（2017）桂04民终97号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-29
案件名称
曾梅、梧州市太金物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区梧州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾梅,梧州市太金物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终97号上诉人（一审被告）：曾梅，女，1972年12月3日出生，汉族，现住梧州市。委托诉讼代理人：甘健明，男，1974年6月26日出生，汉族，现住梧州市。被上诉人（一审原告）：梧州市太金物业服务有限公司,住所地梧州市和平路23号二楼207室。法定代表人：孔惠贤，该公司经理。委托诉讼代理人：黎嘉强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邝钰衡，男，该公司员工。上诉人曾梅因与被上诉人梧州市太金物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初1179号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月4日立案受理后依法组成合议庭,并于2017年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人曾梅的委托诉讼代理人甘健明，被上诉人物业公司的委托诉讼代理人黎嘉强、邝钰衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾梅的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、由于被上诉人存在严重失职，导致包括上诉人的摩托车失窃；2、上诉人的房屋至今仍处于楼底和外墙渗水，天花板墙灰脱落，是因为被上诉人没有尽到应有的责任；3、物业公司服务不到位，没有严格按照合同去履行职责；4、物业公司公摊到所有业主的公摊费用不合理；5、对于被上诉人起诉上诉人拖欠宝石园A区9栋三单元402房拖欠的费用，上诉人仅对水电费无异议；6、物业公司直至一审才催上诉人缴纳物业费，已经过了诉讼时效，且物业公司私自拆除上诉人的水表，严重影响上诉人的生活。被上诉人物业公司辩称，1、上诉人入住前已经制定公约任何机动车辆不得进入平台，更不得停放过夜，上诉人私自将摩托车开上平台停放过夜违反了物业管理服务的多项规定；2、上诉人房子外墙渗水问题属小区开发商和建筑施工方的责任，与物业公司无关；3、上诉人拒绝缴纳物管费违反了双方签订的物业服务合同，法院不应支持；4、物业公司严格按照梧州市物价局文件核定标准计算公共水电费公摊费用，如上诉人认为不合理可以申请审计或向物价局投诉；5、上诉人采取不办理任何手续强行入住A9-3-402房的行为属严重侵权行为；6、几年来物业公司一直向上诉人发出催收上述费用通知。综上，请求二审法院维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即补交所拖欠的宝石园小区A区9栋1单元701房截至2016年6月的水费、公摊费、物业费共计6981.82元；2.判令被告立即补交所拖欠的宝石园A区9栋3单元402房的水费、电费、公摊费、物业费和其他领房费共计8895.39元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，被告曾梅是梧州市新闻路383号宝石园小区A区9栋1单元701房业主,房屋建筑面积为126.03平方米。2012年2月19日，原、被告签订《梧州宝石园物业服务合同》，合同约定了双方的权利义务、物业服务项目、物业管理服务质量、违约责任等内容。该合同约定：1.被告遵守并履行本合同及相关物业服务规章，依照本合同规定缴交物业服务费及相关费用。在每月底前10日内缴交下一个月物业服务费。物业服务费标准：多层建筑暂按建筑面积0.8-1.0元/㎡每月计收，最终收费标准要以梧州市物价局批准后的价格为准。2.小区内的电梯电费、梯间、四周道路、一、二楼平台、住宅大堂等公共照明电费、生活用水二次供水的水电费、公用道路、绿化水费、消防用等水电费按实际发生额由受益业主平均分摊。3.被告在入住前装修住宅时，装修垃圾清运费收取标准为两房一厅400元。合同签订当日，被告曾梅预交了梧州市新闻路383号宝石园小区A区9栋1单元701房三个月的物业管理费378.09元，此后再未缴交过物业管理费、水费、梯间灯用电、垃圾处理费。2012年12月3日，梧州市物价局出具《关于梧州宝石花园商住楼A区、B区物业管理服务收费的批复》梧价格〔2012〕89号文，核定梧州宝石花园商住楼A区、B区物业管理服务标准：电梯楼收费标准为每平方米1.10元，多层楼收费标准为每平方米0.70元，原告可在上述基准价格的基础上允许上下浮动15%执行。庭审中被告明确表示梧州市新闻路383号宝石园小区A区9栋3单元402房系以被告曾梅名义购买，房屋建筑面积为88.9平方米，因经济原因至今尚未领房。2014年期间在未领取钥匙的情况下占有该房屋并将房屋出租了11个月。2014年2月开始该房屋开始产生水电等费用。2016年6月27日，原告发出《缴费通知书》和《通知》，分别通知宝石园小区A区9栋1单元701房与A区9栋3单元402房业主缴纳拖欠的物业费。庭审中原告明确表示，诉请的公摊费具体是指梯间灯用电及垃圾处理费。被告所缴交的物业管理费为宝石园小区A区9栋1单元701房2012年4-6月份的物业管理费，该房屋自2012年7月开始拖欠物业管理费。被告明确表示对原告提交的宝石园小区A区9栋1单元701房物费表中的水费、垃圾处理费予以认可，对原告提交的宝石园小区A区9栋3单元402房物费表中的水费予以认可。在被告拖欠物业费等费用期间，原告物业公司仍然依约为被告的物业提供物业管理服务义务。以上事实有原告提供的梧价格〔2012〕89号梧州市物价局文件复印件、《梧州宝石园物业服务合同》复印件、《梧州宝石园住宅房屋设施验收交接书》复印件及《交房通知书》复印件、《宝石园小区公摊用水统计算表》、《宝石园住宅业主资料录入表》复印件、《收据》复印件、《缴费通知书》和《通知》复印件、广西电网公司梧州供电局出具的A区9栋3单元402房从2014年3月至2015年5月的电费发票、A区九栋1单元701房物费表、A区九栋3单元402房物费表、《收据》复印件3张及庭审笔录佐证，并经庭审质证，该院予以确认。一审法院审理认为，对于原告诉请的要求被告支付拖欠的宝石园小区A区9栋1单元701房截至2016年6月的水费、公摊费、物业费共计6981.82元的诉请。因原告物业公司与被告曾梅签订了《梧州宝石园物业服务合同》，双方形成物业管理服务合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方应当按照约定履行各自的义务。原告依照约定向被告提供物业管理服务，被告应按合同约定交纳相关的费用。从2012年7月1日起至2016年6月30日止，被告共拖欠宝石园小区A区9栋1单元701房管理费4839.36元（126.03平方米×0.8元/平方米×48个月），原告诉请按每月0.8元/平方米计算没有超过相关标准，该院予以支持；水费1493.81元，被告对此不持有异议，该院予以确认；梯间灯用电387.32元，被告虽不认可，但原、被告之间签订的《梧州宝石园物业服务合同》约定此项费用按实际发生额由小区受益业主平均分配，该项费用系确需实际发生的费用，且被告对其反驳未提供证据予以证明，该院对原告该项费用予以认定；垃圾处理费315元，被告对此不持异议，该院予以认定；以上费用合计7035.47元，现原告要求被告支付截止2016年6月拖欠的水费、公摊费、物业管理费6981.82元，是其对民事权利的处分，该院予以支持。对于原告诉请的要求被告支付拖欠的宝石园小区A区9栋3单元402房水费、电费、公摊费、物业费和其他领房费共8895.39元的诉请。被告自认2014年期间占用宝石园小区A区9栋3单元402房11个月，自2014年2月起被告的该房屋产生水电等费用，根据以上事实，该院认定被告自2014年2月起实际入住宝石园小区A区9栋3单元402房。在被告入住宝石园小区A区9栋3单元402房期间，原告一直为该小区提供物业服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，被告应当自2014年2月1日起向原告交纳物业管理费。截至2016年9月30日，被告共拖欠宝石园小区A区9栋3单元402房物业费2275.84元（88.9平方米×0.8元/平方米×32个月），原告诉请按每月0.8元/平方米计算没有超过相关标准，该院予以支持；水费331.60元，被告对此不持有异议，该院予以确认；梯间灯用电245.53元，被告虽不认可，但根据同一小区的业主与原告之间签订的《梧州宝石园物业服务合同》约定此项费用按实际发生额由小区受益业主平均分配，该项费用系确需实际发生的费用，且被告对其反驳未提供证据予以证明，该院对原告该项费用予以确认；垃圾处理费192元，被告对此不持异议，该院予以确认；电费899.81元，原告提供了广西电网公司梧州供电局出具的电费发票佐证，被告虽辩称该电费由其自行缴交，但未提供证据予以证明，该院对原告诉请的此项费用予以认定；装修垃圾清运费400元，被告虽不认可，但根据同一小区的业主与原告之间签订的《梧州宝石园物业服务合同》约定业主在入住前装修住宅时，装修垃圾清理费收取标准为两房一厅400元，该项费用系确需实际发生的费用，且被告对其反驳未提供证据予以证明，该院对原告该项费用予以认定；以上费用合计4344.78元。至于原告提出的管道燃气安装费、程控门安装费用，因不属于本物业合同约定的范围，原告也未提供系开发商委托其代为收取的证据证明，对上述两项费用，该院在本案中不作处理。对于被告提出以其房子及顶楼渗水等问题，原告至今尚未维修好而拒付物业费的抗辩意见，因被告房子及顶楼渗水的问题不属于本物业服务合同调整范围，被告应在确定责任主体后另行主张权利，对此抗辩意见该院不予采纳。另外对于被告提出物业管理存在严重失职等其他抗辩意见，被告认为原告的服务存在质量问题系其个人意见，该意见不足以成为拒付物业费的理由，对此抗辩意见该院不予采信；对于被告提出原告诉请的部分物业费已过诉讼时效的抗辩意见，因物业服务合同履行具有连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算，现双方的物业服务合同并未终止，被告的抗辩意见该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告曾梅于本判决生效之日起十五日内向原告梧州市太金物业服务有限公司支付梧州市新闻路383号宝石园小区A区9栋1单元701房从2012年7月1日起至2016年6月30日止的水费、公摊费、物业费共计6981.82元；二、被告曾梅于本判决生效之日起十五日内向原告梧州市太金物业服务有限公司支付梧州市新闻路383号宝石园小区A区9栋3单元402房从2014年2月1日至2016年9月30日止的水费、电费、公摊费、物业费共计4344.78元。本案受理费50元,减半收取25元，由被告曾梅承担。本院二审期间，上诉人曾梅向本院提交的证据有受理报警回执联，拟证明被上诉人失职导致摩托车被盗。被上诉人物业公司的质证意见为：被上诉人在小区里面公示了不能停上平台，物业公司没有保管的责任，上诉人的报案不能证明其摩托车丢失的地点。上诉人在二审期间提交的证据，本院结合案件情况进行综合认证。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人应否缴纳宝石园小区701房、402房的水电费、公摊费、物业费等费用。对于宝石园小区A区9栋1单元701房拖欠的费用问题,上诉人曾梅与被上诉人梧州市太金物业服务有限公司签订了《梧州宝石园物业服务合同》,该合同属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同。被上诉人按照物业服务合同的约定提供了物业服务，上诉人应依约支付相关费用。对于宝石园小区A区9栋3单元402房拖欠的费用问题,根据上诉人的自认及实际情况,一审法院判决上诉人应当自2014年2月1日起向被上诉人交纳物业管理费合理合法,本院予以维持。一审法院确认的701房拖欠费用6981.82元、402房拖欠费用4344.78元，上诉人因没有充足确凿的证据予以推翻，本院予以维持。在上诉人拖欠物业费等费用期间，被上诉人仍然依约为其的物业提供物业管理服务义务，物业服务合同履行具有连续性，且双方的物业服务合同并未终止，故上诉人主张被上诉人的诉请已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。对于上诉人提出的房屋渗水、天花板墙灰脱落等问题，因涉及其他责任主体，当事人可以通过其他合法途径另行解决。综上所述，上诉人曾梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人曾梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 李庆春审 判 员 祝冬梅代理审判员 薛 华appoint二〇一七年四月二十日书 记 员 黄妙娴附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。