（2017）湘11民终504号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-23
案件名称
冯艳萍与永州兴盟房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯艳萍,永州兴盟房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终504号上诉人（原审原告）：冯艳萍。委托诉讼代理人：杨艳龙。被上诉人（原审被告）：永州兴盟房地产开发有限公司。法定代表人：唐炳烛。委托诉讼代理人：唐春松。上诉人冯艳萍因与被上诉人永州兴盟房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯艳萍上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院依法改判。庭审中，冯艳萍变更自己的上诉请求为：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，判决永州兴盟房地产开发有限公司向冯艳萍支付违约金17,547元。事实和理由：一审法院已经认定永州兴盟房地产开发有限公司违约，应当承担违约责任，但却以冯艳萍未提供证据证实交房时间为由不予支持，这是明显错误的。冯艳萍于2016年5月27日才接收房屋，以上事实有物业公司出具的交接文件和装修许可证足以证实。因此，冯艳萍已经完成自己的举证责任，足以证实永州兴盟房地产开发有限公司没有在约定时间内交房。更何况，永州兴盟房地产开发有限公司至今未提供该房屋的质量验收及消防验收合格证明，将未达到法定交付条件的房屋交付给冯艳萍，本身就是一种违法行为，即使冯艳萍接收了该房屋，该交付行为也是无效的。永州兴盟房地产开发有限公司辩称，永州兴盟房地产开发有限公司已经取得了房屋整体验收报告，并已经依法办理了房屋产权证书，对于提交资料齐全的业主已经办理了分户手续。冯艳萍由于提供的资料不齐全，并以消防未验收为借口拒绝收房，但又对该房屋进行了装修，所以其起诉的事实不成立，请求二审法院驳回冯艳萍的上诉，维持原判。冯艳萍向一审法院起诉请求：1.判令永州兴盟房地产开发有限公司将房屋产权及水电开户手续办理至冯艳萍名下；2.判令永州兴盟房地产开发有限公司向冯艳萍支付因延期交房的违约金17,547元（246,800元×0.0003×237天=17,547元，自2015年10月1日起至2016年5月27日止）；3.本案诉讼费由永州兴盟房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2015年1月26日，永州兴盟房地产开发有限公司将其开发的位于永州市冷水滩区珍珠路xx号“潇湘佳苑”第xx栋xx单元xx层xx号商品房卖给冯艳萍，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：一、商品房建筑面积为135.79平方米，房屋总额为426,800元；二、办理房产证、土地使用权证、银行按揭、水电开户（3500元/户）所需的相关费用由买受人承担；三、买受人于2015年1月26日向出卖人交纳房屋首付款246,800元，余款180,000元买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，向农业银行申请办理按揭贷款手续；四、买受人逾期付款的违约责任：1.逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；五、商品房交付后，产权登记面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；六、买受人所购房屋的层高为3米（即含楼板厚度）；七、出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；八、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起7日内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；九、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；十、出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后整个小区开发完毕360日内办理好土地使用权证，如出卖人未能在约定期限内办理产权登记手续的，出卖人从第二天起按日向买爱人支付已交房款万分之三的违约金。合同还规定了其他事项。该合同签订后，冯艳萍按合同约定将购房首付款246,800元交付给永州兴盟房地产开发有限公司，银行按揭贷款的剩余购房款180,000元于2016年5月10日也已支付给永州兴盟房地产开发有限公司。房屋竣工后，永州兴盟房地产开发有限公司电话通知冯艳萍交房，冯艳萍已接收了该房屋并于2016年4月28日对该房屋进行了装修。永州兴盟房地产开发有限公司于2016年5月20日向方艳萍开具了427,806元销售不动产统一发票。一审法院认为，冯艳萍与永州兴盟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。冯艳萍已按约定支付了全部购房款，永州兴盟房地产开发有限公司依法依约应当将竣工验收合格的房屋交付冯艳萍使用。本案中双方就永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房的时间和合同约定的违约金是否过高存在争议。关于永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房的时间问题。永州兴盟房地产开发有限公司未提供证据证实本案所涉房屋已达到竣工验收合格的标准，未能按合同约定于2015年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给冯艳萍，其所辩称的因政府原因未能完成消防验收而没有交付房屋未提供证据予以证实，也不符合双方延期交房的约定，因此不能成为永州兴盟房地产开发有限公司逾期交房可以免责的理由。根据双方合同约定，即使永州兴盟房地产开发有限公司交付房屋也应以书面形式通知冯艳萍，永州兴盟房地产开发有限公司未能举证证明已按书面形式通知冯艳萍收房，其行为明显构成违约，应承担违约责任。但冯艳萍未按合同期限向永州兴盟房地产开发有限公司支付银行按揭款，其行为也构成违约，也应承担违约责任。冯艳萍接到永州兴盟房地产开发有限公司电话通知交房后，冯艳萍已接收该房屋并进行了装修，冯艳萍也未能举证证明永州兴盟房地产开发有限公司未在约定时间通知交房，视为永州兴盟房地产开发有限公司已在约定时间通知冯艳萍交房，故冯艳萍要求永州兴盟房地产开发有限公司将竣工验收合格的商品房交付给冯艳萍使用及违约金的请求，依法不予支持。冯艳萍要求为其办理房屋产权证和水、电开户手续的诉请，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、永州兴盟房地产开发有限公司在判决生效后三十日内为冯艳萍办理房屋权属证书和水电开户手续，开户所需的费用由冯艳萍承担；二、驳回冯艳萍的其他诉讼请求。一审案件受理费239元，减半收取119.5元，由永州兴盟房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于是否采信冯艳萍提交的《潇湘佳苑交房文件》的问题。该证据具备真实性、合法性，能够证明永州兴盟房地产开发有限公司与冯艳萍办理房屋交接手续的时间等内容，本院予以采信。一审法院在查明的事实中认定冯艳萍将银行按揭贷款的剩余购房款180,000元支付给永州兴盟房地产开发有限公司的时间为2016年5月10日错误，应为2016年9月。一审法院查明的其他案件事实属实，本院予以确认。本院另查明，冯艳萍于2016年5月27日与永州兴盟房地产开发有限公司办理了涉案房屋的交接手续，并在当天出具的承诺书中承认自己未办理验房交房等物业管理相关手续就进行了装修。双方合同第六条付款方式及期限中第2小点约定，①因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起30日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后7日内将已付款不计息退还给买受人。②因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择：合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议或有权解除本合同，合同解除后7日内出卖人应不计息退还已付款。③因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内以自有资金支付。逾期任何一方均可单方解除合同，在合同解除后7日内，出卖人应将已付款不计息退还给买受人。本院认为，当事人二审争议的焦点为：永州兴盟房地产开发有限公司应否向冯艳萍支付逾期交房违约金。买卖合同中，交付标的物并转移标的物所有权是出卖人的基本义务，买受人的基本义务则是依照约定数额支付价款。本案双方当事人签订《商品房买卖合同》约定，冯艳萍应于2015年1月26日支付首付款246,800元，剩余房款办理银行按揭贷款支付；永州兴盟房地产开发有限公司的交房时间是2015年6月30日前。从合同约定来看，双方履行义务有先后时间顺序，即冯艳萍先支付合同价款在先，永州兴盟房地产开发有限公司交付房屋在后。因种种原因，购房按揭贷款迟至2016年9月才办理成功，而冯艳萍已于2016年5月27日前实际收房，冯艳萍在收房前尚未完全履行支付合同价款的基本义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故永州兴盟房地产开发有限公司未如约交房是主张先履行抗辩权，不构成违约，不应支付违约金。冯艳萍主张未及时办理按揭贷款的原因在于永州兴盟房地产开发有限公司，未举证证实，况且无论未及时办理银行按揭贷款是买受人或者出卖人的原因还是非归责于双方的原因,根据合同第六条第2点第四、五、六项的约定，冯艳萍或有权解除本合同,或需30日内以自有资金支付,或需另行协商付款方式和期限，没有不支付价款的权利,故冯艳萍提出“永州兴盟房地产开发有限公司未按约定时间交房，应承担违约责任”的上诉理由，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实存在瑕疵，但裁判结果正确，故对冯艳萍的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费239元，由上诉人冯艳萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 素审 判 员 彭卫民代理审判员 刘 爱二〇一七年四月二十日书 记 员 李 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 来自：