（2016）浙0185民初5635号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-07-01
案件名称
卓旭光与浙江临安富源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
临安市人民法院
所属地区
临安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卓旭光,浙江临安富源房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0185民初5635号原告卓旭光，男，1963年1月4日出生，汉族，住浙江省青田县。委托代理人何一、刘珂珂，浙江康尔沃律师事务所律师。被告浙江临安富源房地产开发有限公司，住所地浙江省临安市青山湖街道天柱街。法定代表人奚春阳，系该公司董事长。委托代理人杨杰、严玮，浙江浙经律师事务所律师。原告卓旭光为与被告浙江临安富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年10月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序于2016年12月21日公开开庭进行审理，原告卓旭光的委托代理人何一、被告富源公司的委托代理人杨杰、严玮到庭参加诉讼；后于2017年4月19日再次公开开庭进行审理，原告卓旭光的委托代理人何一、被告富源公司的委托代理人严玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月28日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买观唐花园·灏园项目第8幢房屋1幢。合同签订后，原告依约履行了付款义务，向被告支付购房款合计1100万元，但被告未依约将符合交付标准的房屋于2013年3月31日前交付给原告，亦未依约将案涉房屋的土地、房屋权属证书交付给原告，已严重违约。原告多次催促被告及时履行交房和办证义务，但被告一直拖延履行。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原被告之间的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告立即向原告归还房价款11000000元，并支付解除合同违约金55000元及逾期办证违约金1216600元（逾期办证违约金每日按已付购房款的万分之一自2013年6月30日起算至2016年7月10日止，此后的违约金按相同标准算至实际退款之日止），上述三项合计人民币12271600元；三、原告对观唐花园·灏园项目第8幢房屋处置价款享有优先受偿权；四、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供如下证据：证据一、浙江省商品房买卖合同一份，欲证明原、被告于2012年4月29日签订合同，约定原告向被告购买案涉房屋，并对双方的权利义务作出约定。证据二、中国农业银行银行卡取款业务回单、收款收据、中国建设银行客户回单、证明各一份，欲证明原告向被告支付购房款800万元。证据三、中国农业银行银行卡取款业务回单及收款证明各一份，欲证明原告向被告支付购房款300万元。证据四、承诺书一份，欲证明被告未按原告催告的要求交付房屋。被告辩称：一、原告未付清全部房款，根据合同约定被告有权顺延房屋交付期限，不视为逾期交付，截止开庭当日原告仅支付800万元，剩余300余万元未付；二、根据双方补充协议内容第四条的约定，原告应在知道解除事由之日起三十日内提出解除合同，逾期则视为原告放弃合同解除的权利；三、原告主张的优先受偿权没有依据。被告向本院提供备案证明书一份，欲证明案涉房屋于2013年10月31日已通过竣工验收并在建设行政部门备案。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据一，被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告尚有300余万元购房款未支付，合同约定买受人未付清购房款的，出卖人可以顺延房屋交付期限，不视为交付逾期。原告提供的证据二，被告无异议。原告提供的证据四，被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为案涉房屋已符合交付条件，但要等同期其他房屋竣工验收后再行交付。本院结合被告的质证意见，对上述证据的真实性均予确认。原告提供的证据三，被告对该组证据有异议，认为收款证明虽有签字，但属证人证言，被告无法确认原告与金仁春之间是否有其他款项往来，收款证明上载明以“收款凭据为证”，但原告未提供收款凭据；该300万元系付给金仁春，回单上也未写明款项用途。被告申请本院向中国农业银行股份有限公司杭州江南支行调取卓旭光于2012年11月27日转账300万元的凭条二份，原告对该证据的真实性无异议，认为该证据证明原告于2012年11月27日向被告支付购房款300万元的事实；被告对证据的真实性无异议，但认为案涉房屋是样板房，购房款是11777000元，另经双方协商，原告还应支付300万元装修款，故该300万元是装修款。本院认为，本案审理过程中，被告已确认收到金仁春支付的该300万元，本院对该事实予以认定。被告主张该款系装修款，无证据证明，本院不予采信。被告提供的证据，原告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，合同约定的交付条件有三项，仅有备案证明书不能证明案涉房屋符合交付条件，且备案证明书于2013年10月31日出具，说明被告交房逾期。本院结合原告的质证意见，对该证据的真实性予以确认，但结合本案证据及当事人陈述，案涉房屋尚未满足合同约定的交付条件。根据以上有效证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2012年4月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于青山湖街道××花园·灏××幢整幢房屋，建筑面积778.9平方米，总价款11777000元，合同签订当日支付首付款8000000元，余款3777000元于2013年3月31日付清。合同第九条约定，出卖人应于2013年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得了法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；3、用水、用电、用气、道路、绿化、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。前述2-3两项条件以出卖人取得由建设行政主管部门出具的交付使用条件备案表为准。交付期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后，顺延期限不视为交付逾期。合同第十条约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，不作累加：1、逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五的违约金。合同另对双方的其他权利义务、违约责任等进行了约定。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权的初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列或项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八《补充协议》第四条第3项约定，……买受人行使合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉有权解除合同之日起30日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利。合同签订后，原告支付被告购房款1100万元。案涉房屋于2013年10月31日在临安市规划建设局备案。2016年6月，被告向原告交付《承诺书》一份，主要内容为：案涉房屋已竣工验收并备案，同期其他房屋目前已进入竣工收尾阶段，计划于2016年7月开始竣工验收，2016年9月可办理产权证，并对项目推迟交付给原告带来的不便表示歉意。本院认为：原、被告双方约定购房款应于2013年3月31日前付清，付款期限届满前，原告支付了全部购房款11777000元中的11000000元，截止该日，案涉房屋尚未竣工，原告在明知房屋不能按约交付的情况下，其行使不安抗辩权，暂停支付剩余购房款777000元不构成违约，被告不能据此主张顺延房屋交付期限。合同约定的解除条件成就后，原告未选择立即解除合同。但在原告要求被告交付房屋，且被告向原告承诺于2016年9月交付房屋并办理产权证后，其仍未能如期履行承诺，原告于次月提起本案诉讼，并依照法律规定要求解除合同，未超过除斥期间。直至本案审理过程中，案涉房屋仍未满足交付条件，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力，被告应依照合同约定支付违约金。原告要求对案涉房屋处置价款享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告于2012年4月29日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20120263）于本判决生效之日起解除。二、被告浙江临安富源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告卓旭光购房款11000000元，并支付原告卓旭光逾期交房违约金55000元，及逾期办证违约金（以已付购房款11000000元为基数按每日万分之一的标准自2013年6月30日起算至购房款付清之日止）。三、驳回原告卓旭光的其他诉讼请求。本案受理费95430元，财产保全费5000元，合计100430元，由被告浙江临安富源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 李国臣人民陪审员 卢观机人民陪审员 俞传水二〇一七年四月二十日书 记 员 孟一欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同权利义务终止终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。