（2017）川1402民初86号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-09-06
案件名称
眉山职业技术学院与成都卡帕特科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
眉山市东坡区人民法院
所属地区
眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
眉山职业技术学院,成都卡帕特科技有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
四川省眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1402民初86号原告（反诉被告）眉山职业技术学院，住所：眉山市东坡区。法定代表人徐井万，院长。委托诉讼代理人商磊，四川新念律师事务所律师。委托诉讼代理人李彬，四川新念律师事务所律师。被告（反诉原告）成都卡帕特科技有限公司，住所：成都市锦江区。法定代表人张颖，总经理。委托诉讼代理人严应兵，四川瑞能律师事务所律师。委托诉讼代理人温光泉，男，1965年12月12日出生，汉族，成都卡帕特科技有限公司员工，住成都市武侯区。原告眉山职业技术学院（以下简称：职业技术学院）诉被告成都卡帕特科技有限公司（以下简称：卡帕特公司）租赁合同纠纷一案和被告卡帕特公司反诉原告职业技术学院一案，本院立案受理后，依法适用简易程序对两案公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）的特别授权委托诉讼代理人商磊、李彬、被告（反诉原告）的特别授权委托诉讼代理人严应兵、温光泉到庭参加诉讼。两案现已审理终结。原告职业技术学院向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《厂房设备租赁合同》；被告将场地设备清理后退还原告，并自行搬离；2.被告支付原告租赁费99675.20元、电费19103.70元，合计118778.9元。庭审中原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《厂房设备租赁合同》已解除；2.被告支付原告租赁费72567.00元、电费19103.70元，合计91670.70元。事实和理由：原、被告于2012年7月27日签订《厂房设备租赁合同》约定原告提供场地和设备给被告使用，被告按季度支付原告设备场地租赁费用50806.00元，水电费用按票据支付给原告。2013年1月，原、被告签订《补充协议》，约定厂房设备租赁期限从2013年3月1日计算至2017年11月30日止。2015年10月8日，原、被告就被告应交租赁费、电费进行对账，截止该日，被告共欠原告租赁费、电费1408767.00元。被告承诺该款分别在2015年10月、11月、12月支付完毕。被告在2015年10月未履行付款，原告在2015年11月13日向被告发出《催款通知书》，要求被告在2015年12月31日结清欠款，但被告一直不予支付。原告在被告构成根本违约的情形下在2016年1月26日向被告发出解除《厂房设备租赁协议》的通知，要求被告接到通知，立即撤出所有工作人员，并在2016年3月4日前结清应付租赁费、电费等。被告依旧置之不理，原告又于2016年10月，向被告发出律师函，至今，被告仍然不予答复。为此，根据《合同法》的规定，被告应承担原告诉讼请求的违约责任。被告卡帕特公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：原、被告签订《厂房设备租赁合同》、《补充协议》，被告的租赁期从2013年3月1日开始计算至2017年11月30日止，每季度支付原告租赁费50806.00元，合同未对租赁费支付方式进行约定，但被告一直是收到合同款项首先向原告支付已经产生的租赁费。2015年计算下来被告尚欠原告部分租赁费，在被告2016年1月两次共计支付原告租赁费共计10万元，被告只尚欠原告截止2015年12月30日前租金55632.00元的情形下，原告在2016年1月26日向被告发出解除合同通知书，原告不准被告的工人进场，不准产品出场，导致被告被迫停止经营，此后被告多次与原告协商，原、被告关系一直没有改善。故原告强制违约与被告解除合同，其解除是违法无效的，原、被告间的租赁合同并没有解除。原告诉讼的被告未交电费19103.70元属实。另，在2015年12月7日，原、被告签订工程技术系设备维护、维修合同，合同履行完毕，原告应支付被告维护、维修款44500.00元，该款项系现金债务，被告支付原告的租赁费、电费也是现金债务，可进行抵消，两相品迭后，被告尚欠原告的租金、电费计30235.7元。因合同没对租赁费时间进行约定，法律规定是先使用不超过一年再支付，被告可以在2016年一年内进行支付。被告卡帕特公司向本院提出反诉诉讼请求：原告赔偿被告因原告提前强制解除与被告签订的厂房设备租赁合同的损失389505.00元。庭审中被告变更反诉请求为：原告强制不准被告进厂导致的停产及设备损耗的相关损失的违约责任，由原告支付被告违约金389505.00元。事实和理由：在履行合同中，被告在合同没对租赁费支付时间进行约定的情形下，均在法律规定的期限向原告履行了租赁费的支付义务，而原告强制违约解除合同并强制被告撤场行为违法，造成被告损失，据合同约定，原告提前解除合同，应按未满的租赁期月数乘以月租金所得金额作为被告投入改造设备和建设辅助工房的损失，即支付被告16935.00元×23个月＝389505.00元违约损失。原告职业技术学院辩称：请求驳回被告的反诉请求。事实和理由：被告长期拖欠租金，经原告多次催收，被告均未在合理期限内履行，其根本违约，致使原告的合同目的无法实现，原告行使法定解除权，被告在收到解除通知后三个月内，未向人民法院请求确认解除合同的效力，合同解除已经生效。原告不存在违约解除合同情形，无任何违约责任。本院经审理，对原、被告无异议的事业单位法人证书、组织机构代码、营业执照、厂房设备租赁合同、补充协议、租金支付情况表、关于实训基地租赁费的报告、催款通知书、关于解除厂房设备租赁合同的通知证据，予以确认，在卷佐证以下事实的成立，2012年7月27日和2013年1月10日原、被告分别签订《厂房设备租赁合同》、《补充协议》，主要约定：原告将其厂房、场地、设备租赁给被告从事机电生产加工，原告根据教学要求，派学生参与实训学习操作，被告予以安排保证实训完成，另签订《校企合作协议书》；租赁期实际从2013年3月1日至2017年11月30日止；租赁费每季度50806.00元，签订合同后，被告在5个工作日内支付押金1万元；未经双方协商同意，任何一方不得变更或解除合同；如原告违约提前解除合同，应赔偿被告同其客户所签订加工合同无法履行导致的所有损失，且按未满的租赁期月数乘以月租金所得金额作为被告投入改造设备和建设辅助工房的损失；被告不按时交纳租赁费，应向原告偿付违约期租赁费用15%的违约金等。原、被告履行合同中，被告租赁使用厂房设备期间，其如期履行了2013年1-3月的租金50806.00元支付，2014年1月15日支付了2013年6月-2013年11月的租金101612.00元，2014年8月29日支付2013年12月-2014年2月的租金50806.00元，2015年5月17日支付2014年3月-2014年8月的租金10万元。2015年5月18日，被告向原告递交报告，要求对尚欠的14个月租金推迟在2015年6月30日前付清。2015年10月8日，原、被告经对账，被告对尚欠租金121773.00元，电费19103.70元，合计140876.70元，承诺在2015年10月底支付一半，剩余款在2015年12月底付清。2015年10月被告未履行租金支付，原告在2015年11月13日向被告送达催款通知书，要求被告在2015年12月31日前付清所欠租金。被告接到通知后，在2016年1月4日、1月6日，各支付尚欠租金5万元，计10万元。2016年1月26日，原告向被告发出关于解除《厂房设备租赁合同》的通知，通知以被告长期拖欠应付租金、电费等10多万元，违反诚信原则，构成根本性违约，致使合同目的不能实现为由，决定从即日起解除双方签订的《厂房设备租赁合同》，要求被告接到通知后的2016年3月4日到原告处结清应付租金、电费。若被告逾期未撤离或未结清租金、电费，原告将通过法律途径维护权益。被告在2016年1月26日收到该通知后，到原告处商议未果，对截止2015年12月尚欠的55632.00元租金和19103.70元电费至今未支付原告。原告随后向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《厂房设备租赁合同》合法有效，双方应各自全面享有和履行合同约定的权利、义务。原、被告在合同履行中因租金支付发生纠纷，原告向被告发出解除合同通知书后，被告对尚欠租金未予支付。原告由此提起诉讼。本案原、被告双方的争执焦点在于，一、合同未明确租金支付时间的情形下，被告对租金的支付时间是否存在逾期；二、原告有无合同解除权；三、合同是否已解除。首先，本案原、被告双方签订合同的期限为2013年3月1日至2017年11月30日止，为期4年多。被告如期履行了合同约定的第一笔租金支付，对之后的租金支付时间双方未进行约定的情形下，原、被告对租金支付时间各持异议。据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案被告支付租金的时间应认定为在租期每届满1年时支付本年度租金，合同期届满时的租金，应在2017年12月1日支付。从案件查明的事实证明，被告对2013年6月截止2015年12月的租金，每年皆存在逾期支付和拖欠。由此，在2015年11月13日，原告对被告逾期欠付的租金向被告发出《催款通知书》，要求被告在2015年12月31日前予以付清，被告收到通知书后，至今未向原告全面履行所欠租金的支付。为此，原告向被告发出《关于解除厂房设备租赁合同的通知书》，原告是否有权发出此解除通知书，据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”表明原告已享有合同解除权，其发出的解除通知具备法律效力。被告在收到通知书后，未在法律规定的三个月内向人民法院起诉，原告解除合同的行为，已在被告收到通知的2016年1月26日发生法律效力，《厂房设备租赁合同》已有效解除。据此，原告诉讼确认《厂房设备租赁合同》已解除的请求依法成立，予以支持。原告诉讼被告支付尚欠租金72567.00元(2015年55632.00元、2016年1月16935.00元)、电费19103.70元的请求成立，依法予以支持。综上，被告的反诉请求，不具备法律事实，依法不成立，不予支持。被告在本诉中抗辩扣除44500.00元的设备维护、维修款，其所涉的法律关系不属本案审理范畴。庭审中原告撤回对合同解除后要求被告将场地设备清理后退还原告，并自行搬离的请求，是原告对其权利的自主有效处分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下:一、原告眉山职业技术学院与被告成都卡帕特科技有限公司签订的《厂房设备租赁合同》已于2016年1月26日解除；二、被告成都卡帕特科技有限公司在本判决生效后三日内支付原告眉山职业技术学院租赁费72567.00元、电费19103.70元，合计91670.70元；三、驳回被告成都卡帕特科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1388.00元，反诉案件受理费减半收取2468.00元，共计3856.00元，由被告成都卡帕特科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日其15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于眉山市中级人民法院。审判员 杨文利二〇一七年四月二十日书记员 熊 玲 更多数据：