（2015）扶民小字第7号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-31
案件名称
扶沟县宏景物业管理有限公司与李善房物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
扶沟县人民法院
所属地区
扶沟县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扶沟县宏景物业管理有限公司,李善房
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十六条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第八十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条
全文
河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2015）扶民小字第7号原告（反诉被告）扶沟县宏景物业管理有限公司，住所地：扶沟县文化西路金海花苑小区，组织机构代码：69732637-6。法定代表人方亚锁，总经理。委托代理人朱民，该公司副总经理，代理权限为特别授权。委托代理人方跃喜，该公司工作人员，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）李善房，男，汉族，1968年3月27日生，中专文化，住扶沟县。委托代理人王爱红，女，汉族，1970年3月25日生，中专文化，住扶沟县，系李善房之妻。代理权限为特别授权。委托代理人齐建国，扶沟县练寺镇法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。本诉原告（反诉被告）扶沟县宏景物业管理有限公司（以下简称扶沟宏景物业公司）诉本诉被告（反诉原告）李善房物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序审理。在审理中，本诉被告李善房提起反诉，本案依法转为普通程序组成合议庭，将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。本诉原告扶沟宏景物业公司的委托代理人、本诉被告李善房的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告扶沟宏景物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令李善房支付物业管理费996元、违约金212元。2.李善房承担本案诉讼费。事实及理由：2010年3月21日，扶沟宏景物业公司与河南宏景房地产开发有限公司签订《委托物业管理服务合同》，合同约定由扶沟宏景物业公司向其开发的金海花苑小区提供物业管理服务；合同约定扶沟宏景物业公司提供物业服务的受益人及房屋业主按房屋面积支付物业管理费，逾期缴费的，扶沟宏景物业公司有权按《物业管理服务协议》中约定的要求补交每天万分之五的违约金。李善房系上述物业6号楼2单元304的业主，物业面积为104.55平方米，按照《物业管理服务协议》的约定，其应缴纳从2014年3月21日至2016年3月21日的物业管理费用996元，但李善房一直拒绝缴费，产生违约金212元。扶沟宏景物业公司按照合同约定为李善房所在小区提供物业服务，但李善房经多次催要拒不履行自己的缴费义务。本诉被告李善房辩称，扶沟宏景物业公司不具备管理宏景花园和金海花苑两个小区的资质，依据根据河南省物业管理条例，其应当具备二级以上的资质。李善房同意交纳合理的物业费用，但要求扶沟宏景物业公司退还多收取的车位费300元、储藏室物业管理费178元以及利息175元。反诉原告李善房向本院提出以下反诉请求：1.要求扶沟宏景物业公司退还多收取的车位费300元、储藏室物业管理费178元以及利息175元；2.反诉费用由扶沟宏景物业公司承担。事实及理由：2010年3月21日，李善房与扶沟宏景物业公司签订了《委托物业管理服务合同》，该合同第四条第一、二项约定，住宅按建筑面积每月每平方0.35元收取物业管理费，李善房住宅面积是104.55平方米，按照合同每年应交439元物业管理费。但扶沟宏景物业公司2011年至2013年三年间，除了收取每年应交的439元外，分别于2011年多收取了100元储藏室管理费，2012、2013年各多收取39元储藏室管理费。2014年5月，扶沟宏景物业公司将金海花园小区内业主共有的道路非法规划成车位，并按每个车位300元收取车位租赁费，如果不交租赁费，车辆不能停放，无奈之下李善房交纳了300元车位租赁费。因扶沟宏景物业公司上述收费行为不合法，侵犯了业主的权利，故李善房不同意交纳不合理的费用，要求扶沟宏景物业公司退还多收取的费用并承担利息损失。反诉被告扶沟宏景物业公司辩称，扶沟宏景物业公司是具备物业管理三级资质的企业，其管理金海花苑小区的物业，是经过房管局备案的，与金海花苑小区业主委员会所签的合同也是真实有效的，该合同约定了金海花苑小区物业收取物业费的范围以及标准，其中包括了住宅房屋及车库、储藏室，均是按每平方0.35元收取的，该约定对于全体小区的业主具有约束力。至于车位租赁费300元，扶沟宏景物业公司与李善房签订有车位租赁协议，协议约定每年300元租赁费，应按照车位租赁协议交纳车位租赁费。本诉原告扶沟宏景物业公司向法庭提交以下证据：1、扶沟县房地产管理所扶房[2009]11号文件1份。2、扶沟县房地产管理所扶房[2013]5号文件1份。3、物业管理委托合同1份。4、委托物业管理服务合同1份。5、车位租赁协议1份。6、关于规范小区机动车停车位的报告1份。7、关于扶沟县宏景物业管理有限公司报请规范小区机动车停车位报告的回复1份。8、通知1份。9、物业管理服务协议1份。10、物业管理资质证书一份。上述证据证明目的为：扶沟宏景物业是具备物业管理资质的企业，2010年与李善房签订有物业管理服务协议，2013年与金海花苑小区业主委员会签订了物业管理委托合同，2014年又与李善房签订了车位租赁协议，合同真实有效。2013年所签订的物业管理委托合同约定了金海花苑小区物业收取物业费的范围以及标准，其中包括了住宅房屋及车库、储藏室，均是按每平方0.35元收取的，该约定对于全体小区的业主具有约束力。扶沟宏景物业公司依照合同约定为扶沟县金海花苑小区提供了物业管理服务，李善房作为该小区居住的业主，拒不支付拖欠的物业费，依法应按照合同约定交纳拖欠住宅、储藏室、车位等物业管理费，并承担违约金。对本诉原告扶沟宏景物业公司提交的证据，本诉被告李善房提出以下质证意见：对证据1、2、3、10真实性无异议，但不能证明扶沟宏景物业公司具备管理扶沟金海花苑小区的资质，依据物业管理条例相关规定，扶沟宏景物业公司无权管理扶沟金海花苑小区的物业。对证据4有异议，该证据是复印件，与本案无关。对证据5、6、7、8有异议，该四份证据均是关于车位租赁协议的，现已被扶沟县人民法院（2015）扶民初字第1923号民事判决书确认无效，故不具有证明效力。对证据9本身无异议，对证明目的有异议，当时李善房去扶沟宏景物业公司领取金海花苑6栋2单元304室的房屋钥匙，李善房签该协议的时候并没有看内容，签完字以后拿着钥匙和该服务协议就回家了，并不清楚内容。反诉原告李善房向法庭提交以下证据：1、扶沟法院立案审批表1份。证明确认李善房与扶沟宏景物业公司之间签订的车位租赁协议无效纠纷一案，已被立案审理，案号是（2015）扶民初字第1923号。2、车位租赁协议1份。3、收据6份，证明扶沟宏景物业公司收取李善房物业管理费、停车费的数额。4、扶沟县人民法院（2015）扶民初字第1923号民事判决书及生效证明表各一份，以此证明扶沟宏景物业公司不应向李善房收取车位使用费300元/年。针对反诉原告李善房提交的证据，反诉被告扶沟宏景物业公司提出以下质证意见：对证据1、2、3无异议，对证明目的有异议，李善房已经按照合同交纳了一段时间的物业管理费用，不能证明李善房不应该交纳储藏室、车位等物业管理费。对证据4无异议，但对证明目的有异议，对该判决扶沟宏景物业公司要上诉，不能作为本案的依据。针对本诉被告李善房对扶沟宏景物业公司证据1、2、3、9、10所提异议，因其已经按照相关合同接受了物业服务，并交纳了相关费用，在无相关反驳证据支持情况下，不能否认扶沟宏景物业公司证据1、2、3、9、10的证明效力；本院认为扶沟宏景物业公司证据1、2、3、9、10之间能够相互印证，符合证据的真实性、合法性、关联性，依法认定其证明效力。针对李善房对扶沟宏景物业公司证据4所提异议，因该证据无法与原件核对，又无其他证据相佐证，李善房所提异议合理，本院依法支持该异议，不予认定扶沟宏景物业公司证据4的证明效力。针对李善房对扶沟宏景物业公司证据5、6、7、8所提异议，因有扶沟县人民法院（2015）扶民初字第1923号民事判决书及生效证明表作为反驳证据，故本院支持该异议，依法不予认定扶沟宏景物业公司证据5、6、7、8的证明效力。针对反诉被告扶沟宏景物业公司对李善房证据所提异议，因无相关反驳证据证实扶沟县人民法院（2015）扶民初字第1923号民事判决书尚未生效，且李善房证据1-4之间能够相互印证，故本院不支持扶沟宏景物业公司异议，依法确认李善房证据1、2、3、4的证明效力。经审理本院依法确认以下案件事实：2010年3月21日，扶沟宏景物业公司与李善房签订一份物业管理服务协议，协议主要内容约定了由扶沟宏景物业公司为李善房所在的扶沟县金海花苑小区提供物业管理服务，住宅按照建筑面积每月每平方0.35元收取物业管理费，商用按建筑面积每月每平方0.70元收取物业管理费；业主交纳费用时间为办理入住手续时交纳一年的物业管理费，后续每一年交纳一次。并约定业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，扶沟宏景物业有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。李善房系上述物业6号楼2单元304的业主，其住宅面积为104.55平方米，后另购买有该小区面积为9.36平方米的储藏室一间。2010年3月21日，李善房交纳了物业管理费439元（2010年3月21日至2011年3月21日期间），2011年5月6日交纳了物业管理费439元、公用电费分摊20元（2011年3月21日至2012年3月21日间），同日另交纳了储藏室物业费100元（2011年3月21日至2012年3月21日间），2012年3月26日交纳了物业管理费439元、公用电费分摊20元（2012年3月21日至2013年3月21日间），同日另交纳了储藏室管理费39元；2014年5月8日，李善房交纳了车位租金及蓝牙押金550元。后因扶沟宏景物业公司让李善房租用公共道路车位及交费问题，双方产生分歧，李善房未再交纳2014年3月21日之后的物业管理费。另查明，2009年11月23日，扶沟县工商行政管理局为扶沟宏景物业公司颁发了营业执照，自2009年11月23日起至2029年11月22日止。2011年1月21日，周口市住房和城乡建设局向扶沟宏景物业公司颁发了中华人民共和国物业管理企业三级资质证书。2013年7月1日，扶沟宏景物业公司在扶沟县房地产管理所指导下在扶沟县金海花苑小区召开了首届业主大会，应到票权数700，实到票权数500，选举产生了首届扶沟县金海花苑业主委员会委员，并在扶沟县房地产管理所备案。2013年8月1日，扶沟县金海花苑小区业主委员会（甲方）与扶沟宏景物业公司（乙方）签订了物业管理委托合同，该合同第二十一条约定“1.本物业的管理服务费，住宅房屋及车库、储藏室由乙方按建筑面积每月每平方0.35元向业主或物业使用人收取；商用房屋由乙方按建筑面积每月每平方0.7元向业主或物业使用人收取。”、“4.业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，按以下处理：从逾期之日起按每天千分之一元交纳滞纳金”。该合同第二十二条约定“车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.露天车位：1年300元，2.车库：车卡押金50元，3.固定车位：1年600元。”。2014年5月8日，扶沟宏景物业公司与李善房另签订了《车位租赁协议》，该协议约定，扶沟宏景物业公司向李善房提供金海花苑停车场地地号29-28车位，车牌号码PS7001，租赁期限2014年5月8日至2015年5月8日，租金共计300元。2015年12月7日，李善房就该车位租赁协议提起（2015）扶民初字第1923号确认合同无效诉讼，经审理后扶沟县人民法院作出（2015）扶民初字第1923号民事判决书，判决书认定扶沟县金海花苑小区业主委员会与扶沟宏景物业公司签订的物业管理委托合同第二十二条的内容“露天车位，由扶沟宏景物业公司按一年300元向车位使用人收取”违反法律规定，该内容无效，并确认扶沟宏景物业公司与李善房2014年5月8日签订的《车位租赁协议》为无效协议。该判决书现已生效。本院认为，2010年扶沟宏景物业公司与李善房签订的物业管理服务协议、2013年扶沟宏景物业公司与扶沟县金海花苑小区业主委员会签订的物业管理委托合同均是合同主体双方真实意思表示，合同成立并生效，部分条款无效并不影响其他条款的效力。李善房作为扶沟县金海花苑小区的业主，扶沟宏景物业公司与扶沟县金海花苑小区业主委员会签订的物业管理委托合同对李善房具有约束力。扶沟宏景物业公司与李善房签订的前期物业管理服务协议，双方约定按住宅建筑面积104.55平方米、每月每平方米0.35元收取物业管理费，李善房对每年交纳住宅房屋物业管理费439元、公用电费分摊20元无异议，并交纳了2014年3月之前的物业管理费，故本院依法支持本诉原告要求本诉被告按照每年住宅房屋物业管理费439元、公用电费分摊20元交纳物业费的诉讼请求。对于李善房另在该小区购买的储藏室面积9.36平方米，李善房认为其与扶沟宏景物业公司签订的物业管理服务协议上并无约定，扶沟宏景物业公司收取了2011年至2013年的178元属于不当得利，应予返还。李善房提供的票据显示其已经交纳了2011年储藏室物业管理费100元、2012年储藏室管理费39元；根据我国《物权法》的有关规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定。因此本院认为，本案争议的储藏室作为李善房独立享有的专有部分，在双方签订的物业管理服务协议中未约定储藏室管理费，扶沟宏景物业公司收取储藏室管理费用没有合同依据，故该139元储藏室管理费用应退还李善房。2013年8月1日，扶沟宏景物业公司与扶沟县金海花苑小区业主委员会签订了物业管理委托合同，该合同约定了委托管理期限为5年，自2013年8月1日起至2018年8月1日止，并明确约定了储藏室物业管理费用按照每月每平方米0.35元收取；李善房辩称扶沟宏景物业公司不具有管理金海花苑小区的资质、扶沟县金海花苑小区业主委员会成立不合法，因其未提交相关证据，故本院不支持其辩称主张。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故李善房应依法履行该合同义务，向扶沟宏景物业公司交纳2014年至2016年的储藏室物业管理费。对于李善房主张退还的车位租赁费300元，因已被扶沟县人民法院的生效判决确认车位租赁协议无效，故依法支持其该项反诉请求。对于本诉原告要求本诉被告支付违约金的请求，因李善房拖欠物业费是因车位租赁纠纷、储藏室管理费等问题，扶沟宏景物业公司存在一定过错，故不支持其该项诉讼请求。对于李善房主张的要求扶沟宏景物业公司支付多收取物业费部分的利息，因李善房对于其没有异议部分的物业费并未交纳，存在一定过错，故不支持其关于利息部分的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、《中华物权法》第八十条、《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、本诉被告李善房于本判决生效之日起五日内，向本诉原告扶沟县宏景物业管理有限公司交纳2014年3月21日至2016年3月21日间的物业管理费996元（含住宅部分104.55㎡×0.35元/㎡×12月×2年≈878元，公用电费分摊20元/年×2年=40元，储藏室部分9.36㎡×0.35元/㎡×12月×2年≈78元）。二、反诉被告扶沟县宏景物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内，向反诉原告李善房退还已收取的车位费300元、2011年及2012年的储藏室管理费139元，两项合计439元。三、上述第一、二项判决支付内容折抵后，由本诉被告李善房于本判决生效之日起五日内，向本诉原告扶沟县宏景物业管理有限公司支付物业管理费557元。四、驳回本诉原告、反诉原告其它诉讼请求。如本诉被告未按判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由本诉被告李善房承担；反诉案件受理费50元，由反诉被告扶沟县宏景物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 张继超审判员 刘锦华审判员 郭璐欣二〇一七年四月二十日书记员 ＸＸ华 来源：百度搜索“”