（2016）苏0507民初4495号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-10-17
案件名称
张梅芳与上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张梅芳,上海奥银房地产开发有限公司,苏州东方国际名品城有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初4495号原告：张梅芳，女，1963年8月24日生，汉族，住江苏省苏州市高新区。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁、卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告张梅芳与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称被告奥银房产公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月8日依法受理。本院依法适用简易程序于2016年11月11日公开开庭对该案进行了审理。原告张梅芳、被告名品城公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告张梅芳向本院提起诉讼，请求判令：1、解除认购合同，两被告共同归还购买苏州商铺的本金30万元；2、两被告共同支付合同约定的收益6.9万元（本金×23%）；3、两被告共同支付违约金2万元；4、要求被告按银行同期贷款利率支付原告应付款至法院生效文书期间的利息（以30万元从2014年7月22日按照银行同期贷款利率开始计算至被告实际返还之日止）；5、被告承担本案全部诉讼费用；6、生效法律文书被告未履行的，要求按银行同期贷款利率双倍支付。事实和理由：原告于2013年1月22日和23日分别付款26万元和4万元给被告作为购房款，合同约定一年后拿铺，如果不拿铺则被告按购房款的123%返还原告。现已过期，被告拒不还款也不给铺。故原告起诉，请求判如所请。被告名品城公司辩称，不同意原告针对答辩人的诉讼请求。因为该认购合同签订主体是被告奥银房产公司与原告。答辩人从未签订过该份认购合同，从未收取过上述款项，也未实际享受过该认购合同的实际的权利义务。答辩人无法解除其他主体签订的合同，也无义务承担退款和支付银行利息、违约金、无固定收益的责任，更无义务承担诉讼费。另外原告原为购买被告奥银房产公司的理财产品，后期因其无法支付理财收益，故签订了认购合同，认购合同中连最基本购房标的物都没有明确约定，只是约定了物业所属场馆，却约定了合同固定收益23%，答辩人有理由相信原告方明确知晓F馆尚未取得预售许可，不能对外销售，更无法进行网签，而原告明知自身存在极高的风险，却仍旧签订该认购合同，实为未获取高额的理财收益，并无购买涉案商铺的真实意思表示。被告奥银房产公司是答辩人的股东，同时答辩人是名品城项目的开发商，但这并不意味着我方需要针对被告奥银房产公司签订的合同承担任何责任，法律并无规定，合同也无此约定。两被告是两个独立的法人，法定代表人同一个人���但是两者财务人事等均相互独立。综上，故不同意原告针对答辩人的诉讼请求。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2013年1月23日，原告张梅芳（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号F馆地上层号单元，建筑面积平方米，用途为商业，合同价款为300000元”。第二条价款与付款方式的2.2载明“双方约定付款方式按照以下第2.2.1款履行”,即一次性付款。第四条买卖合同及产权登记4.1载明：“如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登��机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延”。4.1.1载明“在乙方订立真实买卖合同后，甲方将为乙方提供物业转让委托服务，如乙方向甲方提出委托将其认购物业转让予第三方的书面申请，甲方应在接受乙方委托后半年内，以不低于本合同总价款为其转让，甲方亦可选择以本合同总价款受让该物业”。4.1.2载明：“上述转让委托服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。4.2载明：“乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购协议权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任”。4.2.1载明：“甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的%）的123%作为受让价受让该权利”。4.2.2载明：“上述权利转让服务若成功，不论受让方主体，乙方均应按实际转让总价款的3%支付甲方服务费”。第七条“其他约定”7.1约定：“本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元”。2013年1月22日和23日，原告张梅芳通过汇款和刷卡方式向被告奥银房产公司支付购房预约金合计300000元。被告奥银房产公司向原告出具收据两份。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精���批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。另查明,涉案的F幢属于被告名品城公司建造的苏州国际精品批发城范围之一，但至今尚未竣工。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银房产公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有当事人举证的��认购合同书》、收据、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。庭审中，原告张梅芳另外述称，2013年1月22日在华元路的销售地点，两被告的工作人员说可以理财，一年半20%的利息，到期后，可以本息拿回或者拿商铺；我是在那边出的钱，也搞不清楚两个公司谁对谁，我除了这个还买了四个铺子，三个已经办出了产证，还有一个正在办，基于对两个公司的信任，才买了30万元的理财。本院认为，原告张梅芳与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，由于被告名品城公司在本院审理的相关联案件中认可其委托奥银房产公司销售部分涉案商铺，因此该合同实质上披露了被告奥银房产公司代表被告名品城公司对外从事相关民事行为之内容，相应的行为后果应由被告名品城公司承担。该《认购合同书》实质上系��于购买涉案商铺的预约合同，作为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。虽然双方对于所认购商铺的编号、面积、单价等均未具体约定，但这是由于当时的F幢尚在建造之中(且至今尚未竣工)所致，并不能以此否定原告方存在预约、认购商铺的意愿。原告在庭审中确曾陈述系理财，但同时也认为当时被告奥银房产公司明确可以选择拿铺子。因此在被告名品城公司未能提供充足证据证明《认购合同书》系为委托理财提供担保的情况下，本院对名品城公司的双方不存在真实认购商铺意思表示的辩解不予采信。现由于该商业体的F幢至今未竣工，《认购合同书》无法继续履行下去，原告现主张解除《认购合同书》，符合法律规定，本院予以支持。该合同解除后，被告方应当返还原告张梅芳支付��购房款30万元并支付该款自原告起诉之日即2016年9月8日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算的利息。对于原告要求按照合同约定的23%的收益以及违约金2万元的请求，均不符合合同约定的条件和情形，对此请求本院不予支持。对于原告主张的第四项和第六项请求，已为上述利息的认定所覆盖，本院不再重复认定。对于上述房款返还及利息支付的责任承担，根据上述认定，被告名品城公司应当对此承担清偿责任；同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，而被告名品城公司认为其没有收到被告奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于被告奥银房产公司不能证明被告名品城公司的财产独立于其自己的财产，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告张梅芳与被告上海奥银房地产开发有限公司在2013年1月23日签订的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张梅芳购房款30万元并支付该款自2016年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告实际返还购房款之日止的利息，被告上海奥银房地产开发有��公司对此承担连带清偿责任（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张梅芳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币3928元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担（此款原告已预付，由两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 乔宁宁二〇一七年四月二十日书记员 姚丽君 关注微信公众号“”