（2016）鄂0117民初2185号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-05

案件名称

武汉健尔友卫生材料有限公司与武汉毅峰印染有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市新洲区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉健尔友卫生材料有限公司,武汉毅峰印染有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

全文

湖北省武汉市新洲区人民法院民事判决书（2016）鄂0117民初2185号原告武汉健尔友卫生材料有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区金阳大街15号。法定代表人高中义，该公司总经理。委托代理人余习林，新洲区李集法律服务所法律工作者。被告武汉毅峰印染有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街开发区汉施路85号。法定代表人王国茂，该公司执行董事。委托代理人华庆，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托代理人卢成尤，北京金台（武汉）律师事务所律师。原告武汉健尔友卫生材料有限公司（以下简称健尔友公司）与被告武汉毅峰印染有限公司（以下简称毅峰公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法适用简易程序，于2016年10月18日、2017年2月24日两次公开开庭进行了审理。原告健尔友公司的委托代理人余习林，被告毅峰公司的委托代理人华庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告健尔友公司诉称，原、被告于2012年7月26日签订了一份《土地使用权转让合同》，合同签订后，原告依约履行合同义务，依法申请办理并取得了相关的权属证。但是，被告逾期不腾退办公楼部分办公场所，其行为构成严重违约。合同第七条约定，原告进场施工后，被告先将办公营销楼退出一层给原告使用，其余部分，由原告免费提供给被告使用至2013年春节前（即2013年2月10日）。事实上，被告在免费使用到期后，逾期16个月占用上述办公营销楼的部分场所。具体占用情况为：自2013年2月11日至2014年2月（合计12个月），被告占用该楼的3层约3300平方米的使用面积；2014年3月至2015年7月（合计16个月），被告占用该楼2.5层约2750平方米的使用面积。原告多次向被告通知要求其腾退并给付租金，遭到被告拒绝。上述合同系双方真实意思的表示，双方应自觉履行相关义务。被告逾期占用属于原告的办公场所，其行为严重违约，应当按照同地段同期市场价格赔偿租金损失。为此，诉请法院判令，1、被告赔偿原告房屋租金损失1254000元；2、被告按照合同约定支付违约金；3、被告承担本案诉讼费。原告健尔友公司为了支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、税务登记证；2、被告营业执照、组织机构代码证、税务登记证；3、土地使用权转让合同；4、房产证、土地证；5、告知函；6、新洲区人民法院通知、涉诉资产鉴定费通知书；7、房地产估价结果报告；8、新洲区人民法院民事裁定书;上述证据用以证实原被告双方签订了《土地使用权转让合同》并已实际履行。被告毅峰公司逾期未腾退办公营销楼，应承担违约责任。被告毅峰公司辩称：1、原被告双方不存在租赁关系，原告请求判令被告支付租金损失，没有任何事实与法律依据；2、本案实际上是土地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷，原告与被告于2012年7月16日签订了一份《土地使用权转让合同》，约定被告将其位于武汉阳逻经济开发区红岗村的54.27亩土地使用权及地上一栋办公营销楼转让给原告。上述合同系双方真实意思表示，双方均应自觉履行义务，合同第三条第二款约定，被告在2012年9月5日前将原土地使用权证交给原告后，原告付清剩余的转让金后，被告必须按合同约定时限提供转让土地和办公营销楼。合同签订后，被告按约于2012年9月5日将土地使用权证交给原告，原告应在支付转让价款后，才能产生要求被告交付办公营销楼的请求权，也才产生被告交付办公营销楼的义务。但被告交付了土地使用权证后，原告有余款3000000元未付，经被告多次催促，原告才付款2500000元，至2013年春节前原告仍拒付尾款500000元。因原告未按合同约定支付转让价款，被告交付办公营销楼的条件未成就，被告暂不交付不属于违约情形，不应当支付房屋占用费和违约金；3、即使被告延期交付办公营销楼的行为被认定违约，其违约责任也仅限《合同法》规定和上述合同约定，而合同仅约定了被告未按时提供转让土地的违约责任，对延期交付办公营销楼的违约责任未约定，原告的诉讼请求没有法律和合同依据。被告毅峰公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：1、土地使用权转让合同；2、土地使用权证移交书、民事判决书、生效证明；上述证据用以证实原被告双方签订了《土地使用权转让合同》，依照合同约定，原告应先支付价款，被告后交付标的物。原告未按合同约定支付转让价款已由生效判决确定，被告因原告违约暂不交付办公营销楼，符合合同约定，不存在违约情形。经庭审质证，被告毅峰公司对原告健尔友公司提交的证据1、2、3、8无异议，对证据4的真实性无异议，但认为原告取得两证时没有履行完义务，对证据5有异议，不予认可，被告没有收到；对证据6真实性无异议，但与本案无关联性；对证据7真实性无异议，认为评估报告是单方评估的结果。原告健尔友公司对被告毅峰公司提交的证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为不能达到其证明目的。对上述无异议的证据，本院依法予以采信，对上述有异议的证据，本院认为，两份房屋腾退并交纳租金告知函系原告邮寄送达给被告，有快递回单佐证，对上述证据的真实性，本院予以确认；关于评估报告书本院认为，在庭审中被告毅峰公司已提出重新评估申请，故对上述评估报告本院不予采信，以重新评估后的评估报告书为准。庭审中被告毅峰公司于2016年10月24日向本院提出重新鉴定申请书，要求对涉案房产所做的房地产评估报告申请重新评估。2017年1月9日武汉东正房地产评估事务有限公司作出东正评司鉴2016字第122906号房地产估价报告。经庭审质证，原被告双方对上述报告均无异议。经审理查明：2012年7月26日，原告健尔友公司（乙方）和被告毅峰公司（甲方）签订了一份《土地使用权转让合同》，约定：一、甲方转让乙方的宗地位于余泊北路至金阳之间，转让土地总面积54.27亩，宗地四至及界址见附件《北区土地状况实测示意图》，协商转让价26万元/亩。甲方在转让宗地内的一栋办公营销楼产权一并转让给乙方，协商转让价1250元/㎡，甲方转让的土地使用权和办公营销楼产权实际总价款为1954.56万元。甲方为表示诚意，愿以优惠的打包价人民币1800万元转让给乙方。二、本转让宗地用途为：工业用地（纺织业）。三、自合同签订之日一个星期内，乙方支付给甲方履约保证金人民币叁佰万元，2012年8月20日前，乙方支付给甲方转让价款人民币壹仟贰佰万元，甲方将转让的宗地交给乙方使用，办公营销楼房屋所有权证交给乙方。甲方在2012年9月5日前将原土地使用证交给乙方后，乙方付清剩余的转让价款。五、乙方负责办理土地使用权和办公营销楼产权转让（或分割）的一切手续，承担办理手续的一切费用及税费。土地使用权分割后，其中一份54.53亩的土地使用权证由乙方交给甲方，另一份54.27亩的土地使用权证由乙方持有。七、乙方进场施工后，甲方先将办公营销楼退让出一层楼给乙方使用，其余部分，由乙方免费提供给甲方使用至2013年春节前。九、乙方必须按照本合同约定，按时支付土地使用权和办公营销楼产权转让金，如乙方不按时支付转让金，自逾期之日起，每日按到期应付款项的万分之三向甲方支付逾期付款违约金。逾期付款超过壹个月的，甲方有权解除合同，收回土地，乙方无权要求返还履约保证金，甲方并可请求乙方赔偿因违约造成的其他损失。十、乙方按合同约定支付转让金后，甲方必须按合同约定时限提供转让土地和办公营销楼。由于未按时提供转让土地的，每逾一日，甲方应当按乙方已经支付的转让金的万分三向乙方给付违约金。甲方延期交付土地超过壹个月的，乙方有权解除合同，甲方除返还乙方已经支付的转让金外，应双倍退还履约保证金，乙方并可请求甲方赔偿因违约造成的其他损失。合同签订后，原告健尔友公司于2012年8月1日、8月21日、9月26日分别向被告毅峰公司支付了保证金及土地转让款共计16000000元。另健尔友公司以其代毅峰公司偿还其他债务的方式支付1500000元转让款，余款500000元原告健尔友公司一直未支付。2013年1月8日，原告健尔友公司将诉争土地的国有土地使用权变更登记至其名下，并于2013年7月25日将诉争房屋的房屋所有权变更登记至其名下。另查明，被告毅峰公司自2013年2月11日至2014年2月占用办公营销楼的部分场所，面积为3300平方米；2014年3月至2015年7月占用办公营销楼面积为2750平方米。被告毅峰公司诉至本院要求健尔友公司支付土地转让款500000元及违约金，并支付垫付的水电费50000元。2016年6月16日本院作出（2015）鄂新洲阳民商初字第00187号民事判决书，判决健尔友公司向毅峰公司支付转让款500000元并支付违约金；健尔友公司向毅峰公司支付电费20242.20元。该判决现已发生法律效力。庭审中，被告毅峰公司于2016年10月24日向本院提出重新鉴定申请书，要求对涉案房产所做的房地产评估报告申请重新评估。2017年1月9日武汉东正房地产评估事务有限公司作出东正评司鉴2016字第122906号房地产估价报告，评估毅峰公司占用办公营销楼期间的占用费为1128600元。本院认为，原被告双方于2012年7月26日签订的《土地使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应依照合同约定，履行各自权利义务。合同签订后，原告健尔友公司分期支付土地转让款共计17500000元，下欠被告毅峰公司土地转让款500000元尚未支付。被告毅峰公司占用办公营销楼部分场所未交付给原告健尔友公司使用。2013年1月8日原告健尔友公司将诉争土地国有土地使用权变更至其名下，并于2013年7月25日将诉争房屋所有权变更登记至其名下。此时，原告健尔友公司已取得上述诉争土地及房屋的所有权，依照双方签订的《土地使用权转让合同》第七条约定：“乙方进场施工后，甲方先将办公营销楼退让出一层楼给乙方使用，其余部分，由乙方免费提供给甲方使用至2013年春节前。”上述条款虽未明确约定2013年春节后至被告毅峰公司实际交付办公营销楼期间是否收取占用费以及按何种标准收取占用费，但从合同文意表述以及当事人权利主张来看对该条款的理解应为在2013年春节前被告毅峰公司可无偿使用其占用的办公营销楼部分场所，2013年春节后应为有偿使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：房屋出卖人逾期向买受人交付房屋的，其违约金或损失赔偿金参照房屋租赁市场价格确定。依照上述规定，对于被告毅峰公司逾期交付办公营销楼期间的占用费可参照武汉东正房地产评估事务有限公司作出的评估报告书中房地产估价报告处理。综合本案双方当事人对涉案合同的履行情况来看，原告健尔友公司因其未支付部分土地转让款违约在先是造成本次纠纷的一方面原因，可相应减轻被告毅峰公司应承担的民事法律责任，故本院酌定，被告毅峰公司对其逾期交付办公营销楼期间部分场所的占用费承担80%的民事赔偿责任，其应支付占用费为1128600元*80%=902880元，其余损失由原告健尔友公司自行承担。关于原告健尔友公司要求被告毅峰公司支付违约金的诉讼请求，本院认为，原被告双方签订的土地使用权转让合同中只是对逾期交付土地的违约责任进行了约定，但对办公营销楼逾期交付的违约责任没有作出明确约定，故对其该项请求本院不予支持。被告毅峰公司辩称原告健尔友公司未按合同支付转让价款，毅峰公司交付办公营销楼的条件未成就，毅峰公司不属于违约情形，不应支付房屋占用费的意见，本院认为，在健尔友公司将诉争土地及房屋的土地使用权和房屋所有权变更登记后，健尔友公司至此时已取得诉争土地及房屋的所有权，毅峰公司以健尔友公司未支付土地转让款为由不交付办公营销楼的行为，不符合法律规定和双方履行合同的目的，构成了违约，损害了健尔友公司的合法权益，依照合同约定，毅峰公司可对健尔友公司未支付土地转让价款的违约行为主张权利，(2015）鄂新洲阳民商初字第00187号民事判决书已对毅峰公司的权利进行了保护，故在本案中人民法院依据公平原则对健尔友公司的违约行为进行处理的同时，还应保护其合法权益，否则有违合同法的本意。因此，对毅峰公司的上述辩称意见本院不予采纳；其辩称不应支付违约金的意见，因合同未约定，对该项辩称意见本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告武汉毅峰印染有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉健尔友卫生材料有限公司支付逾期交付办公营销楼期间的占用费902880元。二、驳回原告武汉健尔友卫生材料有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16080元，减半收取8040元，由被告武汉毅峰印染有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时预交案件受理费8040元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　潘应军二〇一七年四月二十日书记员　　余建勇微信公众号“”