（2017）川01民终4223号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-16

案件名称

成都玖源兴农资有限公司与成都盛大创业化工有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

成都玖源兴农资有限公司,成都盛大创业化工有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2017）川01民终4223号上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：成都玖源兴农资有限公司。住所地：四川省成都高新区吉泰五路**号*栋**层*号。法定代表人：杨芳，经理。委托诉讼代理人：郑立忠，四川瑞利恒律师事务所律师。被上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：成都盛大创业化工有限公司。住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段**号。法定代表人：黄均，总经理。委托诉讼代理人：张俊，四川蜀都金丰律师事务所律师。上诉人成都玖源兴农资有限公司（以下简称玖源兴公司）因与被上诉人成都盛大创业化工有限公司（以下简称盛大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人玖源兴公司的委托诉讼代理人郑立忠、被上诉人盛大公司的委托诉讼代理人张俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玖源兴公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持玖源兴公司的本诉请求，驳回盛大公司的全部反诉请求。事实和理由：1、一审法院混淆了合同变更与合同解除，本案中，双方对租赁合同的期限进行了变更，并按照变更后的约定履行完毕，该变更是双方协商一致的结果，不存在提前解除合同的情形；且双方约定“结清相关费用后，全额退还房屋押金伍万元”，其中所涉的费用，应系合同履行期间因玖源兴公司使用房屋而产生，并非合同履行完毕后产生的费用。2、虽然双方约定合同变更导致对方受到损失的应予赔偿，但损失应当是因合同变更必然导致的且能够预见的损失。虽然合同变更后，租期由原来的两年变更为一年，但该变更并非盛大公司空置案涉房屋的必然原因。3、双方在协商变更合同后，实质上是达成了新的约定，在合同正常履行完毕后，除了结算、清算及违约条款外的其他权利义务已经终结，玖源兴公司不存在违约的情形，盛大公司也没有因违约产生的损失。而盛大公司在合同履行期限内未向税务部门申报纳税及开具租赁税发票，其怠于履行纳税义务并非玖源兴公司导致，合同履行完毕后，玖源兴公司没有义务向盛大公司支付合同期内没有产生的费用，因此盛大公司主张的税费不应由玖源兴公司承担。庭审中，玖源兴公司撤回其要求盛大公司支付逾期返还押金的利息的上诉请求，盛大公司对此无异议。盛大公司辩称，1、根据《写字楼租赁合同》第4.2条的约定，押金需在租赁期限届满并结清费用后退还，其中的费用，包括已产生的水、电、物管、停车场物管费以及屋内设施损坏的维修费、赔偿费和应缴纳的税费等等。合同实际履行中，玖源兴公司在未通知盛大公司的情况下搬离案涉房屋，之后也未结清相关费用。而经核算，玖源兴公司应交纳的前述费用在与押金抵扣后，还应向盛大公司支付设施维修费5000元、停车场物管费300元以及超出押金的1363.13元。2、根据合同第5.3条的约定，案涉房屋开具租赁发票需缴纳的税费由玖源兴公司承担，但并未约定该税费的具体缴纳时间。在玖源兴公司搬离后，盛大公司要求其结清相关费用遭拒，而盛大公司向税务机关查询后得知应缴税费已超过押金，在此情况下，盛大公司只能先行垫付相应税费。而案涉房屋在玖源兴公司租赁期间产生的税费，无论何时实际发生，按照约定都应由玖源兴公司承担。3、由于玖源兴公司在搬离房屋时未与盛大公司办理交接、移交手续，导致盛大公司未能及时收回房屋，也未能及时另行出租他人，造成房屋空置达一个月之久，且另行出租还向中介方支付了8000元中介费。根据合同第8.2条以及第8.1条第三、四款的约定，玖源兴公司应当承担房屋空置期间的租金损失19902元。退一步讲，即使二审法院认为该空置期不是因玖源兴公司变更合同而导致的必然损失，也应考虑盛大公司在签订案涉合同时向中介方支付19902元中介费的事实，由于合同由原来的两年租期变更为一年，该中介费也应属于盛大公司所受损失。请求驳回上诉，维持原判。玖源兴公司向一审法院起诉请求：盛大公司向玖源兴公司返还写字楼租赁押金50000元并承担逾期返还利息1062.5元。盛大公司向一审法院反诉请求判令：1、玖源兴公司向盛大公司赔偿提前解除合同的损失27902元；2、玖源兴公司向盛大公司支付开具租赁费发票（2014年7月20日至2015年7月19日期间）产生的税费51363.13元；3、玖源兴公司向盛大公司支付损坏租赁房屋内物品费用5000元。一审庭审中，盛大公司当庭撤回其第三项反诉请求。一审法院认定事实：2014年7月12日，玖源兴公司与盛大公司在案外人成都置鼎房地产经纪有限公司的居间下签订了《写字楼租赁合同》，约定盛大公司将位于成都高新区吉泰五路××号“香年广场”3栋××层8号房屋及地下负一楼固定车位234号租给玖源兴公司使用。房屋建筑面积265.36平方米，租赁期限为2014年7月20日至2016年7月19日，房屋每月租金为19902元。合同第四条约定：“……4-2房屋押金款为人民币50000元，待租赁期满并结清费用后，甲方应于结清当日将押金不计利息全额退还乙方。若乙方未按规定结清有关费用或者中途擅自退租，甲方有权拒还押金”；合同第五条约定：“……5-3根据本租赁合同开具房屋租赁发票需缴纳的税费由乙方承担”；合同签订后，盛大公司依约向玖源兴公司交付了涉案房屋，玖源兴公司支付了押金50000元。2015年2月5日，玖源兴公司向盛大公司发函，表示因经营困难，决定2015年7月19日后不再租用涉案房屋。函件上还载明：“我公司支付后半年房租119412元，并于2015年7月19日房屋到期，并结清费用后，全额归还我公司房屋押金五万元整”。盛大公司在该函件上盖章同意。2015年8月20日，盛大公司将涉案房屋出租给了案外人北京华宇信息技术有限公司。2016年3月16日，盛大公司为玖源兴公司开具了2014年7月20日至2015年7月19日期间的房租费用发票，金额为290187.12元，但未实际将发票交付玖源兴公司。盛大公司因收取租金向税务局缴纳税款共计51363.13元。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《写字楼租赁合同》、收据、《沟通涵》、发票、盛大公司与北京华宇信息技术有限公司签订的《房屋租赁合同》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，盛大公司与玖源兴公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，《写字楼租赁合同》于盛大公司同意玖源兴公司提前解除合同之时，即2015年2月5日解除。对于提前合同解除的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，玖源兴公司因自身经营原因导致租赁合同提前解除，盛大公司有权向其主张损失赔偿。盛大公司的损失为因租赁合同提前解除而导致的房屋空置期租金损失，玖源兴公司向盛大公司支付租金至2015年7月19日，盛大公司于2015年8月20日将涉案房屋再次出租，实际空置期为一个月，按照合同约定，一个月的房屋租金为19902元。对于盛大公司将涉案房屋再次出租的中介费用，此费用并非玖源兴公司提前解除合同所产生的必然损失，且盛大公司未能证明其实际缴纳了此项费用，故对于盛大公司要求玖源兴公司赔偿中介费的主张不予支持。对于租赁费发票的税费，根据《写字楼租赁合同》第五条的约定，应当由玖源兴公司承担，盛大公司出租涉案房屋缴纳税款51363.13元，故对于盛大公司要求玖源兴公司支付税费的主张予以支持。此条约定系双方对于税费的结算承担方式的约定，并未免除出租人的纳税义务，未违反法律、行政法规的强制性规定，故对于玖源兴公司认为此条约定无效的主张不予采纳。对于押金，根据《写字楼租赁合同》第四条的约定，盛大公司应当在玖源兴公司结清费用后不计利息全额退还，故对于玖源兴公司押金的利息主张不予支持，押金在抵扣前述玖源兴公司应当向盛大公司支付的费用后，玖源兴公司还应向盛大公司支付21265.13元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、玖源兴公司于判决生效之日起十五日内向盛大公司支付21265.13元（已经抵扣盛大公司应当向玖源兴公司退还的押金50000元）；二、驳回玖源兴公司的本诉诉讼请求；三、驳回盛大公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取538元，反诉案件受理费减半收取328元，均由玖源兴公司承担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院另查明，盛大公司在一审中提交的反诉状载明：根据合同第8.2及8.1条的约定，玖源兴公司应当承担提前解除合同给盛大公司造成的损失，本案中玖源兴公司提前解除合同给盛大公司造成的损失为：房屋的空置期一个月，空置期损失按一个月的租金计算为19902元；重新出租产生的中介费损失8000元，共计27902元损失，根据合同约定应当由玖源兴公司承担。二审中，关于《写字楼租赁合同》解除的时间，玖源兴公司认为是2015年7月19日，盛大公司认为根据《沟通函》租期届满时间为2015年7月19日，合同实际解除的时间延后20天。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、盛大公司要求玖源兴公司赔偿提前解除合同造成损失的主张能否成立；二、玖源兴公司应否承担开具租赁发票的税费。现就上述争议焦点分述如下：关于第一个争议焦点，根据2015年2月5日的《沟通函》所载内容，能够认定双方经协商达成一致，将《写字楼租赁合同》中原约定的两年租期变更为一年，变更后的租期自2014年7月20日起至2015年7月19日止。实际履行中，双方在约定的租期届满之后，未续签合同，也未形成事实上的不定期租赁关系，结合二审中双方对合同解除时间的陈述意见，应当认定《写字楼租赁合同》在约定租期届满之后自然终止。一审法院以《沟通函》认定双方于2015年2月5日协商解除了《写字楼租赁合同》，属适用法律错误，本院对此予以纠正。根据盛大公司在反诉状及一审庭审中的明确意见，其认为玖源兴公司提前解除合同给盛大公司造成的损失，是房屋空置期一个月的租金损失以及重新出租产生的中介费损失。对此，前已述及，合同在实际履行中，并不存在玖源兴公司提前解除合同的客观事实，因此，盛大公司主张其因合同提前解除遭受损失，缺乏事实依据；更何况，根据《写字楼租赁合同》第8.2条关于“变更或解除合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除本合同8.1条第（3）、（4）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿”的约定，本案中，双方虽对合同约定予以了变更，但盛大公司亦未举出有效证据证明在租期届满后至房屋另行出租期间的空置期租金损失以及盛大公司另行出租产生的中介费，属于合同变更所产生的必然损失，故盛大公司要求玖源兴公司赔偿提前解除合同造成损失的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，根据《写字楼租赁合同》第五条的约定，基于该合同开具房屋租赁发票所需缴纳的税费由玖源兴公司承担。而庭审已查明，针对玖源兴公司承租期间，即2014年7月20日至2015年7月19日的房屋租金，盛大公司已向税务机关实际缴纳税款51363.13元。盛大公司据此要求玖源兴公司承担税费，符合合同约定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。玖源兴公司抗辩认为该笔税费系合同解除后才产生，且其未实际收到发票，故不应承担支付责任，对此，本院认为，双方在合同中并未约定玖源兴公司承担税费需以盛大公司实际交付发票为前提，且不论盛大公司开具房屋租赁发票而向税务机关缴纳税费的时间为何时，只要发票、税费对应的房屋租赁期间是由玖源兴公司实际承租，则玖源兴公司即应按照约定承担税费，因此，玖源兴公司上诉主张其不应承担税费的理由不成立，本院不予支持。综上，玖源兴公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初3194号民事判决；二、成都盛大创业化工有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都玖源兴农资有限公司退还押金50000元；三、成都玖源兴农资有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都盛大创业化工有限公司支付税费51363.13元；四、驳回成都玖源兴农资有限公司的其余诉讼请求；五、驳回成都盛大创业化工有限公司的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费1076元，减半收取538元，由成都玖源兴农资有限公司负担38元，由成都盛大创业化工有限公司负担500元；反诉案件受理费328元，由成都玖源兴农资有限公司负担200元，由成都盛大创业化工有限公司负担128元；二审案件受理费1933元，由上诉人成都玖源兴农资有限公司负担1200元，由被上诉人成都盛大创业化工有限公司负担733元。本判决为终审判决。审判长　　唐云国审判员　　赵　锋审判员　　龚　耘二〇一七年四月二十日书记员　　梅芳芝搜索“”