（2016）鄂0112民初1563号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
曹林军与武汉泰和化工有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市东西湖区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹林军,武汉泰和化工有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初1563号原告曹林军。委托代理人成和彬，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托代理人胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被告武汉泰和化工有限公司。法定代表人王金和，董事长。委托代理人黄春安，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原告曹林军与被告武汉泰和化工有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹林军的委托代理人成和彬，被告泰和公司的委托代理人黄春安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹林军向本院提出诉讼请求：1、解除《泰和厂房认购协议》中涉及X号综合研发楼X层的条款；2、被告返还购房款2,072,243元，并按同期银行贷款利率承担每次付款之日至定金返还之日利息；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月22日，原告为购买被告开发的位于东西湖区径河街陈家岭158号泰和工业园厂房，与被告签订《泰和厂房认购协议》，协议约定原告购买X号厂房X区X层及X号综合研发楼X层。其中X号综合研发楼X层房款总额为3,173,890元。协议签订后，X号厂房X区X层已签订《武汉市商品房买卖合同》并另案处理，X号综合研发楼X层已付款2,072,243元（含定金），但被告至今未通知原告签订《武汉市商品房买卖合同》，也不退还原告已付购房款。后经原告查明，被告在签订认购协议时并未取得商品房预售许可证。被告还于取得许可证之前，于2014年6月27日将泰和工业园土地整体抵押给银行，抵押期限自2014年6月27日至2017年6月27日。被告于2014年11月28日才取得商品房预售许可证。原告认为，被告在签订认购协议时，因无商品房预售许可证，该协议无效，双方均有权拒绝履行。事后被告在取得商品房预售许可证之前将涉诉土地抵押，致使原告继续履行认购协议的目的无法实现。现被告虽取得了商品房预售许可证，但因土地抵押致商品房买卖合同不能备案，至今未通知原告继续支付剩余定金，也未通知原告签订武汉市商品房买卖合同。被告存在重大过错，应返还原告已付定金并承担利息损失。被告泰和公司辩称，原告签订了认购协议，是双方真实意思表示，合法有效，应继续履行；原告违反协议约定不及时缴纳定金及购房款，原告购买的综合楼房款已经交了一半，另一半是贷款，被告多次催促原告办理贷款额度审查手续，原告不配合银行开户，故意不履行合同义务，是原告违约，按协议约定，定金应不予退还；预售许可证及土地抵押问题对协议履行没有影响，被告享有出售厂房和研发楼的条件，土地虽有抵押，事后已及时解除抵押。原告曹林军提交了以下证据：1、原告居民身份证、被告工商登记信息，证明双方主体适格；2、《泰和厂房认购协议》、《武汉市商品房买卖合同》，证明协议约定，被告在签订协议时未取得商品房预售许可；3、定金收据六份、《小企业房产按揭贷款抵押借款合同》，证明原告付款情况；4、武汉市商品房预售许可证、泰和工业园土地抵押登记查询单，证明被告2014年11月28日取得预售许可证，且只是1?4号厂房以及综合楼2#楼部分，其他没有取得预售许可，以及土地抵押情况。被告泰和公司提交了以下证据：1、国有土地使用证复印件，证明涉案土地抵押过两次均已解押，目前不存在他项权利抵押登记，不影响合同履行和房屋销售；2、催款通知、交房通知及EMS邮政专递详情单，证明被告按协议约定书面通知原告付款，其中一次是被告员工送达，原告未签收，被告员工备注了情况说明。经质证，被告泰和公司对原告曹林军提交的证据意见为：证据1无异议，证据2真实性无异议，关联性有异议，合同标的是厂房不是综合楼；证据3真实性无异议，2号综合楼4层付款50%，另外的办理了银行贷款手续，该款项里面包含了厂房和综合楼的购房款；证据4真实性无异议，是被告商品房非住宅的预售和销售的批准文件；土地曾经办过抵押，但在预售许可证办下来前都已经解除抵押。原告曹林军对被告泰和公司提交的证据意见为：证据1真实性无异议，证明目的有异议，原告在土地管理部门查询的信息资料与被告提供的土地使用证上的信息不一致，截止2016年4月8日该土地仍处于抵押状态，被告应提交他项权证的原件证明土地抵押已注销；证据2真实性、证明目的均有异议，原告没有收到过，快递单寄件人不是被告，寄件名称不是交房通知书，只是写的文件，不能证明寄件内容，通知书即使是真的，目前被告也无证据证明厂房满足交房条件。本院经审查认为，原告曹林军提交的证据1?4及被告泰和公司提交的证据1，双方对真实性均无异议，本院予以采信。被告泰和公司提交的证据2EMS邮政专递详情单寄件人为被告员工，收件人为原告，邮戳表明已于2015年9月30日寄送，而原告曹林军在庭审调查中认可曾收到被告相关通知，故本院对该组证据予以采信。对于已采信的证据能否达到当事人证明目的，本院将结合查明的事实综合认定。本院还向武汉市东西湖区不动产登记中心调查了涉案土地抵押登记情况，查询单载明：被告泰和公司于2014年6月27日将涉案土地抵押给中国工商银行股份有限公司武汉东西湖支行，抵押期限至2017年6月27日，2015年5月28日注销抵押登记。原告曹林军对查询单真实性无异议，并认为只表明调查当天的状况，此前登记显示抵押未注销。被告泰和公司无意见。根据以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年5月22日，被告泰和公司（甲方）与原告曹林军（乙方）签订两份《泰和厂房认购协议》，一份主要约定：一、乙方定购房屋坐落于东西湖区径河街陈家岭X号X号厂房X区X层；X号综合研发楼X层。二、乙方所定购厂房房款总金额2,048,494元，综合研发楼房款总金额3,173,890元，按预测总建筑面积计算总房款5,222,384元。三、乙方同意于本协议签订当日向甲方支付购房定金（总房款的20%）1,044,478元，房屋封顶后5个工作日内，乙方支付购房款（至总房款的50%）2,611,192元，所有款项在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。四、商品房买卖合同的签署。1、一次性付款：乙方接到甲方通知的5个工作日内签订《商品房买卖合同》，同时按合同约定条件一次性付清购房全款。2、银行按揭付款：乙方接到甲方通知的5个工作日内签订《商品房买卖合同》，按合同约定缴清相关款项，同时甲方提交银行全部按揭贷款所需资料，并于20个工作日内办理完毕银行所需贷款手续。五、其他约定。1、本协议签署生效之日至甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》最后期限内，甲方不得将乙方定购的厂房销售给第三方，否则甲方将双倍返还乙方定金，本协议同时终止。2、在签署《商品房买卖合同》前，若政府规定或不可抗力致使乙方定购的厂房不能出售，甲方有权撤销本协议，届时甲方将已收定金和房款退还乙方，本协议同时终止。3、若乙方未按本协议约定支付购房款及签订《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方定购的厂房另行销售第三方，乙方所交定金不予返还，本协议同时终止。4、若乙方在前述《商品房买卖合同》前要求调换定购厂房的，在可能调换的前提下，经甲方书面同意，乙方按调换后厂房的最新销售价向甲方补齐房款后方能调换。5、双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。本协议一式贰份，双方各执一份，经双方签字盖章且乙方支付全部定金后即产生法律效力。另一份主要约定：一、乙方定购房屋坐落于东西湖区径河街陈家岭X号X号厂房X区X层。二、乙方所定购厂房按预测总建筑面积计算总房款2,048,494元。三、乙方同意于本协议签订当日向甲方支付购房定金（总房款的20%）409,699元，房屋封顶后5个工作日内，乙方支付购房款（至总房款的50%）1,024,247元……两份协议其他内容相同。协议签订后，双方另口头约定先付部分定金，定金余款另筹。双方还口头约定认购协议中约定的X号厂房X层两套厂房，由武汉尚利鼐服饰有限公司（以下简称尚利鼐公司）作为买受人签订《武汉市商品房买卖合同》，原告曹林军作为该公司法定代表人代为付款。当日，原告曹林军向被告泰和公司支付100,000元（X号厂房X区X层），并于2013年6月10日支付600,000元（X号厂房X、X区X层、综合楼X#X层）。期间，被告泰和公司通知了原告曹林军补交定金及购房款。原告曹林军分别于2014年12月9日支付2,410,000元（X号厂房X层X-X号、综合楼X#X层），2014年12月12日支付996,167元（X号厂房X层X-X号、综合楼X#X层X~X号房），2015年3月24日以尚利鼐公司名义支付两笔16,962元（3-5-1、3-5-2），合计付款4,140,091元，被告泰和公司开具了财务收据。2014年6月27日，被告泰和公司将涉案泰和工业园土地整体抵押给中国工商银行股份有限公司武汉东西湖支行，抵押登记期限至2017年6月27日，2015年5月28日注销抵押登记。被告泰和公司未告知原告曹林军土地抵押情况。2014年11月28日，被告泰和公司取得涉案泰和工业园项目《武汉市商品房预售许可证》，经核准预售范围为：X#?X#厂房以及综合研发楼X#楼。经被告泰和公司通知，尚利鼐公司与被告泰和公司于2015年5月11日就认购协议中约定的两套厂房签订两份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东14008XXXX、东14008XXXX），两份合同约定价款均为2,033,924元，首付均为1,033,924元，余款1,000,000元均办理贷款。2015年8月28日，尚利鼐公司与华夏银行股份有限公司武汉东西湖支行签订两份《小企业房产按揭贷款抵押借款合同》，约定以前述两套厂房为抵押，各借款1,000,000元，借款支付至被告泰和公司账户。尚利鼐公司已向被告泰和公司付清两套厂房价款合计4,067,848元，其中贷款支付2,000,000元。后因双方当事人未能协商一致，原告曹林军未继续支付综合研发楼2号楼4层的购房余款，双方至今也未订立商品房买卖合同。2016年4月26日，原告曹林军诉讼来院，要求如诉称。因双方当事人坚持各自意见，调解不成。本院认为，双方当事人签订的认购协议约定在原告曹林军支付完全部定金后协议方生效，为附生效条件的合同，原告曹林军已付清定金，被告泰和公司也取得了《武汉市商品房预售许可证》，协议已生效。认购协议约定了房屋座落及预测面积、价款，但欠缺交付方式、交付时间及违约责任等商品房买卖合同的其他主要条款，属于预约合同。预约合同是双方当事人承诺在约定期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，其对于双方当事人的主要义务为磋商而非必须缔约。订立认购书后，双方应就商品房买卖合同应具备的主要条款进一步磋商，直至签订商品房买卖合同。本案中，双方在签订认购协议后经口头协商变更了定金约定，但未明确约定支付时间，原告曹林军此后亦付清了全部定金，故被告泰和公司辩称原告曹林军违约未及时支付定金的意见，本院不予采纳。被告泰和公司在取得预售许可后，通知了原告曹林军付款并签署合同，应认定被告泰和公司已尽通知义务。原告曹林军主张被告泰和公司违约未履行通知义务的意见，本院不予采纳。在取得商品房预售许可证前，被告泰和公司将涉案土地抵押，而原告曹林军从土地管理部门的查询信息得知该抵押记载，虽然在诉讼中经查询土地登记信息表明抵押已注销，但在磋商期间的此事实足以对当事人签订商品房买卖合同的意愿产生重要影响。原告曹林军依约付清了购房定金，而基于前述原因，其在磋商期间对双方订立合同目的能否实现产生疑虑，故而未签订商品房买卖合同有合理理由。故本院对被告泰和公司主张原告曹林军故意违约不履行协议的意见不予采纳。因此，鉴于双方当事人在签订认购协议后履行了磋商义务，因未能达成一致意见签订商品房买卖合同，属于不可归责于双方当事人的事由，双方互不承担违约责任。因商品房买卖合同不能订立，原告曹林军要求解除《泰和厂房认购协议》中涉及2号综合研发楼4层的条款的诉讼请求，本院予以支持。被告泰和公司应将综合研发楼2号楼4层已付款返还给原告曹林军。原告曹林军主张的利息诉求，不符合法律规定，本院不予支持。原告曹林军就涉案三套房产共付款4,140,091元，双方认可尚利鼐公司已向被告泰和公司付清两套厂房价款合计4,067,848元，其中贷款支付2,000,000元，原告曹林军代付2,067,848元。故被告泰和公司应向原告曹林军返还综合研发楼2号楼4层的已付款2,072,243元。原告曹林军相应的诉讼请求，本院在前述范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除双方签订的《泰和厂房认购协议》中关于坐落于东西湖区径河街陈家岭X号X号综合研发楼X层的认购条款；二、被告武汉泰和化工有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹林军返还2,072,243元；三、驳回原告曹林军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,240元、财产保全费5,000元，合计29,240元，由原告曹林军负担862元，被告武汉泰和化工有限公司负担28,378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李振华人民陪审员 程冬仙人民陪审员 李海涛二〇一七年四月二十日书 记 员 郭 婷 来源：百度搜索“”