（2017）黑02民终627号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-07-21
案件名称
张双翼甘南县安信物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审裁定书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张双翼,甘南县安信物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑02民终627号上诉人（原审被告）：张双翼，女，1952年3月24日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：程仁伟（上诉人丈夫），男，1951年12月19日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省甘南县。被上诉人（原审原告）：甘南县安信物业管理有限公司，住所地黑龙江省甘南县庆南小区3号楼北九门。法定代表人王文刚，该公司经理。委托诉讼代理人：白晓峰，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。上诉人张双翼因与被上诉人甘南县安信物业管理有限公司（以下简称安信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2016）黑0225民初3483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张双翼的委托诉讼代理人程仁伟、被上诉人安信物业公司的委托诉讼代理人白晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张双翼上诉请求：撤销原判，改判上诉人按照0.35元每月支付物业费，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：安信物业公司提供服务的水平未能与其主张的收费标准相适应；安信物业公司确定收费标准未与业主协商一致，也未在小区内进行公示，其主张不能成立；前期物业合同的效力及内容即合同内容是否符合法律规定尚未查清，其效力不确定。安信物业公司辩称，被上诉人与甘南县隆嘉房地产开发有限公司签订了前期物业委托合同，该合同中明确约定了多层住宅月每平方米0.7元，被上诉人按此约定收取每平方米0.65元，并没有违背物业合同，现该小区没有成立业主大会及业主委员会，该前期合同对上诉人有约束力。安信物业公司向一审法院起诉请求：要求被告给付物业费1，883.00元，诉讼费用由张双翼承担。一审法院认定事实：经齐齐哈尔市房产管理局核定原告安信物业公司被准予从事物业管理活动并获得物业服务企业资质证书（资质等级三级）。2010年9月30日，甘南县隆嘉房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定由原告对育才家园小区提供前期物业管理服务，服务内容包括物业共用部位共用设施的维修、养护、管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾清运及雨、污水管道的疏通；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等，并约定由业主按其拥有的物业建筑面积以每平方米0.7元的标准交纳物业费用。2015-2016年度育才小区的大部分业主交纳了物业费。被告张双翼系该小区4号楼3单元201室业主，房屋面积80.48平方米。一审法院认为，物业管理服务费是对小区内房屋建筑共用部位、共用设施、环境卫生和秩序的日常维护管理的费用，该费用不包括对房屋建筑、共用部位等设施的大中修以及业主房屋自用部位、自用设备的维修、保管。原告安信物业公司基于与甘南县隆嘉房地产开发有限公司签订的前期物业合同对育才小区进行物业管理服务，该服务合同对作为小区内包括被告张双翼的业主具有约束力。原告对小区进行管理，为小区提供保安、清洁服务，故被告理应依约交纳物业费。原告以低于合同约定物业费价格主张权利，而参考甘南县物价监督管理局出具的甘价成监字（2013）1号《甘南县物业收费定价成本监审报告》，并不违反规定，原告主张被告所欠物业费人民币1，255.00元（2014—2015、2015—2016两年度物业费80.48平方米×0.65元/月×12个月×2年），基于证据盖然性，本院予以支持。判决：被告张双翼给付原告甘南县安信物业管理有限公司物业管理服务费人民币1，255.00元。此款于本判决生效之日起五日内付清。二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同法律关系是市场经济社会的基本法律关系，合同法律关系遵循诚实信用、等价有偿原则，体现合同相对人的真实意思表示，在不违反法律规定及公序良俗的情况下，一经成立，便对合同相对人产生约束力，合同相对人应诚信、全面、及时的行使合同赋予的权利、履行合同所附的义务。本案中，被上诉人安信物业公司与甘南县隆嘉房地产开发有限公司签订前期物业合同对案涉育才小区进行物业管理服务。合同签订后，被上诉人履行了其对育才小区提供物业管理服务的义务，上诉人张双翼作为育才小区的业主，为物业服务的实际收益人，按照前期物业合同的性质及内容，其在接受被上诉人物业管理服务的同时，应当履行给付物业管理费的义务。上诉人上诉主张被上诉人收取的物业管理费与提供的服务不相适应，要求按照每平方米0.35元/月的标准收取，但是其并未对其主张的收费标准及被上诉人物业服务与收费不相适应提供证据，其上诉理由没有事实和法律支持，本院不予认可。另外，前期物业合同为在业主权利部门没有成立的前提下，为弥补物业服务真空，由物业建设者按照法律规定与物业服务者签订的合同，该合同只要符合法律规定及当地物价水平，就合法有效，因其产生于业主权利部门成立之前，故其收费标准的确定应遵循当地管理部门的规定，而不同于业主权利部门成立后，选定物业服务机构时要求的与业主协商一致。故关案涉前期物业合同效力本院予以确认。同时，上诉人已经接受被上诉人提供物业服务多年，在收取物业费之前，其并未提出异议，其接受服务的事实，用实际行动行使了合同权利，故其亦应当履行合同义务，其该项上诉理由本院亦不予认可。综上所述，张双翼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由张双翼负担。本判决为终审判决。审判长 杨春雷审判员 于 丹审判员 朱秀萍二〇一七年四月二十日书记员 程 亮 来自：