（2017）京01民终2553号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-04-26

案件名称

梁勇与邵志成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁勇,邵志成

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2017）京01民终2553号 上诉人（原审被告）：梁勇，男，1978年1月28日出生。 委托诉讼代理人：张祖恩,男。 被上诉人（原审原告）：邵志成，男，1972年10月9日出生。 委托诉讼代理人：王政，北京新都律师事务所律师。 上诉人梁勇因与被上诉人邵志成房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁勇上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回邵志成的一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由邵志成承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，未查清双方签订的《房产转让合同书》是否履行，邵志成入住涉案房屋是依据双方签订的《借、贷款协议书》，双方没有履行《房产转让合同书》，邵志成并没有证据证明其履行了付款义务。已被生效判决确认无效的《房产转让合同书》并未履行，邵志成也未遭受损失，所以梁勇不应承担合同无效的责任。原审判决认定事实错误，适用法律不当。 邵志成辩称，同意原审判决，不同意梁勇的上诉请求及事实理由。 邵志成向一审法院起诉请求：1、判令梁勇支付邵志成土地证为“1993年×××号”房屋拆迁利益的70%即1 961 519.84元；2、本案诉讼费由梁勇承担。 一审法院认定事实：北京市海淀区151号系梁勇家庭祖产。经梁勇之父梁桂华同意，院内三间北房、一间半西房归梁勇所有。1999年2月10日，邵志成、梁勇签订《房产转让合同书》，合同约定：梁勇将位于海淀区土地证为“1993年×××号”宅基地（即151号）内的三间北房、一间半西房共162.85平方米房屋所有权转让给邵志成，转让费6万元，此房屋的所有权归邵志成，梁勇不得以任何理由及形式干涉邵志成的一切应得利益，此房子以后因动迁或被征用等其他问题，所得到的一切利益归邵志成所有，梁勇不得强占干涉，并且梁勇负责给邵志成办理房产过户手续。该协议签订后，邵志成向梁勇支付了房屋转让款6万元。梁勇称其仅收到邵志成给付的5.5万元，且主张该款项是借款性质而不是房屋转让款。签订合同当年邵志成入住涉案房屋，其未在该院内翻建或新建房屋，该院落腾退搬迁前一直由邵志成使用。 1999年2月12日，梁勇与邵志成签订《借、贷款协议书》，该协议书约定邵志成向梁勇借出30万元，梁勇将借款用于个人使用，并用自家土地证1993年×××号宅基地（即151号）永久使用权作为抵押，将房屋交付邵志成使用。就该《借、贷款协议书》签署的真实性双方不持异议。 2007年梁勇之父梁桂华以房屋系其本人所有，梁勇与邵志成签订《借、贷款协议书》未经其同意为由，起诉梁勇、邵志成，要求确认《借、贷款协议书》中将房产作为抵押及将房屋使用权交予邵志成的内容无效。在该案诉讼中，梁勇及邵志成均认可双方签订的《借、贷款协议书》真实有效，双方为借贷关系，并已经实际履行。一审法院经审理做出（2007）海民初字第11466号民事判决书，认为梁桂华的实际行为应视为其同意梁勇与邵志成之间的借款保证行为，判决驳回了梁桂华的诉讼请求。梁桂华对一审判决不服提出上诉，二审经审理认为梁勇与邵志华签订的《借、贷款协议书》中邵志成使用该房屋仅能作为约束梁勇偿还借款的一个条件，不构成法律意义上的抵押，同时该协议书的相关条件对梁桂华亦有约束力，故做出（2008）一中民终字第00055号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2010年，该村实施腾退搬迁改造工作。2010年7月18日，北京众唐兴业房地产开发有限公司（甲方，腾退人）与梁勇（乙方，被腾退人）就151号签订《安置补偿协议书》，梁勇作为被腾退人获得腾退补偿、补助、奖励款共计1 448 731.2元（包括房屋及附属物重置成新价126 471元）及安置房一套（建筑面积123.04平方米），梁勇已领取上述腾退款并接收上述安置房。根据法院调取的《某村腾退搬迁改造工作更名审批表》记载：151号院原宅基地房屋产权人为梁桂华，变更后宅基地房屋产权人为梁勇，变更原因为梁桂华有两块宗地，151号给其子梁勇，31号归梁桂华自己。 2015年，邵志成将梁勇诉至法院，要求确认其与梁勇于1999年2月10日签订的《房产转让合同书》无效。法院经审理作出（2015）海民初字第7616号判决书，认为邵志成作为居民无权购置农村宅基地房屋，其行为违反我���土地管理法的强制性规定，应属无效，判决确认邵志成与梁勇于1999年2月10日签订的《房产转让合同书》无效。该判决同时认为“考虑二人之间3日内签订协议之间的关系问题，从争议协议的内容表述而言，并无相互取代、抑或‘终止’前一份转让合同的意思表示，梁勇所举理由并无合同载明的意思表示存在，该理由不能采信。虽当事人对于两份合同的履行情况各执己见，但无论当事人争议的合同履行状况如何，无效合同自始无效，并不存在被取代的可能，梁勇所举事由法院不予采信。”梁勇不��一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出（2015）一中民终字第07671号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案庭审中，邵志成、梁勇双方一致同意按照每平方米1.1万元的标准计算上述安置房的现值为1 353 440元。经询问，邵志成明确表示其对包括涉案院落房屋及附属物重置成新价在内的腾退补偿、补助、奖励款1 448 731.2元及涉案安置房现值1 353 440元均主张70%的份额归其所有。 一审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋转让合同书、村委会证明、（2015）海民初字第7616号民事判决书、（2015）一中民终字第07671号民事判决书、庭审笔录、安置补偿协议书、置换购房协议书、重置成新价估价结果报告、更名审批表等证据在案佐证。 一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，邵志成与梁勇于1999年2月10日签订的《房产转让合同书》已被法院生效判决确认无效。对于该无效合同的产生，出卖人梁勇应承担主要责任，法院认定为70%；买受人邵志成应承担次要责任，法院认定为30%。根据村委会的证明及村腾退搬迁改造工作更名审批表，可知梁勇是涉案院落151号院的宅基地使用权人及院落内房屋的所有权人。现涉案院落已腾退搬迁，梁勇获得了全部腾退利益即腾退款1 448 731.2元及安置房一套（现值1 353 440元）。梁勇应返还涉案院落房屋及附属物价值（即房屋及附属物重置成新价）并按照其承担的责任比例赔偿邵志成因该合同无效所受到的损失即涉案院落土地增值部分。因此，邵志成要求梁勇支付其包括涉案院落房屋及附属物重置成新价在内的腾退款1 448 731.2元及涉案安置房现值1 353 440元的70%份额即1 961 519.84元的诉讼请求，具备事实和法律依据，法院予以支持。梁勇辩称，1999年2月12日双方签订了《借、贷款协议书》，双方未履行《房产转让合同书》，而是履行了《借、贷款协议书》，邵志成是签订《借、贷款协议书》后依据《借、贷款协议书》入住151号院的。该抗辩意见在之前的案件审理过程中梁勇已经提出过，法院生效判决对此抗辩意见已明确不予采信，故梁勇在本案中再次提出该抗辩意见，法院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：梁勇于本判决生效后十日内支付邵志成北京市海淀区151号院腾退款及安置房折价款共计人民币一百九十六万一千五百一十九元八角四分。如果梁勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案中，关于梁勇实际收到邵志成给付的钱款性质和数额，邵志成主张双方没有履行《借、贷款协议书》，双方签订《借、贷款协议书》就是为了保证双方《房产转让合同书》的履行，双方签订《房产转让合同书》当天其支付给梁勇6万元，其没有给付梁勇借款30万元。梁勇认可其没有收到邵志成借款30万元，仅认可收到邵志成借款5.5万元，梁勇主张双方履行的是《借、贷款协议书》，双方没有履行《房产转让合同书》。梁勇在此前（2007）海民初字第11466号案件一审庭审中曾自认其实际收到邵志成给付的借款6万元。 上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据在案佐证。 本院认为，根据已生效的民事判决，邵志成与梁勇于1999年2月10日签订的《房产转让合同书》因违反我国土地管理法的强制性规定被确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于上述无效合同的责任认定，原审法院认定出卖人梁勇应承担70%的主要责任，邵志成应承担30%的次要责任并无不当。现涉案院落已腾退搬迁���梁勇获得了全部腾退利益即腾退款1 448 731.2元及安置房一套（现值1 353 440元）。现邵志成要求梁勇支付其包括涉案院落房屋及附属物重置成新价在内的腾退款1 448 731.2元及涉案安置房现值1 353 440元的70%份额即1 961 519.84元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，原审判决予以支持并无不当。 梁勇上诉主张的《房产转让合同书》没有实际履行，但其曾自认收到邵志成6万元，虽然其主张收取上述款项系履行双方《借、贷款协议书》的借款，但该款项数额恰与双方《房产转让合同书》约定的房屋转让款6万元的数额一致，且其收到该6万元钱款后，邵志成确已实际长期占有使用涉案房屋至腾退搬迁，而双方《借、贷款协议书》约定的借款数额为30万元，并以涉案房屋交付邵志成使用为借款的条件，如梁勇仅收到邵志成6万元借款即将涉案房屋交付邵志成长期使用至腾退搬迁，而不向邵志成主张其余借款，不符合常理。故梁勇主张《房产转让合同书》没有实际履行的上诉理由，缺乏充分根据，本院不予采信。原审判决已认定双方签订《房产转让合同书》后，邵志成向梁勇支付了房屋转让款6万元，当年邵志成入住涉案院落房屋至腾退搬迁，原审判决对《房产转让合同书》的履行情况已作出事实认定，故梁勇上诉主张原审法院未查清《房产转让合同书》是否履行的事实理由不成立，本院不予采信。梁勇上诉主张被确认无效的《房产转让合同书》并未履行，邵志成未因此遭受损失，故其不应承担合同无效责任的理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，梁勇的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22454元，由梁勇负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审　　判　　长　　　王茂刚 审　　判　　员　　　王爱红 审　　判　　员　　　赵　蕾 二○一七年四月二十日 书　　记　　员　　　舒　妍 微信公众号“”