（2014）鼓民初字第232号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-29
案件名称
原告朱正灵与被告南京市鼓楼区房屋征收管理办公室、南京汇杰建设发展有限公司、南京市住房制度改革办公室拆迁安置补偿协议纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱正灵,南京市鼓楼区房屋征收管理办公室,南京汇杰建设发展有限公司,南京市住房制度改革办公室,南京市下关区房屋拆迁安置办公室
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第232号原告：朱正灵，男，1957年10月30日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐丽娜，江苏薛济民律师事务所律师。被告：南京市鼓楼区房屋征收管理办公室，住所地江苏省南京市建宁路***号*楼。法定代表人：林海滨，该办主任。委托诉讼代理人：孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵士勇，江苏苏砝律师事务所律师。被告：南京汇杰建设发展有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号。法定代表人：余盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：李保军，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嬿池，江苏三法律师事务所律师。被告：南京市住房制度改革办公室，住所地江苏省南京市丰富路127号（1、2、3层全部）。法定代表人：颜江，该办主任。委托诉讼代理人：陈智和，男，该办产权房管理处副处长。委托诉讼代理人：刘飞，江苏百圣律师事务所律师。被告：南京市下关区房屋拆迁安置办公室，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路***号第*层。法定代表人：王延山，该办主任。委托诉讼代理人：邵士勇，江苏苏砝律师事务所律师。原告朱正灵与被告南京市鼓楼区房屋征收管理办公室（以下简称鼓楼征收办）、南京汇杰建设发展有限公司（以下简称汇杰建设公司）、南京市住房制度改革办公室（以下简称房改办）拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院于2013年12月26日立案后，于2014年3月6日公开开庭审理了本案。因本案的审理结果须以朱正灵与南京市鼓楼区人民政府行政诉讼案件【案号：（2014）宁行初字第10号】的审理结果为依据，于2014年3月24日裁定中止诉讼，2017年3月7日恢复诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。原告朱正灵于2017年3月28日申请追加南京市下关区房屋拆迁安置办公室（以下简称下关拆迁办）为本案被告，本院通知下关拆迁办参加诉讼。本院于2017年4月17日公开开庭审理了本案。原告朱正灵及其委托诉讼代理人徐丽娜、被告鼓楼征收办的委托诉讼代理人孙华武、邵士勇、被告汇杰建设公司的委托诉讼代理人李保军、陆嬿池、被告房改办的委托诉讼代理人陈智和、刘飞、被告下关拆迁办的委托诉讼代理人邵士勇（兼）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱正灵向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告共同协助原告朱正灵办理南京市栖霞区华银路19号3幢1单元1902室产权调换房的调换手续，并将该房屋交付原告朱正灵入住使用；2.判令被告连带向原告朱正灵支付超期过渡补助费（按月标准5414.08元计算，自2012年12月28日起计算至房屋实际交付使用之日止）。事实和理由：朱正灵为南京市下关区（现鼓楼区）东炮台街3号的拆迁户。2011年4月24日，南京市土地储备中心和南京市下关区国有资产经营中心（甲方）与朱正灵签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，协议约定：朱正灵于2010年12月28日将被拆迁房屋腾空交由甲方拆除，甲方应支付被拆迁房屋的货币补偿金988114元，并支付各项补助等费用266771元。按照相关规定，朱正灵因申购两套产权调换房而自愿将988114元货币补偿金进行封闭，等调换房交付时再由相关部门划款支付。协议签订后，朱正灵按约将被拆迁房屋交由甲方拆除，甲方支付了266771元的补助费用。2012年3月，南京市下关区滨江建设指挥部（现南京市鼓楼区滨江发展建设指挥部）通知朱正灵，同意朱正灵购买汇杰新城85平方米套型的产权调换房一套，所选房号为5号地块10幢1单元1902室。2012年11月22日，下关拆迁办、汇杰建设公司、房改办与朱正灵签订《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，协议约定：下关拆迁办调换给朱正灵的两套安置房为南京市栖霞区华银路19号3幢1单元1902室和2702室，汇杰建设公司负责将产权调换安置房交朱正灵入住使用，并约定经房改办鉴证后办理相关手续。朱正灵在签订协议后，以372182元的封闭资金和20余万元的自付资金取得南京市栖霞区华银路19号3幢1单元2702室的产权调换房。因剩余615932元的封闭资金一直未予支付，朱正灵至今未取得南京市栖霞区华银路19号3幢1单元1902室的产权调换房，此行为已严重损害了朱正灵的合法权益。朱正灵多次向各被告了解相关情况，但各被告相互推诿，未给予明确答复。涉案产权调换房应于2012年12月28日前予以交付，却因被告的原因至今逾期已10个月，按照相关规定，被告应按标准的2倍支付超期过渡补助费。朱正灵为维护其合法权益，故诉至法院。鼓楼征收办辩称，第一，鼓楼征收办不是本案适格被告。朱正灵是与下关拆迁办签订《房屋拆迁补偿协议》、《房屋产权调换补偿协议书》，这两份合同的主体均不是鼓楼征收办。依据《事业单位登记管理暂行条例实施细则》的相关规定，事业单位自核准注销登记之日起事业单位法人终止。2004年南京市机构编制委员会下发了宁编字（2004）7号文件，下关拆迁办被依法撤销。但该文件下达后由于下关拆迁办在原拆迁范围内的拆迁项目仍有较多问题要以自己的名义解决，下关拆迁办至今未进行清算，也未到机构编制管理部门办理事业单位法人的注销手续，其法人资格延续至今，仍具有独立的诉讼主体资格。第二，关于交付房屋问题。据鼓楼征收办所知，之所以朱正灵没有领取到涉案房屋是由于负责办理朱正灵拆迁事宜的小组组长涉嫌刑事犯罪，纪委认为朱正灵取得的拆迁利益存在问题，故区纪委通知区住房保障办公室暂停办理其房屋申购，并冻结拆迁封闭资金。第三，朱正灵不享有超期过渡费。因为朱正灵签订的是货币补偿专用的房屋拆迁补偿协议，并且在协议已明确约定过渡补助费为24个月，并没有约定超期以后朱正灵还享有超期过渡费。货币补偿专用协议的过渡费是一次性补偿，朱正灵主张超期过渡费没有事实和法律依据。综上，请求法院查明事实后裁定驳回起诉或驳回朱正灵针对鼓楼征收办的诉讼请求。汇杰建设公司辩称，第一，根据《拆迁房屋产权调换协议书》的相关条款，朱正灵需要向汇杰建设公司提供相应材料方可办理相应的商品房买卖契约，具体材料包括下关拆迁办盖章的签约联系单、收据、房款明细确认书、房改办出具的置换通知书等。本案中，朱正灵没有提交上述材料，没有签订买卖契约，所以朱正灵对于汇杰公司的起诉没有法律上及合同上的履行依据。第二，朱正灵主张超期过渡补助费的问题，汇杰建设公司并不是《南京市城市房屋拆迁补偿协议》的合同主体，同时不存在任何法定义务，所以不应当支付该费用。综上，请求驳回朱正灵针对汇杰建设公司的全部诉讼请求。房改办辩称，2011年4月24日，南京市土地储备中心和南京市下关区国有资产管理中心与朱正灵签订《南京市拆迁补偿安置协议》，对朱正灵房屋进行拆迁。后朱正灵申购两套产权调换房，房改办经审核后于2012年12月28日作出了宁房改2012第00474号和宁房改2012第00474-1号南京市产权置换房通知书，并将该通知书交由南京市鼓楼区住房制度改革办公室。据鼓楼征收办庭审时答辩称，因为拆迁单位员工实施犯罪，导致朱正灵拆迁款被扣除一事，目前为止，房改办未收到相关材料，如果朱正灵拆迁款被部分扣除，房改办将重新作出审核，朱正灵申购的房屋面积也要相应减少。因此，房改办之前已按相关政策完成了审核义务，朱正灵要求房改办协助办理涉案房屋调换手续及承担超期过渡补助费无事实及法律依据。综上，请求驳回朱正灵针对房改办的诉讼请求。下关拆迁办辩称，第一，下关拆迁办在涉案合同中只是拆迁实施单位，没有权利和义务向朱正灵交付房屋和支付超期过渡补助费。第二，下关拆迁办是接到区纪委的口头通知，因负责办理朱正灵拆迁事宜的小组组长胡业林涉嫌刑事犯罪，区纪委要求暂停办理房屋申购，并冻结拆迁封闭资金。第三，朱正灵无权主张超期过渡补助费。朱正灵签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》是货币补偿专用，朱正灵不享有超期过渡补助费，协议中约定的过渡补助费是一次性发放，在协议中也未约定超期过渡补助费，根据《下关滨江区域老城改造项目居民搬迁安置办法》的规定，实行货币补偿方式的过渡费是一次性发放十二个月。下关拆迁办是基于朱正灵在计奖期内搬迁所以一次性向朱正灵发放24个月过渡费。该款项系一次性发放。因此，朱正灵主张超期过渡补助费没有事实和法律依据。朱正灵围绕诉讼请求依法提交了南京市城市房屋拆迁补偿协议（含声明）、搬迁证明、申购产权调换房的收件单、产权调换房的选房通知单、拆迁房屋产权调换补偿协议书、下关滨江区域老城改造项目居民搬迁补偿安置办法等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼓楼征收办质证认为，上述证据的真实性没有异议，但下关滨江区域老城改造项目居民搬迁补偿安置办法中关于超期过渡补助费对朱正灵不适用。汇杰建设公司质证认为，因其不是协议主体或者拆迁参与主体，对南京市城市房屋拆迁补偿协议（含声明）、搬迁证明、申购产权调换房的收件单、产权调换房的选房通知单、下关滨江区域老城改造项目居民搬迁补偿安置办法的真实性、合法性和关联性均不清楚；对拆迁房屋产权调换补偿协议书的真实性没有异议，但目前朱正灵未向汇杰建设公司提供签约通知书，故汇杰建设公司无法与朱正灵签订房屋买卖契约。房改办质证认为，上述证据真实性没有异议，但下关滨江区域老城改造项目居民搬迁补偿安置办法与房改办无关。下关拆迁办质证认为，真实性没有异议，但对关联性和证明目的不予认可，过渡补助费系一次性发放。朱正灵根据法院要求提交了南京市房屋买卖契约、汇杰新城保障房签约联系单、发票、关于追回东炮台街3号房屋拆迁补偿非法不当补贴的通知复印件等证据。鼓楼征收办质证认为，真实性没有异议，由于朱正灵未收到产权置换房通知书，购房资金已被冻结，故下关拆迁办无法出具签约联系单。汇杰建设公司质证认为，对南京市房屋买卖契约、汇杰新城保障房签约联系单、发票的真实性没有异议，同时证明汇杰建设公司已为朱正灵办理2702室的房屋交付手续并已全部完成，现朱正灵就涉案房屋未能提供下关拆迁办未出具签约联系单和房改办出具的相应材料，导致汇杰建设公司无法办理相应的手续；由于汇杰建设公司不是通知的出具方和接收方，故对关于追回东炮台街3号房屋拆迁补偿非法不当补贴的通知的真实性无法核查。房改办质证认为，除通知外的其他证据的真实性没有异议，关于追回东炮台街3号房屋拆迁补偿非法不当补贴的通知的质证意见同汇杰建设公司。下关拆迁办质证认为，真实性认可，但对关联性和证明目的不予认可。鼓楼征收办为证明其辩解意见依法提交了关于建立区房屋拆迁安置办公室的通知复印件、关于撤销鼓楼区等八区房屋拆迁安置办公室的通知复印件等证据。朱正灵质证认为，因没有证据原件，真实性无法确认，据朱正灵所查，下关拆迁办已不存在，其职能由鼓楼征收办承受，故鼓楼征收办的主体适格。汇杰建设公司质证认为，因系复印件，真实性无法确认。房改办、下关拆迁办质证认为，真实性没有异议。汇杰建设公司未提交证据。房改办为证明其辩解意见依法提交了南京市产权置换房置换通知书存根复印件二份。朱正灵质证认为，其只拿到一份通知书，另一份通知书没有拿到，如果拿到该通知书就拿到房屋了。鼓楼征收办质证认为，其不清楚该情况。汇杰建设公司质证认为，关于第00474号通知书在关于2702室的房屋买卖过程中，汇杰建设公司已经收到该通知书；关于1902室房屋的通知书汇杰建设公司一直没有收到，故无法办理相关手续。下关拆迁办质证认为，真实性没有异议，但下关拆迁办未收到第二份通知书。本院依职权调取了（2014）宁行初字第10号行政判决书和（2016）苏行终1435号行政判决书。朱正灵质证认为，其已收到这两份判决，该判决书认定仅是基于原来刑事案件的结论得出可以冻结朱正灵61万多元资金的结论，朱正灵现在正在申诉；不管朱正灵是否多拿了补贴，冻结的61万多元是封闭资金，是用来买房的，导致朱正灵合法权益受到侵害；这两份判决书没有通过合法程序通知过各被告，这两份判决书不能成为违约的理由，也不是不可抗力。鼓楼征收办、汇杰建设公司、房改办、下关拆迁办均质证认为，真实性没有异议。对当事人真实性无异议且与本案有关联的证据，本院予以确认并在卷佐证，该证据为拆迁房屋产权调换补偿协议书、南京市房屋买卖契约、汇杰新城保障房签约联系单、发票、南京市产权置换房置换通知书存根复印件、（2014）宁行初字第10号行政判决书和（2016）苏行终1435号行政判决书。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于南京市城市房屋拆迁补偿协议（含声明）、搬迁证明、申购产权调换房的收件单、产权调换房的选房通知单、下关滨江区域老城改造项目居民搬迁补偿安置办法等证据的认定问题。汇杰建设公司因未参与拆迁事宜，对上述证据的三性不予确认，该质证意见符合常理，但其他当事人均予以认可，故本院对上述证据予以确认。2.关于追回东炮台街3号房屋拆迁补偿非法不当补贴的通知复印件的认定问题。该证据在相关行政判决书中均有认定，且鼓楼征收办和下关拆迁办对其真实性予以认可，故本院对该证据予以确认。3.关于建立区房屋拆迁安置办公室的通知复印件、关于撤销鼓楼区等八区房屋拆迁安置办公室的通知复印件的认定问题。该证据虽系复印件，但该证据已在其他案件的民事判决中予以认定，故本院对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月，南京市住房和城乡建设委员会向南京市土地储备中心、原南京市下关区国有资产经营中心颁发宁拆许字（2010）第041号《房屋拆迁许可证》，该许可证载明，因下关区滨江区域老城改造项目建设需要，包括东炮台街等地段范围内的房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，拆迁实施单位为下关拆迁办。朱正灵的被拆迁房屋位于江苏省南京市下关区（现鼓楼区）东炮台街3号，属于拆迁范围。2011年4月24日，朱正灵与南京市土地储备中心、原南京市下关区国有资产经营中心签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议（货币补偿专用）》，协议约定：被拆迁房屋的货币补偿金额为988114元，各项补助费用合计为266771元，其中24个月过渡补助费为64969元。同日，朱正灵作出《声明》，言明决定申购“汇杰新城”地块的产权调换房，自愿将房屋货币补偿金额988114元进行封闭。2012年11月22日，朱正灵（被拆迁人、乙方）与下关拆迁办（拆迁人、甲方）、汇杰建设公司（供房人、丙方）、房改办（鉴证方、丁方）签订《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，协议约定：乙方被拆迁房屋应补偿总额为988114元；甲方调换给乙方的安置房屋坐落于本市××单元××室、××室，房价总金额为1381068元；甲方与乙方产权调换房屋差价应在房屋交付前与甲方结清；丙方负责将产权调换安置房交乙方入住使用，双方届时对调换房进行验收并签订交接单，即视为完成交付；在经济适用住房中安排的产权调换房屋，需经丁方鉴证后，方可办理相关手续。2012年12月18日，房改办就朱正灵的申请作出宁房改（2012）第（下ZH滨00474）号和第（下ZH滨00474-1）号《南京市产权置换房置换通知书》，置换位置均为汇杰新城，房屋套型均为85平方米。2013年1月18日，下关拆迁办开具了关于2702室的《汇杰新城保障房签约联系单》。次日，汇杰建设公司与朱正灵签订了关于2702室的《南京市房屋买卖契约》。朱正灵以封闭资金中的372182元和216223元自付资金、购房补贴和利息，合计689676元取得2702室产权调换房；因剩余615932元封闭资金未付，朱正灵未取得1902室产权调换房。朱正灵多方了解，各单位均未给予明确答复。直至2013年9月3日，南京市鼓楼区滨江发展建设指挥部（以下简称滨江指挥部）以《通知》形式，告知朱正灵停止支付剩余封闭资金情况。该《通知》载明，经纪检、检察机关正式立案调查后，朱正灵户认定营业面积和经营补贴属于造假冒领，并认定经营补贴615932元属于非法不当收入。区委常委会根据纪检、检察机关的意见作出决定，对动迁组长以渎职行为予以处理，对拆迁户不符合政策的615932元经营补贴予以追回。朱正灵于2013年12月诉至本院。2014年1月，朱正灵认为南京市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）停止支付其拆迁封闭资金没有依据，向江苏省南京市中级人民法院提起行政诉讼，请求判令鼓楼区政府支付被非法停付的615932元拆迁封闭资金及利息。2016年9月13日，江苏省南京市中级人民法院就该行政案件作出（2014）宁行初字第10号行政判决，驳回朱正灵的诉讼请求。朱正灵不服该行政判决提起上诉，江苏省高级人民法院于2017年2月9日作出（2016）苏行终1435号行政判决，驳回上诉，维持原判。该终审行政判决认为，滨江指挥部查明事实后，为避免国家财产损失，作出被诉《通知》，停止支付朱正灵户多获得的615932元并无不当。另查明，2004年2月10日，南京市机构编制委员会作出宁编字（2004）7号《关于撤销鼓楼区等八区房屋拆迁安置办公室的通知》，通知撤销下关拆迁办，其事业编制15名由我委收回；上述单位请收到批文后即到市机构编制管理部门办理事业单位法人注销手续。现下关拆迁办尚未办理注销手续。2012年，南京市秦淮区人民检察院作出宁秦检反渎立[2012]2号立案决定书，决定对胡业林（东炮台街片拆迁组长）涉嫌滥用职权案立案侦查。此后，南京市秦淮区人民检察院以秦检诉刑诉（2013）0285号起诉书指控被告人胡业林犯滥用职权罪，于2013年10月14日向南京市秦淮区人民法院提起公诉。2015年9月，南京市秦淮区人民法院作出（2013）秦刑二初字第217号刑事判决，该判决认定，胡业林在2011年2月至11月间，担任下关滨江区域老城改造项目C片17组组长，在对下关区东炮台街3号（即朱正灵户）的房屋进行拆迁补偿时，未认真核实该户有无实际经营，即将该户认定为经营性用房，并超越相关文件规定的拆迁依据，擅自认定该户实际经营面积为175.88平方米，致使该户多获取拆迁补偿款共计615932元。该判决认为，胡业林违反规定认定经营面积，朱正灵被拆迁房屋的经营补贴款615932元已经发放，已造成国家实际经济损失615932元。胡业林身为国家工作人员，在拆迁过程中，滥用职权，致使公共财产遭受重大损失，其行为已构成滥用职权罪，依法应予惩处，但归案后如实供述主要犯罪事实，其行为属情节轻微，遂判决被告人胡业林犯滥用职权罪，免予刑事处罚。2015年12月，江苏省南京市中级人民法院作出（2015）宁刑二终字第227号刑事裁定，依法驳回胡业林的上诉，维持原判。《下关滨江区域老城改造项目居民搬迁补偿安置办法》（文件编号：滨指〔2010〕001号）中规定，过渡补助费：按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米28元发放，不足600元/月，补足至600元/月。实行货币补偿方式的，一次性发放12个月的过渡补助费。选择我区提供房源的，计奖期内搬迁的，一次性发放24个月的过渡补助费；计奖期结束后搬迁的，根据实际搬迁时间按月扣减过渡补助费。成功申购经济适用房、产权调换房和定购商品房的，承诺交付期超过24个月的，每月按标准增发过渡费，超过承诺交付期未交付的，按双倍发放超期过渡费。审理中，下关拆迁办陈述，当时区纪委口头通知下关拆迁办冻结封闭资金615932元，并冻结涉案房屋的办理流程。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于鼓楼征收办的主体资格问题。鼓楼征收办认为其不是适格的被告。朱正灵认为鼓楼征收办承受下关拆迁办的职能。对此，本院认为，《拆迁房屋产权调换补偿协议书》的签订主体之一是下关拆迁办。下关拆迁办作为事业单位法人，根据相关文件的要求应当及时办理注销手续，现下关拆迁办尚未办理注销手续，其主体资格依然存在，该协议的权利和义务依法应由下关拆迁办享有和承担。朱正灵起诉鼓楼征收办无事实和法律依据，故依法应予驳回。关于协助办理调换手续和交付房屋的问题。朱正灵与下关拆迁办、汇杰建设公司及鉴证方房改办签订的《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效。因胡业林违反规定认定经营面积，朱正灵多获取拆迁补偿款（经营补贴款）615932元，滨江指挥部向朱正灵作出《通知》，停止支付615932元，且该停止支付的效力已经生效裁判文书确认。虽然下关拆迁办陈述也冻结了涉案房屋办理流程，但未提交相关证据予以证明，且滨江指挥部发给朱正灵的《通知》中并未提及冻结涉案房屋办理流程事宜，故根据现有证据尚不足以判断涉案房屋的办理流程是否被冻结。即使涉案房屋的办理流程没有被冻结，因封闭资金已被停止支付，朱正灵亦未以其他方式支付购房款，下关拆迁办也无法办理相关调换手续。房改办经审查并作出了相应的《南京市产权置换房置换通知书》。汇杰建设公司因朱正灵未取得相关调换手续，亦无法与朱正灵签订相关房屋买卖契约并交付房屋。因此，朱正灵的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于超期过渡补助费的问题。本院认为，朱正灵未能办理调换手续和交付房屋，是由于朱正灵无款项可用于支付购房款，故朱正灵的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，驳回朱正灵的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回朱正灵的诉讼请求。案件受理费10341元，由朱正灵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李义军人民陪审员 周晓波人民陪审员 张 玲二〇一七年四月二十日书 记 员 沈 婷 关注微信公众号“”