（2017）苏03民终1054号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-04-28
案件名称
1054方建忠与丁甜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁甜,方建忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终1054号上诉人（原审被告）：丁甜，女，1981年5月22日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：方建忠，男，1968年6月25日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人丁甜与被上诉人方建忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初5774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁甜上诉请求：撤销一审判决，改判方建忠赔偿我装修损失15000元、经营损失25000元。理由为：1、2015年4月30日，我与方建忠签订房屋租赁合同，约定房租每月1600元，就房屋装修的事实方建忠是明知的，因房屋处于拍卖阶段权属不明，所以没有对装修事项进行约定，同时约定租期不定。2015年11月房屋权属确定后，我要求方建忠将房屋装修事项写进合同中，因协商未果迟迟未签订新的房屋租赁合同，方建忠要求我将租金涨到每月2100元，我已经按照该标准缴纳了9个月的房租，因此原房屋租赁合同已不适用，一审法院依据该合同作出判决无事实依据。2、方建忠解除本案房屋租赁合同前没有与我协商，也没有通知我，而是直接将解除合同告知书贴在我正常经营的店铺玻璃门上，并且本案审理期间方建忠擅自将店铺上锁阻止经营，给我造成了损失。同时，方建忠解除本案房屋租赁合同，是因为涉案房屋其他租户已经不再租赁，方建忠使用的部分经营不好，想解除与我之间的租赁合同后整体出租。方建忠辩称：本案房屋租赁合同约定的租赁期间是不定期的，双方随时可以解除合同，我也书面进行了通知，且房屋租赁合同约定丁甜无权再次转租房屋，其不存在经营损失，我不应当赔偿。丁甜的装修和我无关，我不应承担相关费用。方建忠向一审法院诉请判令：1、确认双方2015年4月30日签订的徐州市泉山区梅苑小区2号楼106室门面房租赁合同已于2016年10月30日解除；2、丁甜迁出上述门面房屋，并将房屋返还给方建忠；3、方建忠支付房屋占有使用费（按每月2100元计算，从2016年11月1日计算至实际返还之日），水、电费按照实际用量支付。一审法院查明：位于徐州市泉山区梅苑小区2#-106号房（建筑面积119.07平方米）原系案外人乔延伟所有。方建忠自乔延伟处承租上述房屋，约定租金3000元/月。上述房屋被分割为东西两间门面，每间门面房均有独立的进出门。经案外人乔延伟同意，方建忠将东边的门面房转租给其他两户经营使用，西边的门面房则由方建忠使用其中约60平方米用于经营徐州芳草地照相馆，其余部分对外转租。后因乔延伟与他人之间的经济纠纷，徐州市云龙区人民法院依据相关法律文书依法对上述门面房进行司法拍卖。期间，2015年4月30日，方建忠（甲方、转租方）与丁甜（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将店内（经营权承租的）前部约30平方承包给乙方自主经营，乙方自行办理相关营业执照等法律手续。2、因甲方租赁的此房主因债务纠纷该房屋已被法院变卖，无法明确租赁权、租赁期限。在告知乙方的前提下乙方自愿租赁，如因该房屋无法继续租赁而造成的损失乙方同意自行承担，与甲方无关。甲方与乙方承租合同租赁期限暂时不予确定，乙方房租为每月一交为准。3、承包费每月暂定人民币1600元/月，租期自2015年5月1日起，一月交一次，乙方于每月前3天交清下月房租。4、乙方预交甲方保证金押金1000元，在乙方退约后，乙方各项费用结清后甲方退还乙方。5、乙方租赁期间，电费按月实际用量电表费，电表数：2919°，电费目前价0.931元/度，税费：每月10元。9、甲乙双方如需要提前解除合约，应当提前一个月通知对方，互不承担违约责任。上述合同签订当天，方建忠将涉案房屋交付丁甜，丁甜向方建忠交纳保证金押金1000元。2015年5月底，丁甜对涉案房屋进行了装修用于经营秋晨文具礼品店。后案外人党静通过徐州市云龙区人民法院司法拍卖取得徐州市泉山区梅苑小区2#-106号门面房，并于2015年8月6日办理了不动产权证。2015年10月14日，方建忠向案外人党静支付2015年9、10月份房租共计7000元，案外人党静向方建忠出具了相应收条。2015年11月1日，案外人党静（甲方）与方建忠（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于徐州市泉山区梅苑小区2号楼106门面房自有产权，出租给乙方经营使用，乙方享有自主对外分割出租和转让装修的权利，乙方自行办理营业执照；租金每年70000元，乙方按月支付房租；承租期自2015年11月1日至2018年10月31日为止；乙方在承租期内，承担该房的物业管理费、水电费等，不得拖欠。另查明：2015年5月至2016年1月期间的房租，丁甜均系按照每月1600元向方建忠缴纳。因方建忠与案外人党静签订《房屋租赁合同》后房租上涨，方建忠、丁甜协商后确定2016年2月份之后的房租按照每月2100元计算，丁甜已实际缴纳房租至2016年10月。2016年10月1日，方建忠向丁甜出具《解除租赁合同通知书》一份，内容为：我与你于2015年4月30日就位于徐州市泉山区梅园小区2号106门面房的房屋签订的《房屋租赁合同》，现依据《合同法》和《租赁合同》第9条的约定，特依法提前30天通知你方解除租赁合同，于2016年10月30日终止合同。望收函后30日内，你方应于2016年10月30日前迁出该房屋，并返还于我方，否则我将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究你占有店面费用的法律责任，由此产生的一切法律后果，由贵方自行承担。因丁甜收悉上述《解除租赁合同通知书》后并未迁出涉案房屋，2016年11月4日，方建忠向丁甜出具《告知书》一份，内容为：我与你于2015年4月30日就位于徐州市泉山区梅苑小区2号106门面房的房屋签订的《房屋租赁合同》，依据《合同法》和《租赁合同》相关的约定，已依法在2016年10月1日提前30天通知你方解除租赁合同关系，于2016年10月30日终止合同。现你方无视告知书，拒绝交还房屋，又拒绝支付占有门面费用已逾期7天，我方将依法采取关门闭锁断电措施，擅自非法破门入侵者，我方将通过公安机关依法追究其侵入民宅罪，由此产生的一切法律后果，由你方自行承担。至本案一审开庭之日，丁甜仍占有使用涉案房屋。关于方建忠与丁甜解除租赁合同的原因，方建忠称系因丁甜经常无故挑起事端、制造摩擦、出言恐吓、殴打方建忠的妻子。为此，方建忠提交徐州市公安局西关派出所公调对接人民调解委员会2016年9月27日作出的人民调解协议书一份，载明当日下午15时许，丁甜将徐州市泉山区煤建三街梅苑小区2号楼门面房锁上离开，致方建忠的妻子李丽萍被锁屋内无法出门，双方发生争吵后相互撕扯，双方均有伤。经调解，双方自愿达成如下协议：1、双方各自看伤，均各自承担自己的医药费；2、双方在今后的相处中不得打骂对方，互相帮助；3、双方均不要求追究对方的任何法律责任。丁甜对此协议书并无异议，但称其当时并未发现李丽萍才锁的门。对于丁甜答辩时所称合同解除后的装修损失，丁甜保留另行起诉的权利。一审法院认为：方建忠将其自案外人处承租的房屋中的一部分转租给丁甜，双方为此于2015年4月30日签订有不定期租赁合同，该租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。方建忠于2016年10月1日书面通知丁甜2016年10月30日解除《房屋租赁合同》，方建忠已经履行了合同约定的通知义务，丁甜亦确认收悉该通知。根据本案《房屋租赁合同》关于“甲乙双方如需要提前解除合约，应当提前一个月通知对方，互不承担违约责任”之约定，该院确认本案双方当事人于2015年4月30日就徐州市泉山区梅苑小区2号楼106室门面房签订的《房屋租赁合同》（约30平方米）于2016年11月1日解除。因本案租赁合同已解除，方建忠要求丁甜迁出并归还涉案房屋，于法有据,该院予以支持。房屋租赁合同解除后，承租人逾期未能返还租赁房屋的，应当支付出租人逾期腾房占有使用费。方建忠要求丁甜按照合同解除前每月缴纳的租金2100元为标准向其支付2016年11月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费，符合法律规定，该院予以支持。方建忠要求丁甜按照实际用量支付水电费，于法有据，该院予以支持。对于丁甜缴纳的保证金押金1000元，双方可在判决生效后的履行期内结算或另行解决。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条之规定，判决：一、确认方建忠与丁甜于2015年4月30日就徐州市泉山区梅苑小区2号楼106室门面房签订的《房屋租赁合同》（建筑面积约30平方米）已于2016年11月1日解除；二、丁甜于判决书发生法律效力之日起十日内迁出徐州市泉山区梅苑小区2号楼106室门面房，并将上述房屋交还方建忠；三、丁甜于判决书发生法律效力之日起十日内支付方建忠逾期腾房占有使用费及水电费（逾期腾房占有使用费按照每月2100元为标准，自2016年11月1日计算至实际交房之日；水电费据实结算）。案件受理费520元，减半收取260元，由丁甜负担二审期间，双方方当事人均未提交新证据。本院二审除确认一审法院查明的事实外，另查明：丁甜二审期间陈述对一审判决的内容无异议，仅上诉请求方建忠赔偿其装修损失15000元、经营损失25000元。本案二审期间的争议焦点为：丁甜上诉请求方建忠赔偿其装修损失15000元、经营损失25000元是否应予支持。本院认为：丁甜一审期间并未主张方建忠赔偿其经营损失，虽主张本案房屋租赁合同解除后应赔偿其装修损失，但没有明确具体数额。另本案房屋租赁合同没有约定装修事项，丁甜也未提交证据证明其装修及经营损失的具体数额，并且本案房租租赁合同约定租赁期间不定，方建忠依法解除本案租赁合同前已在合理期间提前通知了丁甜。因此，丁甜上诉请求方建忠赔偿其15000元装修损失及25000元经营损失不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人丁甜负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 宏代理审判员 宋正喜代理审判员 汪佩建二〇一七年四月二十日书 记 员 牛金铭 关注微信公众号“”