（2016）鲁0724民初2128号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-08-31
案件名称
冯正汝与韩志刚租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临朐县人民法院
所属地区
临朐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯正汝,韩志刚
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十九条
全文
山东省临朐县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0724民初2128号原告：冯正汝。委托诉讼代理人：于峰，临朐胜宇法律服务所法律工作者。被告：韩志刚。委托诉讼代理人：刘俊民，山东宇明律师事务所律师。原告冯正汝与被告韩志刚租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了二次审理。因案情复杂，本院于2017年2月8日裁定由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了第三次审理。三次开庭，原告委托诉讼代理人于峰、被告委托诉讼代理人刘俊民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯正汝向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告支付原告租赁费72元（暂主张至2014年12月31日）及相应违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月份，原、被告签订租赁协议一份，约定由被告租赁原告享有使用权、所有权的位于临朐县冶源镇车家沟村土地一宗及禽类加工设备一宗，租赁期限自2011年1月1日至2017年12月31日，同时对租赁费数额及支付方式等作了约定。原告向被告交付租赁标的后，被告未能依约支付租赁费。现诉至本院，请求支持原告诉讼请求。被告韩志刚辩称，原告应明确具体的起诉时间段和起诉数额的计算方法，原告应明确向法庭说明租赁合同实际履行至何时已经结束。被告不欠原告租赁费。原告的起诉已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的下列证据本院予以确认并在案佐证：证据1、原、被告签订的租赁协议书；证据2、临朐县宏昶食品加工厂营业执照；证据3、临朐县国家税务局税务事项通知书及临朐县地方税务局税务事项通知书各一份；证据4、LQ国用（2002）字第（变）1505002号国有土地使用证；证据5、临朐县字第001669号房屋所有权证；证据6、冯正汝与冯刚、张传功、冯益东签订的土地租赁合同；证据7、现场勘验笔录；证据8、韩志刚与冯恩静的结婚证。本案当事人争议的事实和证据：一、原、被告租赁协议是否已经解除、解除时间。原告冯正汝主张租赁协议尚未解除，被告韩志刚主张租赁协议已于2013年年底协商解除。原告冯正汝提供的证据：证据9、临朐县宏昶食品加工厂工商登记信息表，证明被告韩志刚利用租赁场地及设备成立临朐县宏昶食品加工厂，实际使用租赁的场地及设备。被告韩志刚质证意见：没有有关机关盖章确认，不能作为有效证据使用。证据10、临朐县供电公司专用收据一份，证明至2015年1月10日，被告韩志刚开办的临朐县宏昶食品加工厂仍实际交纳电费，被告韩志刚主张的2013年年底租赁合同已经解除不符合事实。被告韩志刚质证意见：有异议，该证据应当由被告韩志刚开办的厂子持有，不清楚什么原因在原告冯正汝手中，临朐县宏昶食品加工厂在2014年年初已经注销。证据11、现场照片四张，证明被告韩志刚租赁的院落与案外人冯某租赁的院落分属两个独立院落，无任何功能或建筑相连接。被告韩志刚质证意见：请求法庭现场勘查，照片不好看。证据12、证人冯某出庭证言，证明原告冯正汝租赁给被告韩志刚的房屋及院落并不包括原告冯正汝租赁给冯某的房屋及院落。原告冯正汝质证意见：证人陈述当时公安机关询问时一人自审自记，询问笔录上也没有记录人的签名，证人对笔录中的不实部分进行了详细陈述，证实证人所租赁房屋及院落与被告韩志刚所租赁房屋及院落无任何关系，公安询问笔录程序违法，应以证人当庭陈述为准。被告韩志刚质证意见：对证人证言有异议。即使公安机关询问程序上存在瑕疵，也没有证据否认笔录的可靠性。原告与证人同村，同时存在房屋租赁关系，存在利害关系，证人的当庭陈述不能采信。本院认证意见：证据9，因工商行政管理机关未盖章确认，本院不予确认；证据10，只能证明2015年1月10日以临朐县宏昶食品加工厂名义交纳电费的事实，并不能证明原、被告租赁协议是否解除的相关事实，本院不予确认；证据11，因本院已对现场进行勘验，对相关现场情况以本院现场勘验笔录为准；证据12，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不得作为单独作为认定案件事实的依据，证人冯某与原告冯正汝系同村，同时存在房屋租赁关系，两人存在明显利害关系，并且被告韩志刚提出异议，本院不予确认。被告韩志刚提供的证据：证据13、照片一张，照片中的院落大门挂有“吉院出租或转让电话1396366915313180887781”号牌，证明2014年春天照片拍摄时租赁合同已经终止，原告冯正汝对外发布出租、转让广告。原告冯正汝质证意见：照片上没有时间记载，无法确认拍摄时间等，不予认可。证据14、申请本院调取的2016年7月16日临朐县公安局冶源派出所分别对被告韩志刚及冯某的询问笔录以及冯正汝与冯某签订的房屋租赁合同复印件，证明租赁协议解除后原告冯正汝已于2014年3月份将部分租赁物租赁给案外人冯某。原告冯正汝质证意见：对韩志刚笔录：真实性没有异议，是原告起诉后，韩志刚到派出所所作的单方陈述，公安机关并没有作出处理意见。在该笔录中韩志刚认可第一年度租赁费22万元已经交纳，以后租赁费没有交纳，原因是货款未结清，没有和冯正汝结清租赁费，被告代理人所作的租赁费已全部结清、合同已解除的陈述与韩志刚本人的陈述相矛盾。韩志刚陈述其开办的企业因环保与安检不达标停业，对租赁合同不产生影响。韩志刚认为其租赁期间冯正汝不应再转租他人，证明韩志刚在笔录形成日2016年7月16日仍认为租赁合同没有解除。临朐县中兴食品厂不存在更名，韩志刚租赁场地开办企业与临朐县中兴食品厂无关。对冯某笔录：对真实性有异议，笔录中无询问人、记录人签名，询问人、记录人不明，冯某因何被传询不清楚。冯某的陈述受到了某些限制和指引，冯某陈述之前这处厂房韩志刚用过，接着又陈述冯正汝有没有租赁或者转让给他人不清楚，显然互相矛盾。对租赁合同复印件：因系复印件无法质证。同时说明韩志刚租赁院落位于冶源镇车家沟冶五路以南，在冶五路以北距离韩志刚租赁院落东一百米左右冯正汝另有部分房屋及场地，确实出租给了冯某，两个院落不是一处地点。被告韩志刚质证意见：对韩志刚笔录：韩志刚报警的主要目的是为了取得冯某与冯正汝签订的租赁合同。对冯某笔录：是公安机关依法进行的询问，能证明冯某知道韩志刚租赁过冯正汝的房屋及设施。对租赁合同复印件：是公安机关依法调取的，应该有原件，该合同签订于2014年3月16日，是在原、被告合意解除租赁合同后签订，该合同中的房屋五间包括在冯正汝出租给韩志刚的房屋之中的鸭毛车间、环保设施，该合同足以证明原被告间的租赁合同已经解除。本院认证意见：证据13，因拍摄时间、号牌制作人等无法确定，本院不予确认。证据14，冯某询问笔录形式上虽然存在一定瑕疵，但系公安机关依职权制作，证据的来源合法，证人冯某虽同原告冯正汝存在利害关系，但被告韩志刚并无异议，因此，本院对冯某笔录予以确认；韩志刚笔录系其单方陈述，对陈述所涉事实需结合本案其他证据综合认定；租赁合同复印件与原告冯正汝提供的原件一致，本院予以确认。二、租赁费支付情况。原告冯正汝主张被告韩志刚仅支付2011年度租赁费22万元，被告韩志刚主张已支付租赁费至2013年年底租赁合同解除之日。被告韩志刚提供的证据：证据15、银行转款单一宗，证明被告韩志刚之妻冯恩静通过手机银行向原告冯正汝转款共计49.2万元，租赁费已支付至2013年年底租赁合同解除。原告冯正汝质证意见：银行交易明细无论是否属实均没有支付租赁费的款项，原、被告间尚有其他交易。并提供下列反驳证据：证据16、2011年3月14日被告韩志刚给原告冯正汝出具的借条复印件一份及中国农业银行取款凭条、个人结算业务申请书及交易明细，证明韩志刚借冯正汝现金30万元，月息2分，每月15日结清利息6000元，被告韩志刚主张的上述付款是偿还借款30万元的利息及本金。被告韩志刚质证意见;对借条复印件不予质证；对中国农业银行取款凭条、个人结算业务申请书及交易明细本身无异议，该借款已经归还。本院询问被告韩志刚代理人，被告韩志刚归还借款30万元的款项是否就是被告冯恩静向原告冯正汝转款49.2万元，被告韩志刚代理人表示回去核实当事人，本院责令被告韩志刚代理人七日内向本院递交书面核实意见，逾期未递交将承担不利后果，但被告韩志刚及其代理人逾期未递交书面核实意见。本院认证意见：对借条复印件，因被告韩志刚不予认可，本院不予确认。对中国农业银行取款凭条、个人结算业务申请书及交易明细被告韩志刚没有异议，主张借款已经归还，但对归还款项是否是冯恩静向原告冯正汝转款49.2万元未作答复，结合被告韩志刚在公安机关询问笔录中关于租赁费支付情况的陈述，本院对中国农业银行取款凭条、个人结算业务申请书及交易明细予以确认，对被告韩志刚提供的银行转款单一宗不予确认。原告冯正汝的起诉是否超过诉讼时效。对该争议问题，原、被告均未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月1日，原、被告签订租赁协议一份，内容如下：出租方：冯正汝（以下简称甲方）承租方：韩志刚（以下简称乙方）甲方现有土地一处及禽类加工设备一宗，经甲乙双方友好协商，就乙方承租甲方上列资产事宜，双方自愿签订如下协议。一、甲方出租的土地位于临朐县冶源镇车家沟村，属国有土地（土地证号为），面积亩，地上附属物详见本协议所附清单1，乙方已查验并已认可接受。二、甲方的出租的生产设备及工具为甲方自有合法财产，其名称数量详见所附清单2，乙方已查验并已认可接受。三、甲乙双方协商约定租赁期限为六年，自2011年1月1日始至2017年12月31日止；若甲方到期后继续出租，同等条件下乙方享有承租权。四、租赁费用计算及交纳方式1、甲乙双方约定，第一年度（2011年1月1日至2011年12月31日）的租赁费数额为22万元（大写贰拾贰万元整）；以后五年每年的租赁费数额为24万元（贰拾肆万元整）；租赁期限内全部租赁费用为142万元（大写壹佰肆拾贰万元整）。2、甲乙双方约定，本着先交纳租赁费后使用承租标的的原则，乙方在2011年7月底前向甲方交纳第一年度租赁费22万元（大写贰拾贰万元整）；以后每年度的租赁费在每年度的1月31日前乙方向甲方交纳。五、乙方承租上述标的物后，依法自主经营、自负盈亏，甲方不干预乙方经营，经营使用期间所产生的环保、税务、工商机关全部税费均由乙方自行负担。六、乙方使用的该宗土地因政府、税务机关征收的土地税费等费用在乙方使用土地期间内由乙方自行负担。七、乙方在租赁期间内因经营需要自行添附、添置的设备、房屋、工具所需费用由乙方自行负担，相应的所有权归乙方所有；租赁期限到期后，乙方自行处理。八、本协议期限内，甲方协助乙方妥善处理通行及相邻关系。九、租赁标的交付及收回的验收1、甲方应在收到本协议签订时将出租标的交付于乙方（乙方已接受承租标的）。2、乙方应于本协议约定的租赁期满后，将承租标的及时交还甲方。3、对乙方自行添置设备、工具部分，合同终止时该部分所有权归乙方所有。4、乙方交还甲方承租标的时应当保持承租标的房屋、设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品、房屋等物资，所有权归甲方，甲方有权单方处置。十、合同的变更及解除1、乙方有下列行为之一的，甲方可解除合同收回租赁标的：（1）、未经甲方书面同意，转租、转借承租标的的；（2）、未经甲方书面同意，拆改变动土地地上附属物房屋结构的；（3）、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限仍未修复的；（4）、利用承租标的存放危险物品或进行违法活动的；（5）、未依法缴纳租金的。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同；（1）、不能提供租赁标的或所提供的租赁标的不符合约定条件，严重影响使用的；（2）、甲方未能依约提供承租标的的；十二（应为十一）、乙方承租的标的除正常使用损耗外，标的人为毁损。十一（应为十二）、本（协议）一式两份，双方各执一份；协议未尽事宜，由双方协商解决。原、被告均认可实际没有租赁协议约定的所附清单1、清单2。被告韩志刚利用租赁院落及设备注册成立临朐县宏昶食品加工厂，经营范围：生、冷鸭产品加工、销售(不含屠宰)（动物防疫条件合格证有效期至2014年7月5日止）；羽绒制品加工、销售（以上范围不含法律法规禁止、限制经营的项目；依法需要许可经营的，凭相关许可经营）。2014年4月30日、2014年6月30日，临朐县地方税务局和临朐县国家税务局分别给临朐县宏昶食品加工厂下发准予核准注销通知。2014年3月16日，原告冯正汝与案外人冯某签订房屋租赁合同一份，约定原告冯正汝将位于临朐县冶源镇车家沟地段房屋五间及房屋北场地（西至房屋五间西山、东至房屋东山、北至崖坡原界址）租赁给冯某使用，租赁期限六年，租赁合同还对租赁费等事项作了约定。原告冯正汝在临朐县冶源镇车家沟村冶五路南北两侧有两处院落，路南院落土地为国有土地，冯某租赁院落位于冶五路路北，土地系原告冯正汝租赁的冯刚、张传功、冯益东的集体土地。路南院落北门与路北院落南门相隔大约100米，路南院落包括杀鸭车间、冷藏车间、办公室、宿舍，路北院落包括污水处理设备、设施，路南院落东墙外有一排污通道与路北院落污水处理设备、设施连接，路北院落中间南北隔墙是冯某租赁后新建，路南院落南端孵化车间2017年3月31日本院现场勘验时冯正汝已租赁给他人使用。被告韩志刚在临朐县公安局冶源派出所的询问笔录中陈述：2011年1月1日，韩志刚租赁了冯正汝位于临朐县冶源镇车家沟村中兴食品厂的整个厂子，租赁期限自2011年1月1日至2017年12月31日。租赁后韩志刚在此开办宏昶食品加工厂，因环保和安检不达标该厂于2013年12月31日停业整顿，之后未开业。得知2014年3月16日冯正汝将鸭毛车间租给了冯某，所以报警。韩志刚支付了第一年租赁费22万元，之后因货款未结清一直没有和冯正汝结清租赁费。韩志刚认为冯正汝在其租赁期间不应转租给他人。证人冯某在临朐县公安局冶源派出所的询问笔录中陈述：冯某和冯正汝一个村，同韩志刚没有关系。冯某现在使用的厂房在临朐县冶源镇车家沟村，2014年3月16日从冯正汝处租赁，之前这处厂房韩志刚用过，在这里开过鸭厂，后来看到厂房闲着没人用就找冯正汝租了过来。两人签订了租赁合同，冯正汝将其位于冶源镇车家沟村的五间房屋及房屋北场地（西至房屋五间西山、东至房屋东山租赁院落、北至崖坡）租赁给冯某，租赁期限6年。被告韩志刚已支付原告冯正汝2011年度租赁费22万元。本院认为，本案当事人争议的焦点问题有：1、原、被告之间的租赁协议是否已经解除、解除时间。2、租赁费的支付情况。3、原告的起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点1，即原、被告之间的租赁协议是否已经解除、解除时间。原告冯正汝在临朐县冶源镇车家沟村冶五路有路南、路北两个院落，原告冯正汝主张被告韩志刚仅租赁了路南院落及房屋，不包括路北院落及房屋，被告韩志刚主张其租赁了南北两个院落及房屋。对此，本院认为，原、被告租赁协议虽然约定被告韩志刚租赁原告冯正汝位于临朐县冶源镇车家沟村的国有土地，但协议没有注明土地面积，也没有地面附属物及生产设备清单，南北两个院落相邻，且在利用和功能上存在联系，污水处理设施就在北院落，原告冯正汝也认可租赁物包括北院落的污水处理设施，但原、被告租赁协议并没有特别注明不包括北院落污水处理设施以外部分，北院落原为一个整体，只是证人冯某租赁后新建南北隔墙，将北院落一分为二，并且，证人冯某也证明其租赁之前被告韩志刚经营鸭厂时使用过整个北院落及房屋，因此，本院认定被告韩志刚承租院落及房屋包括南北两个院落及房屋。被告韩志刚在此经营的临朐县宏昶食品加工厂后停业闲置，并且长期拖欠租赁费未交，原告冯正汝于2014年3月16日将北院部分院落及房屋转租给冯某，本院现场勘验时南院落中的孵化车间也已转租他人，原告冯正汝的行为表明其已经接管了租赁财产，提前解除了原、被告之间的租赁协议。关于解除时间，被告韩志刚并没有证据证明2013年年底双方协商解除的事实，本院认定租赁协议解除时间为2014年3月16日。关于争议焦点问题2，即租赁费支付情况。根据本院确认的证据及查明的事实，被告韩志刚仅支付2011年度租赁费22万元，被告韩志刚应支付原告冯正汝2012年1月1日至2014年3月16日的租赁费2年x24万＋74天x667元/天＝529358元。关于争议焦点3，即原告的起诉是否已经超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。本案属于同一合同债务分期履行情形，原告冯正汝起诉时租赁期限尚未届满，双方对租赁协议是否解除亦存在争议，因此，原告冯正汝的起诉没有超过法律规定的诉讼时效。综上，原、被告签订的租赁协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告冯正汝已按约将租赁标的物交付给被告韩志刚使用，被告韩志刚应当按约履行支付租赁费的义务。因被告韩志刚拖欠租赁费未交，原告冯正汝将房屋及院落另行出租他人的行为表明其提前解除了该租赁协议。被告韩志刚应支付原告冯正汝至租赁协议解除之日即2014年3月16日尚欠租赁费529358元，对原告冯正汝多主张部分本院不予支持。原告冯正汝的起诉未超过法律规定的诉讼时效。另外，原、被告租赁协议并未约定被告韩志刚逾期支付租赁费应承担违约金，原告冯正汝要求被告韩志刚支付违约金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：一、被告韩志刚支付原告冯正汝租赁费529358元，于本判决生效十日内付清；二、驳回原告冯正汝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金线义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，由原告冯正汝负担1906元，由被告韩志刚负担9094元；保全费4170元，由原告冯正汝负担1003元，由被告韩志刚负担3167元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 刘树宝审 判 员 王金科人民陪审员 陈学芳二〇一七年四月二十日书 记 员 徐小风 来源：百度“”