（2016）浙03民终5645号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2017-06-27

案件名称

温州泰源房地产开发有限公司、吴治豹商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

温州泰源房地产开发有限公司,吴治豹,余爱笑

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终5645号上诉人（原审原告）：温州泰源房地产开发有限公司，住所地：温州市瓯海区景山振瓯路联众华庭东幢2206室，组织机构代码：14514260-8。法定代表人：詹晖，该公司董事长。委托代理人：叶智焕，浙江震瓯律师事务所律师，委托权限特别授权。委托代理人：潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师，委托权限特别授权。被上诉人（原审被告）：吴治豹，男，1971年9月16日出生，汉族，户籍所在地苍南县。被上诉人（原审被告）：余爱笑，女，1972年10月22日出生，汉族，户籍所在地苍南县。上诉人温州泰源房地产开发有限公司（以下简称泰源房开）因与被上诉人吴治豹、余爱笑商品房预售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2016）浙0327民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰源房开上诉请求：撤销一审判决，改判支持泰源房开一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审事实认定错误。双方在合同中已经明确约定，由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，违约金为总房款的20%。且合同签订至今，受市场环境影响，涉案商品房价值下跌，双方约定的总房款20%的违约金实际上远远低于实际损失。双方于2010年2月12日签订《商品房买卖合同》，吴治豹、余爱笑逾期支付购房款至2016年1月25日泰源房开提起本案诉讼，已有6年时间，一审判决却以2014年10月1日起中国人民银行贷款基准利率计算违约金，明显存在事实认定错误。二、一审法院适用法律错误，程序违法。一审法院在吴治豹、余爱笑未提出任何答辩，也并未请求法院予以减少违约金的情况下，主动对合同约定的违约金进行调整，没有法律依据。吴治豹、余爱笑未作答辩。泰源房开向一审法院起诉请求：1.解除泰源房开与吴治豹、余爱笑于2010年2月12日签订的《商品房买卖合同》；2.吴治豹、余爱笑向泰源房开支付违约金373867.8元，该违约金在吴治豹、余爱笑已付的569339元购房款中直接扣除，剩余的195471.2元已付购房款返还给吴治豹、余爱笑；3.吴治豹、余爱笑配合泰源房开办理撤销本案商品房的《商品房买卖合同》备案登记和该商品房的预告登记手续；4.本案诉讼费用由吴治豹、余爱笑承担。一审法院认定事实：2010年5月12日，吴治豹、余爱笑与泰源房开签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买泰源房开开发的苍南县龙港镇“泰源锦园”第7幢803号商品房。合同第三条约定了该商品房的土地使用权年限、设计用途及建筑面积等基本情况。合同第五条约定：按建筑面积计算（建筑面积共144.91平方米），该商品房单价为每平方米12900元，总金额为1869339元。第七条约定了付款方式及期限。合同第八条约定：买受人逾期付款的违约责任……买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款0.1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际交付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付房价款万分之二的违约金。……第九条约定了交付期限及条件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。另外，合同附件八“补充协议”约定：一、……买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后规定的时间内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金；由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。二、……由于金融政策调整或买受人原因不能办理按揭贷款的，则买受人应在收到出卖人书面通知后的10日内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视买受人违约，出卖人按本合同第八条约定追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金。若采用公积金贷款或组合贷款的，买受人必须在达到公积金贷款或组合贷款条件并于出卖人发出书面通知后的10天内办理完成相关贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金。……十一、……合同补充协议条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致时，以《商品房买卖合同》附件和合同补充协议条款的约定为准。上述合同经吴治豹、余爱笑签字确认后报苍南县房管部门备案登记。合同签订后，吴治豹、余爱笑依约向泰源房开支付了首付款569339元，但对剩余购房款1300000元未按合同约定支付。为此泰源房开分别于2014年7月30日、9月16日向吴治豹、余爱笑邮寄了“交付通知”、“交付须知”，2014年9月16日的“交付通知书”载明：您购买的“泰源锦园”7幢803室商品房，您应向我公司支付的房屋总价款为1869339元，您已支付569339元房款，剩余1300000元房款至今未缴清……请您务必在2014年9月30日前到苍南县龙港镇通港路泰源锦园小区1幢1层我公司临时售楼处缴清剩余房款，并办理房屋交付手续。否则，由此而产生的所有法律后果由您自行承担。……该邮件于2014年9月18日妥投。泰源房开又于2014年11月24日向吴治豹、余爱笑邮寄了“律师函”，“律师函”载明：您购买的“泰源锦园”7幢803室商品房，双方约定商品房总价款为1869339元，合同签订后，你支付了购房款569339元，剩余1300000元购房款至今未向泰源房开公司支付……请你务必在2014年12月1日之前向泰源房开公司付清剩余1300000元购房款。同时，泰源房开公司保留向你追究违约责任、赔偿损失等权利。……该邮件未妥投。一审判决认为，泰源房开与吴治豹、余爱笑签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依合同约定，吴治豹、余爱笑若未在泰源房开通知之日起10日内办理完成按揭贷款以支付剩余购房款，则应在上述期限届满之日起10日内一次性付清剩余购房款，否则视为违约并按未付购房款20%支付违约金。本案中，泰源房开曾先后二次向吴治豹、余爱笑邮寄“交付通知书”催促吴治豹、余爱笑在相应时间办理贷款手续，故应以最近一次吴治豹、余爱笑收到“交付通知”、“交付须知”的时间即2014年9月18日为合同约定的付清剩余购房款的通知时间，鉴于泰源房开该交付通知书催告吴治豹、余爱笑缴清剩余房款的最后期限为2014年9月30日，故确定2014年9月30日为吴治豹、余爱笑付清购房款余款的最后期限。因吴治豹、余爱笑至今尚未支付剩余购房款1300000元，也没有因归责于泰源房开的原因未能办理房屋按揭贷款手续，已构成合同违约。依合同约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，故对于泰源房开主张解除涉诉《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，双方依据该合同取得的财产应当予以返还或恢复原状，故对泰源房开主张要求吴治豹、余爱笑协助办理涉诉合同的备案登记和预告登记撤销手续的诉讼请求，予以支持。至于合同解除后违约金及购房款返还问题，因泰源房开未举证证明吴治豹、余爱笑的违约行为造成的实际损失，结合设定违约金的目的主要是补偿性的立法本意，综合案件具体情况，一审法院酌情将违约金数额调整为以未付购房款1300000元为基数、按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，自2014年10月1日起算至判决确定履行之日止，上述违约金在吴治豹、余爱笑已付的首付款569339元中扣除，剩余的购房款返还吴治豹、余爱笑。综上，泰源房开与之相符的诉讼请求，予以支持，超出部分的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除泰源房开与吴治豹、余爱笑签订的关于“泰源锦园”第7幢803号商品房的《商品房买卖合同》（合同编号为201090000200077）。二、吴治豹、余爱笑于本判决生效之日起十日内支付泰源房开逾期支付购房款违约金（以未付购房款1300000元为计算基数，自2014年10月1日起算至判决确定履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算)；三、上述第二项确定的违约金在吴治豹、余爱笑已付的首付款569339元中予以扣除，剩余已付购房款由泰源房开于本判决生效之日起十日内返还吴治豹、余爱笑。四、吴治豹、余爱笑于本判决生效之日起十日内协助泰源房开办理上述第一项所涉合同的备案登记和预告登记撤销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6908元，由吴治豹、余爱笑负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，泰源房开与吴治豹、余爱笑签订的《商品房买卖合同》附件八约定，若吴治豹、余爱笑未在泰源房开通知之日起10日内办理完成按揭贷款以支付剩余购房款，则应在上述期限届满之日起10日内一次性付清剩余购房款，否则视为违约并按总房款的20%支付违约金。而泰源房开在2014年期间先后二次通知吴治豹、余爱笑办理贷款手续，吴治豹、余爱笑均未办理按揭手续或付清剩余房款。故吴治豹、余爱笑应当按照合同约定承担逾期支付房款的违约责任。在吴治豹、余爱笑未对约定的违约金提出异议的情况下，一审法院主动酌情将吴治豹、余爱笑的逾期支付房款违约金进行调整，欠妥，本院予以纠正。综上所述，泰源房开的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持苍南县人民法院（2016）浙0327民初972号民事判决主文第一、四项及一审案件受理费负担部分；二、撤销苍南县人民法院（2016）浙0327民初972号民事判决主文第二、三项。三、吴治豹、余爱笑于本判决生效之日起十日内支付温州泰源房地产开发有限公司逾期支付购房款违约金373867.8元，该违约金在吴治豹、余爱笑已付的首付款569339元中予以扣除，剩余195471.2元已付购房款由温州泰源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴治豹、余爱笑。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6908元，由吴治豹、余爱笑负担。本判决为终审判决。审　判　长　　余　萌审　判　员　　刘宏杰代理审判员　　陈黛锦二〇一七年四月二十日书　记　员　　周婷婷 来自