（2017）豫0702民初1081号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-08-04
案件名称
段晶炜与新乡市恒信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新乡市红旗区人民法院
所属地区
新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段晶炜,新乡市恒信房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0702民初1081号原告：段晶炜，男，1971年6月22日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：李艳霞，河南龙健律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市恒信房地产开发有限公司，住所地新乡市牧野路与友谊路东南角东升小区3号楼东2单元西户（1-2层复式）。法定代表人：赵平，总经理。委托诉讼代理人：吴福生，河南启轩律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：李瑞祥，男，该公司员工，特别授权。原告段晶炜与被告新乡市恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月15日立案，于2012年6月18日作出（2011）红民二初字第160号民事判决，恒信公司不服,向河南省新乡市中级人民法院（以下简称新乡中院），新乡中院于2012年12月10日作出（2012）新中民五终字第414号民事判决，恒信公司不服向新乡中院申请再审，新乡中院于2014年1月7日作出（2013）新中民申字第147号民事裁定书，驳回恒信公司的再审申请，恒信公司不服，向河南省人民检察院（以下简称省检察院）提起申诉，省检察院于2014年9月4日作出豫检民（行）监[2014]41000000020号民事抗诉书，向河南省高级人民法院（以下简称省高院）提出抗诉，省高院于2014年11月11日作出（2014）豫法立二民抗字第00092号民事裁定，提审本案，于2015年4月9日作出（2015）豫法民提字第00008号民事裁定，撤销新乡中院（2012）新中民五终字第414号民事判决和本院（2011）红民二初字第160号民事判决，本案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，于2017年4月1日公开开庭进行了审理。原告段晶炜委托诉讼代理人李艳霞、被告恒信公司委托诉讼代理人李瑞祥、吴福生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决恒信公司归还购房款1392552元及利息（利息从2011年3月15日计算按银行同期贷款利率），并赔偿一倍购房款1392552元；2、判令恒信公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月1日至8月19日段晶炜先后在恒信公司处购买了五套住房：东升生活城六号楼一单元二层西户一套，价格：279432元；三层西户一套，价格：279432元；五层西户一套，价格：279430元；三单元十一层南户一套，价格：297168元；十一层北户一套，价格：257088元，恒信公司分别出具收款收据。2011年3月，段晶炜发现恒信公司将段晶炜购买的五套房产又出卖给了第三人。故诉至法院，望判如所请。被告答辩称，1、恒信公司与段晶炜之间不存在房屋买卖关系，段晶炜系公司原法定代表人代理人，该房屋收据开到段晶炜名下是为了履行公司与郎光春的股东会决议，依该决议，房屋所有权并未转移。段晶炜系郎光春的委托代理人，且对股东会决议明知，公司与段晶炜之间未形成买卖关系；2、恒信公司不存在违约行为，本案不适用《商品房买卖解释》。故请求法院依法驳回原告起诉，并在本次审理中撤回原审提交的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实本院认定如下：1、恒信公司对段晶炜所举的证据一、二、三、五、六、七的真实性均无异议，本院予以确认；对证据四、证据八本院将结合当事人陈述及其他证据综合认定；2、段晶炜对恒信公司所举证据1股东会决议有异议，认为是内部决议，段晶炜亦不知道决议内容也没参加会议，不能以内部协议对抗，证据2中委托书空白处是私自填写与郎光春笔迹不同，委托的内容与本案无关联性。证人吕某是利害关系人，证言不具有效力，对此本院认为，段晶炜对证据1的异议成立，该决议系恒信公司股东内部决议，对外不具有法律效力，段晶炜不受该决议的约束，对该证据证明效力本院不予确认，对证据2中的委托书因郎光春本人否认出具该委托书，亦无其他证据佐证，故本院不作为有效证据确认，对吕某的证人证言本院将结合（2014）新中民五终字第414号民事判决书综合认定；对证据3与本案不具有关联性，本院不作为有效证据确认；对证据4-7，本院将结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新乡市东升小区由恒信公司开发建设。2008年8月28日至2010年8月4日期间，恒信公司法定代表人为郎光春，郎光春与郭安东各持恒信公司50%的股权。2010年8月3日，郎光春与郭安东召开股东会，形成如下决议内容：“公司拿出东升小区6#十二套房产暂开收据到郎光春或郎光春指定人名下用以暂抵郎光春在公司的投资款，但未经公司书面认可不允许郎光春对外出售、抵押或备案等。该房产待郎光春与公司和毛光辉以及郎光春与吕某和刘金山之间的纠纷全部处理结清后再行处置。以上房产恒信公司如在三方纠纷处理结束前对外出售，则公司需在最后结算时以现金补齐，不再以房产折抵。”郎光春、郭安东均在该股东会决议上签字。恒信公司于2010年8月19日将12套房屋开至段晶炜（××）名下折抵郎光春在恒信公司的投资款。郎光春以该12套房折抵郎光春借段晶炜的款项。以上事实已由新乡中院（2012）新中民五终字第412号生效判决认定。其中，案涉五套房产分别位于东升生活区6号楼一单元二层西户、一单元三层西户、一单元五层西户、三单元十一层北户、三单元十一层南户，价款分别为279432元、279432元、279432元、257088元、297168元，恒信公司并向段晶炜出具了相应收据，收据上加盖有恒信公司的财务专用章，并有出纳葛素平、经办人赵松林的签名，收据中载明的收款事由为购房款。之后，恒信公司又将上述5套房屋出卖给了他人，合同号分别为2010-029237、2010-029241、2010-029243、2010-029245、2010-029246。为此段晶炜诉至法院，要求恒信公司归还购房款及利息，并赔偿一倍购房款。本次庭审中，郎光春出庭作证称：在我任恒信公司董事长期间，因公司资金紧张，我陆续向段晶炜借款250万元，约定利息是2分，期限2年，在退出公司后开出12套房作为偿还段晶炜的欠款，抵债务大概360万元，段晶炜收取房款后不需交到公司，需要到公司办理更名手续，向公司缴纳更名费、天然气开口费等。恒信公司辩称：公司与段晶炜之间不存在任何关系，公司的销售行为是备案行为，是执行股东会决议载明的公司权利，段晶炜不是争议房屋的所有权人，公司在本案中不存在任何违约行为。本院认为，段晶炜为证明其与恒信公司之间存在房屋买卖关系的事实，提供了恒信公司为其出具的5份收据，收据上面载明了房屋具体坐落位置、交款人和房屋价款，款项性质具体明确，并加盖了恒信公司财务专用章。恒信公司虽否认该事实，但其提供的股东会决议系该公司股东内部决议，对段晶炜不产生拘束力。结合案涉售房收据及段晶炜、郎光春关于借款、以房抵债的相关陈述，可以认定恒信公司与郎光春之间以及郎光春与段晶炜之间以房抵债的事实成立。恒信公司以案涉房屋折价偿还郎光春的投资款，郎光春以该房屋折价偿还段晶炜借款，恒信公司将售房收据直接开至段晶炜名下说明其认可郎光春将权利转让给段晶炜，段晶炜以郎光春所欠借款作为购买涉案房屋的对价，故恒信公司与段晶炜之间形成以房抵债的事实，其法律性质为房屋买卖关系。恒信公司在将涉案房屋抵偿给段晶炜后又出卖给第三人，致使段晶炜不能取得房屋所有权，房屋买卖的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称解释）第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，恒信公司应当返还购房款及利息，并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。关于利息问题，因双方未约定，故利息应从段晶炜主张即起诉之日2011年3月15日起至本判决确定给付之日止计算。综上所述，段晶炜要求恒信公司返还购房款1392552元及利息，并赔偿一倍购房款1392552元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、新乡市恒信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性返还段晶炜购房款1392552元及利息（利息从2011年3月15日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、新乡市恒信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿段晶炜一倍购房款1392552元。如果新乡市恒信房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17333元，申请费5000元，合计22333元，由新乡市恒信房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 林 铎审 判 员 李艳利代理审判员 吕 菲二〇一七年四月二十日书 记 员 王艺烨附：本案证据目录一、原告向本院提交证据和证明目的如下：证据一、段晶炜购房收据5张。证明：2010年8月份，原告购买被告开发的位于东升小区6号楼1单元2层西户、1单元3层西户、1单元5层西户、3单元11层北户、6号楼3单元11层南户五套房屋的事实；证据二、新乡市房产交易中心证明一份。证明：段晶炜所购房屋被恒信公司备案在张立文名下，致使合同目的不能实现的事实，恒信公司存在欺诈、恶意违约的情形。证据三、郎光春证明一份。证明：恒信公司以房屋抵偿的方式减少了自身债务，对三方以房抵债的事实是明知的。证据四、胡四新、李渊、张云强、郭清艳、裴峰证明及身份证复印件各一份。证明：恒信公司将12套房抵偿给段晶炜后，段晶炜直接收取房款的事实。证据五、恒信公司售房收据4份。证明：同时期恒信公司出售给第三人房屋时，也是和给段晶炜开具的收据一样的销售方式对外出售房屋。证据六、程学洪与恒信公司之间的二审判决书、再审裁定书各一份。证明：恒信公司抵偿给段晶炜后，段晶炜有对外转让的权利，恒信公司只是配合段晶炜为购房者办理更名手续，购房款由段晶炜直接收取，并未交给恒信公司的事实。说明二者之间的“以房抵债的性质”转变为“商品房买卖合同性质”。证据七、郎光新与恒信公司（2016）豫07民再10号判决书一份。证明：与本案相同的案例，同样是恒信公司与郎光春、郎光新之间以房抵债后，抵偿的房屋又被恒信公司抵押他人无法实现合同目的而发生的纠纷，经一审、二审、再审最终认定：以房抵债，双方之间的债权债务关系已转变成了房屋买卖关系，适用《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正确，支持了郎光新1+1赔偿的诉讼请求。证据八、郎光春证人证言，证明以房抵债形成的原因及收取房款的事实。二、被告向本院提交证据和证明目的如下：1、股东会决议一份。证明：公司原法定代表人郎光春由于退出公司其作为公司股东之一在公司有投资，为解决郎光春的投资款问题2010年8月3日郎光春与另一股东郭安东，召开解决郎光春投资问题的专项股东会议并形成决议，决议内容（1）、用12套房暂开收据，暂抵郎光春投资款（2）、未经公司书面认可，不允许郎光春对外出售，抵押或备案等，由于郎光春与公司其他合伙人有经济纠纷，为防止以上纠纷损害公司利益决议规定在以上纠纷全部处理后再另行处置该12套房（3）、在暂抵期间公司可以销售或抵押，最后用现金补齐的方式与郎光春予以结算不再以房屋折抵。既然决议暂开暂抵而且是在郎光春与其他人的纠纷全部结清后再行处置，说明该12套房屋的所有权没转移给郎光春，该行为属于合同法规定的附条件的行为，标的物转移当事人另有约定除外的情形，房屋的所有权转移处于待定状态。2、郎光春对段晶炜的委托书及新乡中院（2012）新中民五终字第414号民事判决书中第6页载明的吕书刚证言。各一份。证明：2010年8月3日召开股东会时段晶炜列席会议并且形成决议后郎光春委托段晶炜作为他的代理人全权代表郎光春处理在公司的全部事务并代表郎光春在公司的相关手续上签字，委托书和吕书刚的证言互相印证了段晶炜知晓股东会决议的内容，知晓开具到段晶炜名下的收据，是由郎光春的委托，段晶炜无权处理涉案房屋。股东会决议与本案具有关联性和对段晶炜有约束力。3、郎光春任恒信公司法定代表人期间，由郎光春签字同意报销的段晶炜处理公司事务的证明四份。证明目：郎光春任法人期间，段晶炜是郎光春的司机及公司的工作人员，公司与司法机关、税务机关、金融机构的所有协调事务均有郎光春指派段晶炜直接负责处理和直接实施，所有花费由郎光春签字报销，说明段晶炜和郎光春的关系是种特殊关系，郎光春是本案的利害关系人，在二审期间做出了借段晶炜250万元的证词，不具有排他性、证明性，不能作为认定郎光春以房抵押的理由。证言与段晶炜起诉的事实与理由互相矛盾。4、郎光春指定开到李渊、张琳、段晶炜名下的房屋明细单一份。证明：有两套房屋，备案到李渊和张琳名下，其余开到段晶炜名下，印证这一事实的有证据五，六，证明开到名下10套房屋，郎光春与段晶炜借款事实不存在。5、经郎光春指定，恒信公司同意，开具到李渊、张琳名下的收据两份。6、段晶炜2010年9月3日在张琳名下收据上签字换郭清艳的收据一份、恒信公司为郭清艳开具收据一份，恒信公司与郭清艳、李渊签订的购房合同一份、恒信公司收款后为郭清艳、李渊开具销售不动产统一发票各一份。7、恒信公司将开具到段晶炜名下其中的3套房，卖给张云强、胡四新、裴峰的收据（换名前、换名后收据各一份），恒信公司与该三人签订的购房合同，恒信公司收款后为该三人开具的销售不动产统一发票各一份，该三人的会计凭证各一份。证明目的：1、有权处置该三套房屋，段晶炜名下的收据都交给了公司，公司卖给了三个购买人，并出具了统一发票，签订了合同，收取了房款，由此证明郎光春用12套房屋抵借款的事实不真实。以上证据证明：恒信公司与原告段晶炜之间，不存在商品房买卖关系，所谓郎光春以房抵偿段晶炜借款的理由，缺乏证据事实，不能作为认定事实的理由。 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