（2017）湘11民终699号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-23
案件名称
蒋淑婷与郑会闪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋淑婷,郑会闪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终699号上诉人（原审被告）：蒋淑婷。委托诉讼代理人：彭剑。被上诉人（原审原告）：郑会闪。上诉人蒋淑婷因与被上诉人郑会闪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2016）湘1126民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。蒋淑婷上诉请求：依法撤销原判第一项，改判为：由郑会闪支付蒋淑婷房屋租金400元及违约金3000元，并返还1000元搬家补偿费给蒋淑婷，一、二审案件受理费由郑会闪承担。理由：1、双方互相多次电话联系，协商解除租房协议，在充分协商之下，双方自愿解除了租房协议，蒋淑婷并不存在违约。若蒋淑婷违约，之前给付了1000元搬家补偿费、少收了半个月房租400元，只能再给付1600元，而不是3000元。2、郑会闪交付租金并未一次性交付，因此郑会闪违约，应向蒋淑婷支付违约金1000元，并返还蒋淑婷给付的1000元搬家费，补缴半个月的房屋租金400元。郑会闪辩称，双方自愿解除租房合同是与事实相反的，开始协商如果搬家蒋淑婷答应支付3000元违约金，等搬出来后过了半个月才用微信的方式转了1000元的押金退给郑会闪。如果说郑会闪违约，蒋淑婷还给了1000元的补偿金明显不符合常理。郑会闪向一审法院起诉请求：1、蒋淑婷支付租赁违约金3000元及搬家费用和租赁期间产生的不可收回开销5000元，共计8000元；2、终止双方签订的租赁合同；3、案件受理费由蒋淑婷承担。一审法院认定事实：2016年10月1日，双方签订《租房协议》，协议约定：租赁期限自2016年10月1日至2017年9月31日，每年租金10,000元，自租房协议签订之日起交付一年的租金及押金5000元。其中协议第五条约定：“租金期间双方共同遵守协议，任何单方想终止合约需提前一个月书面通知对方，经双方协商并同意的情况下方可终止合约。如一方强行终止合约须向另一方支付违约金叁仟元”。签订协议后，郑会闪因经济困难无法一次性交清房租和押金，经蒋淑婷同意后，郑会闪向蒋淑婷交付租金5000元和押金5000元，共计10,000元，另5000元租金延迟交付。2016年12月，蒋淑婷打算出售该出租房屋，多次带人到出租房看房，并要求郑会闪尽早搬离房屋。在多次协商无果的情况下，郑会闪搬离了该出租房。蒋淑婷在收取了二个月房租并补偿郑会闪1000元搬家费用后共退给郑会闪9100元。郑会闪要求蒋淑婷给付违约金3000元，蒋淑婷拒绝给付，双方协商无果，郑会闪诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方经协商一致，签订了《租房协议》，协议对租赁事项和违约责任等进行了约定。因蒋淑婷提前终止《租房协议》，且未按协议约定提前书面通知郑会闪，违反了双方签订的租房协议，因此应当按照《租房协议》的约定给付郑会闪违约金3000元，对于郑会闪的该部分诉请予以支持。同时，郑会闪诉请要求蒋淑婷赔偿搬家费用和宽带费用5000元，因蒋淑婷已补偿郑会闪1000元搬家费用，且宽带可以迁移到其他地方，对郑会闪并无影响，因此对该部分诉请不予支持。另外，双方实际上已终止了《租房协议》的履行，因此对于郑会闪的第二项诉请已无需再处理。对于蒋淑婷辩称双方已就赔偿适宜达成协议，因蒋淑婷未提供确实充分的证据，对该答辩意见不予支持。综上所述，对郑会闪要求蒋淑婷赔偿损失的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、由蒋淑婷在本判决生效后五日内给付郑会闪违约金人民币3000元。二、驳回郑会闪的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由郑会闪承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为蒋淑婷是否需要支付郑会闪违约金3000元。首先，蒋淑婷称双方自愿协商解除了租房协议，但蒋淑婷提交的微信聊天内容只表明郑会闪愿意协商，但未反映出双方达成了一致意见而解除租房协议。蒋淑婷上诉提出补偿给郑会闪的1000元和少收的房租应予从违约金中扣除，但该1000元是搬家补偿费，少收的房租是蒋淑婷自愿放弃的房租，对于违约金并无证据证实双方达成了一致意见。故蒋淑婷想出售该出租房屋，提前终止了租房协议，应当按照协议支付郑会闪违约金3000元。其次，蒋淑婷上诉称郑会闪违约应支付违约金，蒋淑婷作为原审被告提出的该项诉请属于反诉，因现处于二审程序，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”现因郑会闪不同意调解，蒋淑婷可就该诉讼请求另行起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对蒋淑婷的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人蒋淑婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 忞审 判 员 杨世清代理审判员 张向安二〇一七年四月二十日书 记 员 张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”