（2017）津0111民初3914号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2018-07-12
案件名称
李建宏与单鑫、天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市西青区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李建宏,单鑫,天津中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初3914号原告：李建宏，男，1979年1月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：李桂娟，北京市中银律师事务所律师。被告：单鑫，男，1979年8月31日出生，汉族。被告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：蔡广，该公司法务。委托诉讼代理人：徐雪，该公司职员。原告李建宏与被告单鑫、被告天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序于2017年2月10日和2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告李建宏及其委托诉讼代理人李桂娟，被告单鑫，被告中原物业公司之委托诉讼代理人蔡广、徐雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李建宏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《房产交易合同》；2.被告单鑫返还定金100000元；3.被告中原物业公司返还居间服务费、贷款服务费、房屋评估费18800元；4.二被告支付原告违约金120000元并赔偿经济损失50000元；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年8月28日，原、被告签订了《房产交易合同》，约定原告购买被告单鑫所有的位于天津市××光路东侧××号房屋，成交价款为1200000元，双方须于2016年11月15日前签订《天津市房产买卖协议》，合同对违约责任进行了约定。当日，原告支付被告单鑫定金100000元，支付被告中原物业公司居间服务费16800元、贷款服务费1000元、房屋评估费1000元。但2016年11月15日，原告及被告中原物业公司多次联系被告单鑫订立《天津市房产买卖协议》事宜，被告单鑫予以拒绝，故起诉至法院。被告单鑫辩称，同意原告提出的解除合同和返还定金100000元的诉讼请求，但不同意其他诉讼请求。原告也可等单鑫办完房产证后继续履行合同。被告中原物业公司辩称，同意原告提出的解除合同和返还定金100000元的诉讼请求，但不同意其他诉讼请求。原、被告签署的《房产交易合同》，是三方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，签署合同时单鑫尚未办理涉诉房屋房产证，对于该事实原告知晓并认可。三方约定，待单鑫办理完毕产权证后即可到房管局办理交易手续。在合同履行期间，因被告单鑫的原因导致合同未能如期履行，其应当承担合同责任。原告向中原物业公司主张违约金及经济损失等，没有合同依据，也没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年10月30日，被告单鑫与开发商天津上投置业发展有限公司签订了一份《天津市商品房买卖合同》，购买了位于天津市××光路东侧××号房屋。2016年8月28日，原告（买受方、乙方）与被告单鑫（出售方、甲方）及被告中原物业公司（居间方、丙方）签订了一份《房产交易合同》，约定原告购买被告单鑫所有的房屋，成交价款为1200000元。房屋设立抵押，抵押权人为中信银行城中支行，甲方确认于2016年10月31日前还清贷款并注销抵押权。合同第5.2条约定，因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。合同第6.4条约定，甲方未按约定注销抵押权的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同第1.2条未填写房地产权属证明编号。就其原因，原告称单鑫当时没有房产证。被告单鑫称因为没有房地产证，所以没有写。中原物业公司员工李爽知晓该房屋没有房产证，李爽说办房产证一个月就能办理完毕，该房屋可以卖。被告中原物业公司称签订合同时，单鑫只有天津市商品房买卖合同，没有办理房产证。合同约定李建宏与单鑫签订《天津市房产买卖协议》的时间为2016年11月，该段时间足够单鑫办理房产证，对此情况，李建宏与单鑫都是清楚的。2016年8月28日，原告支付被告单鑫定金100000元，支付被告中原物业公司居间服务费16800元、贷款服务费1000元、房屋评估费1000元。被告单鑫现未办理完毕房产证，亦未办理注销抵押手续。被告单鑫称签订《房产交易合同》后，楼盘售楼处人员告知开发商已注销，房管局工作人员告知需要按照房本挂失程序办理房产证，并需要提供《天津市商品房买卖合同》和登记证明，而登记证明在2016年4月因汽车窗户被砸丢失，现只能去开发商的上海总部补办，现在还没消息。没有注销抵押手续，也是因为没有房产证。原告称其诉讼请求中的经济损失50000元为房屋涨价的差价损失。原告就损失数额未提交证据加以佐证。经释明，原告不申请相应的评估鉴定。经查，天津上投置业发展有限公司已于2015年12月28日注销。本院认为，原告、被告签订《房产交易合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，三方应按约全面履行各自义务。该《房产交易合同》是复合合同，三方当事人之间各自存在相应的法律关系，既包括原告与被告单鑫之间的房屋买卖关系，又包括原告与被告中原物业公司之间的居间关系，还包括被告单鑫与被告中原物业公司之间的居间关系。被告单鑫未按照合同约定于2016年10月31日前还清贷款并注销抵押权，构成违约。并且，虽然诉争房屋开发商已注销但被告单鑫无证据证明其积极履行办理房产证促成交易尽快完成的义务。因此，原告要求解除合同、被告单鑫返还定金100000元并要求被告单鑫承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。被告单鑫虽然提出违约金过高的抗辩主张，但就该主张未提交证据加以证实。根据当事人的过错程度并根据公平原则和诚实信用原则，并考虑到近期房产市场涨跌情况，对于被告单鑫的该项抗辩主张，本院不予采信。根据合同约定，被告单鑫应付原告违约金的数额为120000元。被告中原物业公司对于合同的履行无违约行为，不承担违约责任。因此，对于原告要求被告中原物业公司支付违约金120000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告中原物业公司返还居间服务费16800元、贷款服务费1000元、房屋评估费1000元的诉讼请求。由于原告尚未开始办理银行贷款，因此，原告预交的贷款服务费1000元和房屋评估费1000元，被告中原物业公司应予退还。致使本案《房产交易合同》解除的主要责任在被告单鑫，故原告要求被告中原物业公司全额返还其居间服务费16800元的主张，本院不予采信。房地产居间合同是一种特殊的居间合同，房屋中介机构的居间义务不仅包括促成合同的订立，还包括帮助双方办理过户手续，交房手续、付款手续等。考虑到本案合同实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告中原物业公司返还原告居间服务费8000元。因此，原告相应诉讼请求的合理部分，本院予以支持。原告就其要求二被告赔偿房屋差价损失50000元的诉讼主张未提供证据加以证实。经释明，原告亦不申请对当前房屋价值进行评估，因此，原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李建宏、被告单鑫与被告天津中原物业顾问有限公司于2016年8月28日订立的《房产交易合同》；二、被告单鑫于本判决生效之日起三日内向原告李建宏返还定金100000元并支付违约金120000元；三、被告天津中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李建宏返还居间服务费8000元、贷款服务费1000元、房屋评估费1000元；四、驳回原告李建宏的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元，由原告李建宏负担366元，由被告单鑫负担2400元，由被告天津中原物业顾问有限公司负担50元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 桂炉二〇一七年四月二十日书 记 员 高铭附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自