（2017）闽04民终219号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-30
案件名称
三明市郑家铺子商贸有限公司、三明梅园国际大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省三明市中级人民法院
所属地区
福建省三明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
三明市郑家铺子商贸有限公司,三明梅园国际大酒店有限公司,郑昌贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终219号上诉人（原审被告）：三明市郑家铺子商贸有限公司，住所地三明市三元区工业南路130号。法定代表人：郑昌贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：程北骏，福建枫桦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三明梅园国际大酒店有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村350幢。法定代表人：朱庆洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。原审被告：郑昌贵，男，1977年12月29日出生，汉族，住三明市三元区。上诉人三明市郑家铺子商贸有限公司（以下简称郑家铺子商贸公司）因与被上诉人三明梅园国际大酒店有限公司（以下简称梅园酒店公司）、原审被告郑昌贵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初2073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑家铺子商贸公司的委托诉讼代理人程北骏，被上诉人梅园酒店公司的委托诉讼代理人郑开林，原审被告郑昌贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑家铺子商贸公司上诉请求：撤销福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初2073号民事判决并发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决认定双方签订的《转让、租赁、销售、协议》包含转让、租赁、销售三个协议内容，该三个协议不存在互为条件，相互交叉的情况，内容是独立的，可以单独履行，梅园酒店公司以转让协议已履行完毕，销售协议系另一法律关系，其要另行主张权利为由，要求申请撤回解除《转让、租赁、销售、协议》中的转让、销售二个协议，仅要求解除《转让、租赁、销售、协议》中的租赁协议，并无不当。该事实认定错误，理由如下：1.梅园酒店公司签订协议的目的是保龄球健身馆亏损，需要有人接手，转嫁保龄球健身馆经营风险，而郑家铺子商贸公司签订协议的目的是销售酒水，赚取酒水利润，用酒水利润弥补部分保龄球健身馆亏损；2.根据协议约定，转让是用等价值酒水置换保龄球健身馆资产，租赁是用价值83300元酒水对抵租金，销售酒水是用餐饮消费券和客房消费券对抵。依据该约定梅园酒店公司必须先履行销售酒水义务，用酒水置换资产、折抵租金，梅园酒店公司用餐饮消费券和客房消费券支付郑家铺子商贸公司赚取的酒水利润；3.根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”在本案中，梅园酒店公司未按协议约定销售酒水，则无权要求郑家铺子商贸公司支付租金，且在未通知郑家铺子商贸公司的情况下强行对正常经营的保龄球健身馆停水、停电，属严重违约。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误。梅园酒店公司辩称：双方当事人签订的转让、租赁、销售协议，是互惠互利的，郑家铺子商贸公司除赚取酒水利润，还通过经营保龄球健身馆赚取相应的利润。房屋租赁与酒水销售是平行关系。郑家铺子商贸公司因资金周转困难无法提供酒水违约在先，才导致无法支付梅园酒店公司的租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑昌贵述称，郑家铺子商贸公司不存在无法履行合同的情形，是梅园酒店公司未履行合同约定的销售酒水义务，并造成郑家铺子商贸公司损失的。梅园酒店公司向一审法院起诉请求：1.判令解除梅园酒店公司与郑昌贵、郑家铺子商贸公司签订的《转让、租赁、销售、协议》，并返还承租的房屋；2.判令郑昌贵、郑家铺子商贸公司支付拖欠的房租666640元（该房租从2015年10月1日计至2016年5月31日，之后另行计算至实际付款止）；3.判令郑昌贵、郑家铺子商贸公司支付水电费4347元（暂计2016年4月，之后另行计算至实际付款止）；4.由郑昌贵、郑家铺子商贸公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2014年7月19日，梅园酒店公司（甲方）与郑家铺子商贸公司（乙方）签订《转让、租赁、销售、协议》，该协议约定：⑴转让协议：第一条转让经营地址：梅园国际酒店附楼四层2150㎡。第二条转让项目：三明梅园酒店4楼保龄球健身馆。第三条转让方式：乙方用价值100万元整的等值酒水置换保龄球健身馆内的所有可动资产（房产除外），置换后拥有最终支配权。同时于合同签订之日起预付20万元房租押金，以上共计120万元的付款时间：合同签订3日内送10万指定酒水到梅园国际指定仓库，余下110万于一个月（2014年8月18日）内送等值的指定的酒水送到酒管公司(厦门、福州、德化、三明)的指定地址。第四条甲方原有售出会员卡及抵用券在转让后5个法定工作日内一次性交接，金额为人民币，乙方有义务代替甲方执行完毕（仅限非物资类保龄球消费）。第五条甲方应提供并配合乙方办理营业执照相关证件所需的相关资料。第六条甲方转让给乙方的所有设施设备、水电等甲方按现状（以所有设备能正常使用为准）交付。第七条双方约定：外立面的广告权归甲方所有，转让后租赁期间乙方享有使用权，但广告设计经甲方同意。转让后场地租用期间甲方有责任对乙方的合法经营予以支持和配合：提供乙方正常所需的合作，甲方在转让前发生的债权债务等法律责任（本合同约定的除外）由甲方自行承担。第八条甲乙双方已对转让资产部分现状进行了全面察看，甲方需保障所有设施设备正常运行使用，双方确认验收并签章。⑵租赁协议：第九条场地租赁期限：租期3年，租期从2014年8月20日至2017年8月19日止。三年房租不变，每月租金将价值83330元整的指定酒水送至三明梅园国际大酒店，双方对抵需求可上下提前一个月。双方互不开发票。第十条水电费每月按表计实核算（按当地政府商业用水用电计价）。每月5日前乙方应付清当月管理费及公摊费等，如超过日期未缴纳时，按拖欠款每日增收3%的滞纳金，如超过一个月不交的，甲方有权停水、停电，乙方经营期间要服从甲方物业管理。甲方应提供乙方办理营业执行照相关证件所需的相关资料。第十一条甲方提供给乙方的租赁场所，所有设施设备、水电等，甲方按现状交付，期间房屋修缮，所有的装修都必须符合当地五星级酒店的装修标准及其行业标准、环保标准，乙方的设计方案需经甲方审核确认，在租用期间内未经甲方同意不得擅自进行房间的大范围的改造装修，若经过甲方同意后房屋装修时也要维护好房屋内的设备和设施，合同终止（期满或者违约撤场）时，该装修设施将无偿归甲方所有，（可移动除外）若有故意损坏乙方必须负责恢复修理。第十二条乙方在租用期内应合法经营，自觉遵守国家的政策法令、法规、遵守公安、工商、税务、消防、卫生防疫等有关部门的规定，所有证件审批等都由乙方自行负责，乙方应遵守酒店的规章制度和有关规定并接受和服从有关部门的检查监督和指导。此租赁场所只能做一层不得搭设二层。乙方在租期内在经营中发生的债权债务等法律责任由乙方自行承担。第十三条甲乙双方已对出租的房屋现状进行了全面察看，乙方保证在对承租房进行装修时，确保作好楼面（包括卫生间、储水间及有水的部分）的防水、渗水工作。如有造成承租房楼下的其他承租房（包括其他房屋）的漏水、渗水等事宜由乙方负责承担全部费用及修缮责任，具体场地附图纸。租用期间必须爱护原有的设备和设施，合同终止期满后乙方按甲方交付使用的设备和设施交还甲方（附具体盘点清单），双方确认签章。造成损失的乙方应予以赔偿。第十四条今年合同完成，次年合同顺延，届时100万元整租赁费延续。⑶销售协议：第十五条销售时间：2014年8月20日至2017年8月20日，共3年。第十六条销售物品：御马干红指定系列，乙方保证指定酒水的供应及品质保证。第十七条销售约定：甲方每月销售御马干红系列价值25万元整，合同期间共须销售300万元的酒水。乙方按甲方实际需求，将货物送至甲方指定地点（厦门、福州、德化、三明），中间物流费由乙方承担。第十八条付款方式：甲方每月支付乙方25万元整的梅园连锁企业中餐消费券和客房消费券，双方对抵需求可上下提前一个月，（餐饮消费券每张面值人民币1000元整，每次仅限使用3桌[含3桌]，不设找零，不得用于酒席宴请，客房住宿券按每张叁佰元整单晚协议价面值，不找零，补差价）所有消费券参与酒店所有促销活动不足金额补差价。备注：此合同第一年价值共计500万元，甲方指定80%中低档酒水，20%中高端酒水，以上所述费用及约定人民币价值，乙方均以御马葡萄酒同等值产品交付甲方。乙方享有不低于伍拾万元住宿消费券的支配权。（注总量的10%）。梅园酒店公司在协议上的甲方栏上盖章，郑昌贵在协议上的乙方栏上签字并盖手印。2.2016年6月2日，梅园酒店公司向郑家铺子商贸公司发通知函，内容：解除与郑家铺子商贸公司于2014年7月19日签订的《转让、租赁、销售、协议》；接到通知三日内，将承租的附楼四楼返还给本公司；接到本通知三日内，支付尚欠租金651104元，水电费4347元；若未按以上通知返还场地及缴清以上费用，本公司将提起诉讼。郑家铺子商贸公司已收到上述通知函。3.2015年10月，郑家铺子商贸公司开始拖欠房租。一审法院认为，梅园酒店公司、郑家铺子商贸公司签订的《转让、租赁、销售、协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，是有效合同。因郑家铺子商贸公司未按协议约定及时支付房屋租金给梅园酒店公司，梅园酒店公司已通过书面形式要求其在合理期限内支付，但其仍未在合理期限支付房屋租金，梅园酒店公司可以解除合同，其要求解除《转让、租赁、销售、协议》中的租赁协议的诉讼请求，于法有据，予以支持。郑昌贵作为郑家铺子商贸公司的法定代表人在《转让、租赁、销售、协议》的签字栏上乙方上签名系其行使法定代表人职务，是该公司的职务行为，梅园国际酒店提出要求郑昌贵共同承担责任的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第二百一十条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除梅园酒店公司与郑家铺子商贸公司签订的《转让、租赁、销售、协议》中的租赁协议；二、郑家铺子商贸公司应于判决生效后三十日内腾出梅园国际酒店附楼四层；三、郑家铺子商贸公司应于判决生效后三日内支付给梅园酒店公司拖欠的房屋租金666640元（该房租按月租金83330元计算，从2015年10月1日计至上述协议解除之日，此后至该房屋实际交付给梅园酒店公司期间的占用费仍参照租赁期间的租金计算）；四、郑家铺子商贸公司应于判决生效后三日内支付给梅园酒店公司拖欠的水、电费4347元。五、驳回梅园酒店公司其他诉讼请求。案件受理费28400元，由郑家铺子商贸公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于《转让、租赁、销售、协议》中的租赁协议部分解除条件是否成就的问题。《转让、租赁、销售、协议》包含保龄球健身馆转让、梅园国际酒店附楼四层2150平方米场所租赁、御马干红酒水销售三个方面的内容。双方当事人就保龄球健身馆转让事项已履行完毕，在本案中不作审查。租赁协议部分的主要内容为：租期3年，租期从2014年8月20日至2017年8月19日止；三年房租不变，每月租金将价值83330元整的指定酒水送至三明梅园国际大酒店，双方对抵需求可上下提前一个月，双方互不开发票；水电费每月按表计实核算（按当地政府商业用水用电计价），每月5日前乙方应付清当月管理费及公摊费等，如超过日期未缴纳时，按拖欠款每日增收3%的滞纳金，如超过一个月不交的，甲方有权停水、停电，乙方经营期间要服从甲方物业管理；甲方应提供乙方办理营业执行照相关证件所需的相关资料；甲方提供给乙方的租赁场所，所有设施设备、水电等，甲方按现状交付，期间房屋修缮，所有的装修都必须符合当地五星级酒店的装修标准及其行业标准、环保标准，乙方的设计方案需经甲方审核确认，在租用期间内未经甲方同意不得擅自进行房间的大范围的改造装修，若经过甲方同意后房屋装修时也要维护好房屋内的设备和设施，合同终止（期满或者违约撤场）时，该装修设施将无偿归甲方所有，（可移动除外）若有故意损坏乙方必须负责恢复修理等。从上述协议内容来看，梅园酒店公司主要义务为：提供郑家铺子商贸公司办理营业执行照相关证件所需的相关资料；并按照现状提供给郑家铺子商贸公司的租赁场所（梅园国际酒店附楼四层2150平方米房屋）、所有设施设备、水电等；郑家铺子商贸公司的主要义务为：预付20万元的房租押金（等价值的酒水）、每月租金将价值83330元整的指定酒水送至三明梅园国际大酒店，并按时缴纳水电费等。销售协议部分的主要内容为：销售期限从2014年8月20日至2017年8月20日，共3年；销售物品为御马干红指定系列，乙方保证指定酒水的供应及品质保证；甲方每月销售御马干红系列价值25万元整，合同期间共须销售300万元的酒水；乙方按甲方实际需求，将货物送至甲方指定地点（厦门、福州、德化、三明），中间物流费由乙方承担；付款方式为甲方每月支付乙方25万元整的梅园连锁企业中餐消费券和客房消费券等。从上述协议内容来看，梅园酒店公司主要义务为：每月销售御马干红指定系列价值25万元的酒水，合同期限内共须销售300万元的酒水，并每月支付郑家铺子商贸公司25万元整的梅园连锁企业中餐消费券和客房消费券。郑家铺子商贸公司的主要义务为：保证指定酒水的供应及品质保证，按梅园酒店公司实际需求，将货物送至梅园酒店公司指定地点（厦门、福州、德化、三明），并承担中间物流费等。结合双方当事人各自所应当履行的主要合同义务，且双方并未约定梅园酒店公司未完成酒水销售任务时，郑家铺子商贸公司有权拒绝支付房屋租金及缴纳水电费等，故该协议中的房屋租赁与酒水销售是独立的法律关系，协议内容不存在互为条件、相互交叉情形，租赁与销售合同的权利、义务各自独立，可以单独履行。因租赁协议部分明确约定郑家铺子商贸公司负有每月租金将价值83330元整的指定酒水送至三明梅园国际大酒店，并按时缴纳水电费等合同义务，而郑家铺子商贸公司对于从2015年10月开始拖欠房租的事实不持异议，故应当认定郑家铺子商贸公司从2015年10月开始未履行每月租金将价值83330元整的指定酒水送至三明梅园国际大酒店合同义务（即支付租金义务）。就房屋租赁合同来说，梅园酒店公司主要合同目的为出租房屋获取房屋租金，因郑家铺子商贸公司从2015年10月开始未履行交付租金（提供等价值的酒水），即因郑家铺子商贸公司迟延履行债务（交付租金）致使梅园酒店公司不能实现获取房屋租金的合同目的，故梅园酒店公司有权解除租赁合同，且其就合同解除事宜已于2016年6月2日向郑家铺子商贸公司履行通知义务。故本案讼争《转让、租赁、销售、协议》中的租赁协议部分解除条件已经成就。关于协议中酒水销售关系，梅园酒店公司是否存在违约行为、郑家铺子商贸公司是否有因此而造成损失及损失的具体数额等，因郑家铺子商贸公司在本案中未提反诉，本案不作处理，可由郑家铺子商贸公司在收集相关材料后另行主张。关于郑家铺子商贸公司尚欠梅园酒店公司租金具体数额及以何种方式支付租金的问题。郑家铺子商贸公司对从2015年10月开始拖欠房租的事实没有异议，且郑家铺子商贸公司至今仍占用租赁物，故尚欠租金的具体数额应以每月83300元标准从2015年10月1日计算至交还租赁物（房屋）之日止，因双方租赁合同解除后，梅园酒店公司无权占有郑家铺子商贸公司预付20万元的房租押金（等价值的酒水），故该笔酒水价款应当从尚欠租金总额中予以扣减。因双方在合同明确约定：“三年房租不变，每月租金将价值83330元整的指定酒水送至三明梅园国际大酒店。”且该内容系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。故应当认定双方当事人在合同中明确约定租金的支付方式为以等价值的酒水冲抵租金，郑家铺子商贸公司只需向梅园酒店公司提供等价值的酒水（御马干红系列），而无须以金钱方式支付租金。本院认为，梅园酒店公司、郑家铺子商贸公司签订的《转让、租赁、销售、协议》为有效合同。该合同包含保龄球健身馆转让、梅园国际酒店附楼四层2150平方米场所租赁、御马干红酒水销售三个方面的内容。该协议中的保龄球健身馆转让、房屋租赁与酒水销售是独立的法律关系，协议内容不存在互为条件、相互交叉情形，转让、租赁与销售合同的权利、义务各自独立，可以单独履行。因郑家铺子商贸公司负有每月支付租金的义务而郑家铺子商贸公司从2015年10月开始未履行支付租金义务。郑家铺子商贸公司迟延履行债务（交付租金）致使梅园酒店公司不能实现获取房屋租金的合同目的，故梅园酒店公司享有租赁合同解除权，且其就合同解除事宜已于2016年6月2日向郑家铺子商贸公司履行通知义务。故梅园酒店公司要求解除本案讼争《转让、租赁、销售、协议》中的租赁协议、返还租赁物及支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因双方在合同中明确约定：“三年房租不变，每月租金将价值83330元整的指定酒水送至三明梅园国际大酒店。”且该约定合法有效，故应当认定双方当事人在合同中明确约定租金的支付方式为以等价值的酒水冲抵租金，郑家铺子商贸公司只需向梅园酒店公司提供等价值的酒水（御马干红系列），而无须以金钱方式支付租金，而一审判决要求郑家铺子商贸公司以金钱方式支付尚欠的租金，处理结果不当，应当予以纠正。另外，郑家铺子商贸公司在协议签订后有向梅园酒店公司提供价值20万元的酒水作为房租押金，在双方租赁合同关系解除后，梅园酒店公司无权占有郑家铺子商贸公司预付20万元的房租押金（等价值的酒水），应当恢复原状，即该笔款项应由梅园酒店公司退还给郑家铺子商贸公司，故该笔酒水价款应当从尚欠租金总额中予以扣减。而一审判决对此遗漏处理，造成处理结果不当，亦应当予以纠正。因双方并未约定梅园酒店公司未完成酒水销售任务时，郑家铺子商贸公司有权拒绝支付房屋租金及缴纳水电费，且郑家铺子商贸公司在本案中的主要合同义务为以提供相同价值的酒水作为向梅园酒店公司支付租金并向梅园酒店公司提供指定的酒水用于销售，而梅园酒店公司在本案中的主要合同义务为向郑家铺子商贸公司提供租赁场所并以餐饮消费券和客房消费券作为对价向郑家铺子商贸公司支付酒水价款，双方并未约定履行顺序，即便梅园酒店公司未向郑家铺子商贸公司购买酒水亦未向郑家铺子商贸公司支付餐饮消费券和客房消费券（支付对价），并不必然导致郑家铺子商贸公司无力以提供相同价值的酒水用于支付租金的法律后果。故郑家铺子商贸公司以转让、租赁、销售协议是互为条件、相互交叉密不可分，梅园酒店公司必须先履行销售酒水义务，郑家铺子商贸公司才能支付租金为由，要求撤销一审判决并依法改判或发回重审的上诉请求于法无据，本院不予支持。郑昌贵作为郑家铺子商贸公司的法定代表人在《转让、租赁、销售、协议》上签名行为系其履行职务行为，所产的生法律后果由公司承担，故其在本案中不承担责任。综上所述，郑家铺子商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初2073号民事判决第一、第二、第四项；二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初2073号民事判决第三项；三、三明市郑家铺子商贸有限公司应于本判决生效后三日内向三明梅园国际大酒店有限公司提供等价值的御马干红系列红酒用于支付其所拖欠的房屋租金（该房租按月租金83330元计算，从2015年10月1日计至本判决生效之日，此后至该房屋实际交付给三明梅园国际大酒店有限公司期间的占用费仍参照租赁期间的租金计算；该租金应当扣除三明市郑家铺子商贸有限公司已提供的作为房租押金的价值20万元酒水）；四、郑昌贵在本案中不承担责任；五、驳回三明梅园国际大酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28400元，由三明梅园国际大酒店有限公司负担4300元，由三明市郑家铺子商贸有限公司负担24100元；二审案件受理费28400元，由三明市郑家铺子商贸有限公司负担24100元，由三明梅园国际大酒店有限公司负担4300元。本判决为终审判决。审 判 长 王 瑞 峰审 判 员 吴 树 辉代理审判员 黄 莉 花二〇一七年四月二十日书 记 员 陈月虹（代）附：本案适用主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。PAGE 更多数据：