（2016）赣0723民初1187号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-07-03
案件名称
王洪与刘凤英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
大余县人民法院
所属地区
大余县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王洪,刘凤英,刘龙生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第三十二条，第二百二十四条第一款
全文
江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0723民初1187号原告:王洪，男，1960年12月6日生，汉族，江西省大余县人，住江西省大余县，委托诉讼代理人：刘春生，江西文峰律师事务所律师（一般代理）。被告：刘凤英，女，1965年8月22日生，汉族，江西省大余县人，住江西省大余县，委托诉讼代理人：赖伟春，大余县新城法律服务所法律工作者（特别授权）。第三人：刘龙生，男，1952年11月10日生，汉族，江西省大余县人，住江西省大余县，原告王洪诉被告刘凤英、第三人刘龙生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王洪及其委托诉讼代理人刘春生、被告刘凤英及其委托诉讼代理人赖伟春、第三人刘龙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告2016年10月20日签订转让协议无效，并返还转让款￥13000元给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月20日，原告与被告签订一份转让协议，协议约定：①甲方将位于大余县南安大道影都大厅楼下麻将馆转让给乙方经营，转让期限2016年10月20日至2017年5月8日。②转让期间店铺的租金一千元及所有费用由乙方承担。签订协议后，原告在2016年10月25日支付转让款￥13000元给被告。原告从2016年10月20日经营至10月30日时遭到房东阻止，其理由是被告需经店主同意后才能转租店面。如今原告找到被告协商退回转让款￥13000元，被告却以种种理由拖延。为此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提出如上诉请，请依法裁判。被告刘凤英辩称，原、被告签订的协议是双方的真实意思表示，合法有效。被告是在征得了房东刘龙生的同意之后才与原告签订转让协议，且原告经营的时候房东也会在店里打牌，如果房东不同意转让早就应该阻止。关于店面的转让，是原告找到被告强烈要求将店铺转让给他，现在因为原告经营不善，没有利益，导致原告反悔。因此，请求法院驳回原告诉请。第三人刘龙生述称，我和被告刘凤英的合同写得清清楚楚，被告将店面转让给他人要与我协商。但被告没有经过我，就说我同意转让，实际上我直到现在也不同意转让。被告打电话给我，我也讲得很清楚，你和王洪什么关系我不管，我只和你签订了协议，就按协议来执行。被告是在我不知道的情况下就把店面转让了，我后来看到被告不在店里了，还以为是被告请王洪在那里管理。另外，我店里的东西也损坏很多，玻璃、门都坏了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提供的2016年10月28日的通话记录，该证据可以证明2016年10月28日19时46分原告与第三人通过电话，本院对其真实性予以认定；被告提供的摄影照片，因照片未能反映拍摄的时间，且照片比较模糊，又无其他证据予以佐证，故对该组证据不予认定；对证人陈某1、钟某的证人证言，本院将结合庭审查明的事实和其他证据予以综合认证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2013年5月8日，被告刘凤英向第三人刘龙生承租了位于江西省大余县城南安大道影都大厅一楼的店面一间，用于经营麻将馆，双方于当日签订一份《店面租赁合同》，合同约定的租赁期限为2013年5月8日至2014年5月8日。合同期限届满后，刘凤英继续租赁该店面，2015年5月8日，刘凤英与刘龙生续签一份《店面租赁合同》，该合同约定：“甲方：刘龙生；乙方：刘凤英。经甲乙双方协商，甲方同意将影都大厅的一间店面租给乙方经营使用，合同如下：1、合同期限自合同签订之日起（2015年5月8日起止至2017年5月8日），期限为贰年。合同到期后，租店的同等条件优先考虑乙方。2、合同地址为大余县南安大道影都大厅一层店面（右边）。3、房屋租金为每月1000元整，付款方式按季度结算，按照先付租金后使用的原则，一次付清一个季度的租金，以后依次类推。4、乙方必须向甲方缴纳1000元租店合同保证金。如乙方在保证店内设施、玻璃门完好无损，甲方将保证金退给乙方。5、乙方在租店经营期间所产生的一切费用由乙方负责。6、水、电费用由甲方双方共水表、电表使用，甲方负责交水电费，凭发票向乙方按月报账，甲方每月除8元电费、2元水费，其余由乙方缴纳。7、乙方在租店期间，不得私自将店面转租他人，如需转租必须经甲乙双方协商同意才能转租。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。”2016年10月左右，刘凤英因种种原因欲将店面转租出去，原告王洪得知此消息后，表达了承接店面的意愿。2016年10月20日，双方经协商，约定店面转让款为人民币13000元（转让财产详见后附清单），并约定先由王洪试营业一个星期，当日刘凤英将店面交付给王洪经营使用。同月25日，王洪向刘凤英支付了店面转让款人民币13000元。同月28日，双方正式签订一份《转让协议》，协议约定：“甲方：刘凤英；乙方：王洪。经双方友好协商，甲方将位于大余县南安大道影都大厅楼下麻将馆转让给乙方经营，转让期为2016年10月20日到2017年5月8日，转让期间店铺租金等所有费用由乙方承担。每月租金壹仟元整，转让后乙方经营期间店里一切大小事情于甲方无关，由乙方负责。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。甲方：刘凤英；乙方：王洪。2016年10月20日。”之后王洪在该店继续经营麻将馆生意。2016年11月14日左右，第三人刘龙生的妻子罗春风因催收店租未果，提出转租事宜未经其同意，不同意转租。2016年11月25日，王洪诉至本院，要求解除与刘凤英的转租协议，并要求刘凤英退回店面转让款人民币13000元。另查明，刘凤英在经营期间曾聘请陈某2、钟某对其店面进行了管理。刘龙生的妻子罗春风在本案案涉店面的隔壁经营了一间保健品店。2016年10月28日19时46分，刘凤英曾打过一次电话给刘龙生，关于通话的内容，刘凤英表示刘龙生在该次通话中已口头同意其将店面转租给王洪，刘龙生对此予以了否认。庭审后，本院组织各方当事人到坐落于大余县城南安大道影都大厅一楼的店面就店内财产进行了清点，刘龙生和王洪的哥哥王林到场并签字确认，刘凤英以没有时间为由未到场。再查明，刘凤英在2016年8月向刘龙生支付了2016年8月8日至2016年11月8日的店面租金。刘凤英将店面转租给王洪后，刘凤英及王洪均未向刘龙生支付过店面租金，王洪也未向刘凤英支付店面租金。2016年12月28日，刘龙生将本案所涉店面锁闭，刘凤英及王洪均未再经营使用该店面。本院认为，2015年5月8日刘凤英与刘龙生签订的《店面租赁合同》第7条明确约定“乙方在租店期内，不得私自将店面转租给他人，如需转租必须经甲乙双方协商同意后才能转租”，依据该条约定，刘凤英应当取得出租人刘龙生的同意后才能将其承租的店面转租给他人。本案中，刘凤英为证明其转租行为取得了刘龙生的同意，向法庭提交了2016年10月28日的通话记录和证人陈某2、钟某的证人证言。经审查，本院认为，该通话记录只能证明刘凤英于2016年10月28日曾打过电话给刘龙生，但无法证明通话的具体内容；证人陈某2、钟某二人在庭审中证明2016年10月28日刘凤英与刘龙生进行了通话并告知了刘龙生转租店面的事宜，但该二人在庭审中陈述的刘凤英与刘龙生通话时的地点却不一致，该二人的证言均属传来证据，其无法直接证实刘龙生同意转租真实内容，且刘龙生本人在本案诉讼中又明确表示一直不同意刘凤英将店面转租给王洪经营使用，并在2016年12月28日将所出租的坐落于大余县城南安大道影都大厅一楼的店面锁闭，因此刘凤英提出的刘龙生已同意其将店面转租给王洪的抗辩主张，证据不足。本院不予支持。故刘凤英在未经出租人刘龙生同意的情况下，擅自将店面转租给王洪，造成王洪现无法经营使用，刘凤英的转让行为违背了其与刘龙生双方合同约定，系无权处分的行为，王洪要求确认2016年10月20日其与刘凤英签订的《转让协议》无效的诉请，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘凤英依法应当返还王洪支付的店面转让款13000元，王洪依法应当返还刘凤英转让的财产(详见后附清单)。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告王洪与被告刘凤英2016年10月20日签订的《转让协议》无效；二、被告刘凤英应在本判决生效之日起十日内向原告王洪返还店面转让款人民币13000元，原告王洪应在本判决生效之日起十日内返还被告刘凤英转让的财产(见后附清单)。案件受理费人民币125元，由被告刘凤英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 王 宁 胜人民陪审员 刘秀兰人民陪审员廖素华二〇一七年四月二十日代理书记员 邝 小 玉附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。备注：大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人全称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行汇款时请注明本案当事人姓名或者本案案号。附：转让财产清单自动麻将桌6张；大方桌6张；竹椅凳22张；塑料方凳22张；落地扇5把；壁扇2把；电热壶2把；开水瓶1把；不锈钢茶杯（带盖）27只；拖把1把；塑料桶1个；拖把桶1个；石英钟1面；塑料架2只。 关注公众号“”