史清单、水电气用量抄表记录、管理费、水电气费及滞纳金表以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。本院认为，被告庄娘勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提供的证据进行质证和对原告起诉主张的事实进行抗辩的权利，由此产生的不利后果由被告自行承担。案涉《物业管理委托合同》约定，原告为东莞市东城区盈彩美地小区实行物业管理，管理期限为3年，自2002年6月1日起至2005年6月1日止，合同到期后，原告继续对盈彩美地小区实行物业管理，业主也实际接受了物业管理服务，且原告是具备物业管理资质的企业，故对原告的物业管理主体身份，本院予以认定。被告庄娘勇是案涉小区的业主，原告为案涉小区提供了物业服务，有《物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、《业主承诺书》、《业主公约》、《住户手册》、欠款清单、催款函及照片、用电业务信息表、用水历史清单、水电气用量抄表记录等为证，本院对此予以认定。被告应当按照约定按时、足额向原告支付管理费、水电气费。现被告未提供任何证据证明支付了管理费、水电气费，应承担举证不能的后果，故原告诉请被告支付2015年8月至2017年3月期间的管理费3523元、水费79.76元、电费767.65元，合法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。案涉《物业管理委托合同》约定，业主逾期交纳管理费的，从逾期之日起按每日3‰的标准交纳违约金，但《物业管理委托合同》是原告与开发商双方签订的，现原告无证据证明向全体业主公示了《物业管理委托合同》，故《物业管理委托合同》中关于违约金的约定不对业主产生法律约束力。2005年4月11日，被告庄娘勇签署《业主承诺书》，确认了解和同意遵守《业主公约》中的各项管理规定和事宜，《业主公约》中约定业主须遵守开发商或其授权的管理者所订立的《住户守则》及其他各项规章制度，故被告主张《住户手册》对业主不发生法律效力，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另《住户手册》中约定，业主逾期交纳管理费的，按1‰的标准交纳违约金，被告主张《住户手册》中的违约金计算标准过高，应当按银行存款利率来计算，缺乏事实与法律依据，本院不予支持，逾期违约金应当按每日1‰的标准计算。因《住户手册》中仅对管理费的违约金问题进行了约定，未对水电气费的违约金问题进行约定，故原告诉请被告庄娘勇支付逾期交纳管理费的违约金，合法有据，本院予以支持，违约金应当按每日1‰的标准计算（具体计算方式详见附表），对于原告诉请被告支付逾期交纳水电气费的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告庄娘勇于本判决生效之日起五日内向原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司支付2015年8月至2017年3月期间的物业管理费3523元、水费79.76元、电费767.65元。二、限被告庄娘勇于本判决生效之日起五日内向原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司支付2015年8月至2017年3月期间逾期交纳管理费的违约金849.92元。三、驳回原告东莞市盈彩美地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（原告已预交），由被告负担。本判决为终审判决。审判员 彭展峰二〇一七年四月二十日书记员 翟嘉颖附表：管理费及滞纳金表序号年月当期管理费违约金期限天数当期管理费滞纳金截至2017.3.1512015年8月176.15从2015年10月1日-2017年3月15日止53093.3622015年9月176.15从2015年11月1日-2017年3月15日止49987.9032015年10月176.15从2015年12月1日-2017年3月15日止46982.6142015年11月176.15从2016年1月1日-2017年3月15日止43877.1552015年12月176.15从2016年2月1日-2017年3月15日止40771.6962016年1月176.15从2016年3月1日-2017年3月15日止37866.5872016年2月176.15从2016年4月1日-2017年3月15日止34761.1282016年3月176.15从2016年5月1日-2017年3月15日止31755.8492016年4月176.15从2016年6月1日-2017年3月15日止28650.38102016年5月176.15从2016年7月1日-2017年3月15日止25645.09112016年6月176.15从2016年8月1日-2017年3月15日止22539.63122016年7月176.15从2016年9月1日-2017年3月15日止19534.35132016年8月176.15从2016年10月1日-2017年3月15日止16529.06142016年9月176.15从2016年11月1日-2017年3月15日止13423.60152016年10月176.15从2016年12月1日-2017年3月15日止10518.50162016年11月176.15从2017年1月1日-2017年3月15日止7413.04172016年12月176.15从2017年2月1日-2017年3月15日止437.57182017年1月176.15192017年2月176.15202017年3月176.15合计:3523.00849.92总合计:4372.92附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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