（2017）辽02民终1066号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-26
案件名称
上诉人大连新兴物业管理有限公司与被上诉人大连市沙河口区科学家公寓业主委员会物业服务合同纠纷二审判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连新兴物业管理有限公司,大连市沙河口区科学家公寓业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终1066号上诉人（原审被告）：大连新兴物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区花雨街43号。法定代表人：于临江，总经理。委托诉讼代理人：史卫义，辽宁诚至律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市沙河口区科学家公寓业主委员会，住所地大连市沙河口区黄河路566号。法定代表人：闫霜，主任。委托诉讼代理人：曹铮，辽宁和昌律师事务所律师。上诉人大连新兴物业管理有限公司因与被上诉人大连市沙河口区科学家公寓业主委员会物业服务合同纠纷一案,不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人大连新兴物业管理有限公司委托诉讼代理人史卫义、被上诉人大连市沙河口区科学家公寓业主委员会委托诉讼代理人曹铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连新兴物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实及理由：1、一审判决认定事实错误。科学家公寓业主大会投票权数统计有误，忽视了公建面积投票权数258票，仅以物业服务面积71500平方米的住宅业主为投票统计基数明显错误。若加上公建面积投票权数258票，业主大会同意解聘上诉人的投票票数没有达到“双过半”的规定。2、被上诉人没有请求解除物业服务管理合同，一审法院直接判令上诉人退出科学家公寓住宅服务小区程序违法。被上诉人大连市沙河口区科学家公寓业主委员会辩称，不同意上诉人的上诉请求，表示服从一审判决。大连市沙河口区科学家公寓业主委员会向一审法院起诉请求：1.被告立即撤离大连市沙河口区科学家公寓物业服务管理区域；2.被告移交物业服务所必需的相关材料（物业工程图纸、房屋及设施设备技术材料、物业业主和物业使用权人档案、维修服务费收支账目、维修基金利息及维修资金账册、代收电费账册）。一审法院院认定事实：2014年8月26日原告、被告签订《物业管理委托合同》，合同约定：该小区占地面积1.5万平方米，建筑面积103662平方米，其中物业服务费面积71500平方米。委托管理期限为三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，如果有50%以上的业主对被告服务质量不满意时，此合同即时终止。双方即时结清相关费用和交接后，被告退出科学家公寓管理项目。2015年1月7日原告发出《公告》，公告内容为：自物业费用调价至今，小区内全体业主的生活环境和各项配套设施没有任何实质性的提高和改善，仍处于赃、乱、差的原始状态，我方虽经多次提出整改，但大连新兴物业公司时至今日仍对此置之不理。鉴于大连新兴物业公司目前的服务状态和工作态度，现以书面征求意见的形式召开业主大会，将于2015年1月10日入户调查，对新兴物业公司的物业服务给予评议，对是否解聘物业公司予以表决。后原告召开业主大会，逐户书面征求意见。2015年1月12日科学家公寓小区业主大会作出决议:科学家公寓小区全体业主在中山公园街道办事处和永联社区派出代表的监督指导下，于2015年1月12日采用书面征求意见和记名投票的形式召开了全体业主大会会议，就解聘大连新兴物业公司事项进行了表决，结果是：小区总户数772户，无产权户88户，投票权数684票。给业主送达772票，赞同410票，无人217户，出租68户，赞同票数占总投票权数的60%。本次业主大会决议：同意解聘大连新兴物业服务公司。原告提供的《科学家公寓第三届业主大会议事规则》载明：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会采用书面形式征求意见时，业主应以书面形式表明自己的意见，并将意见在规定的时间内送达业主大会；业主在业主大会上的投票权数实行住宅房屋1套1票；非住宅房屋建筑面积每100平方米1票，100平方米以下的每个房屋所有权证1票，业主身份按照房屋所有权证或房屋买卖合同确定，房屋由夫妻共有或由多人所有的，应推举1人代表所有业主行使投票权。表决可采用口头、举手、无记名或记名投票等方式，决定重大事项应采取记名投票方式表决。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，解聘物业服务企业，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本案中，原告按照法律规定以及业主大会议事规则，召开业主大会，通过书面征求意见的方式就是否解聘被告征求了案涉小区业主的意见，根据大会决议的统计结果，同意解聘被告的业主人数占总人数超过半数，且经统计，同意解聘被告的专有部分面积占建筑物总面积也超过半数，符合法律规定。关于被告对业主大会决议结果提出的异议，其未提供充分的证据证明其抗辩，应承担举证不能的法律后果，对被告的抗辩意见，不予采纳。原告解聘被告决议合法，原告、被告签订的物业服务合同解除，被告应当撤离该小区，故原告诉求的被告撤离大连市沙河口区科学家公寓物业服务管理区域，一审法院予以支持。关于原告诉求的要求被告移交物业服务所必需的相关材料包括物业工程图纸、房屋及设施设备技术材料、物业业主和物业使用权人档案、维修服务费收支账目、维修基金利息及维修资金账册、代收电费账册，被告否认掌管上述材料，原告亦未提供证据证明被告确掌管上述材料，故原告的该诉求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连新兴物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出大连市沙河口区科学家公寓物业服务管理区域；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定相一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，解聘物业服务企业，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。本案中，被上诉人按照法律规定以及业主大会议事规则，通过书面征求意见的方式召开业主大会，并作出解聘上诉人的决议。根据大会决议的统计结果，同意解聘上诉人的业主人数占总人数超过半数，且经统计，同意解聘上诉人的专有部分面积占建筑物总面积也超过半数，符合法律规定，一审判决并无不当。关于上诉人主张业主大会投票时未将公建面积投票权数计算在内、一审判决投票基数计算错误问题，本院认为，物业服务合同约定收取物业服务费面积为71500平方米，依据权利义务相一致原则，上述面积范围内业主享有决定解聘物业公司的权利，一审判决以上述面积范围内业主作为投票基数正确。对上诉人的此节上诉观点本院不予采纳。关于上诉人主张一审判决程序违法问题，本院认为，被上诉人请求判令上诉人退出物业服务小区即包含了解除物业服务合同的意思表示，一审法院在认定被上诉人解聘上诉人符合法律规定程序的情况下，判决上诉人退出物业服务小区并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大连新兴物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 高明伟审判员 吴义军审判员 卢宏翔二〇一七年四月二十日书记员 尚书羽 更多数据：搜索“”来源：