（2017）津02民终1017号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-05-02
案件名称
张连明、天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张连明,天津星耀投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终1017号上诉人（原审原告）：张连明。委托诉讼代理人：张华（张连明之妻）。被上诉人（原审被告）：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：颜语，董事长。委托诉讼代理人：王文利，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王慎谦，男，该公司职员。上诉人张连明因与被上诉人天津星耀投资有限公司（以下简称星耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2016）津0112民初7398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张连明上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人自2014年10月31日至2016年11月29日的违约金117148元；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决适用法律不准确。违约金赔付标准问题，双方合同约定的逾期交房违约金过低，上诉人购买的联排别墅，应按照同地段别墅租金来确定违约金，而一审法院按照同地段高层租金标准计算违约金，违反相关法律规定；2、计算违约金的面积问题，上诉人购买房屋实际使用的建筑面积是230.91平方米，其中跃下层的建筑面积为49.95平方米，该建筑面积没有计入销售面积，被上诉人逾期交房应按照实际可使用的建筑面积计算。3、一审法院审理相同案件审判依据不同，判决结果不同，有失公平。被上诉人星耀公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。张连明向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2014年10月31日至2016年11月29日的违约金117308元（按照别墅租金指导价计算）；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：张连明与星耀公司于2012年11月13日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：张连明）购买甲方（注：星耀公司）开发的坐落于天津市××台镇××海庄园××楼××商品房××套，建筑面积180.96平方米，价款为1085760元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方应于2014年10月30日前将房屋交付给乙方使用”。同时，第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照本协议附件六补充协议第10条执行”。补充协议附件六第10条规定：合同第五条修改为：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，甲方不需向乙方支付已付款利息，但甲方每日向乙方支付违约金10元；逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，甲方每日向乙方支付违约金20元。”合同签订后，张连明按约向星耀公司交付购房款1085760元，但星耀公司至今仍未交房。一审法院认为，被告承认原告在本案中所主张的逾期交付时间，故一审法院支持该期间为被告的逾期交房期间，即2014年10月31日至2016年11月29日。因双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：按照本协议附件六补充协议第10条执行。该条为合同第五条修改为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，甲方不需向乙方支付已付款利息，但甲方每日向乙方支付违约金10元；逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，甲方每日向乙方支付违约金20元。一审法院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。但如果按照补充合同第10条约定来计算违约金的话，明显低于原告的实际损失。原告要求被告应承担逾期交房给原告造成的实际损失，一审法院予以支持，原告的实际损失可以按照同地段租金标准计算，金额为62069.28元。被告经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃抗辩权利，不影响对本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十五日内给付原告张连明自2014年10月31日至2016年11月29日的违约金62069.28元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1277元，由原告负担601元，由被告负担676元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，商品房买卖合同对于逾期交房违约金数额或损失数额的计算方法没有约定的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，对于被上诉人逾期交付房屋的违约金计算方法虽有约定，但该约定明显过低。一审法院根据公平原则，参照同地段高层住宅租金标准对于违约金数额进行调整，并无不妥。上诉人虽主张按照同地段别墅租金标准确定违约金数额，但未就其主张提供充分证据予以佐证，本院不予支持。上诉人购买房屋建筑面积为180.96平方米，上诉人按照该面积支付了购房款，上诉人主张按照实际可使用的建筑面积230.91平方米计算违约金，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1177元，由上诉人张连明负担。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏代理审判员 孟 夏代理审判员 苏美玉二〇一七年四月二十日书 记 员 穆 艺 百度搜索“”