（2016）浙0502民初5023号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-07-01
案件名称
顺丰速运（湖州）有限公司、湖州新南海织造厂等与房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顺丰速运（湖州）有限公司,湖州新南海织造厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十三条第一款，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0502民初5023号原告（反诉被告）：顺丰速运（湖州）有限公司。住所地：德清县武康镇塔山小区**幢百渚巷*******号。法定代表人：徐丽平，该公司总经理。委托代理人：陈春虹，该公司员工。委托代理人：徐晓青，浙江银湖律师事务所律师。原告（反诉被告）：湖州新南海织造厂。住所地：湖州市八里店镇工业园区。投资人：柳新江，该厂厂长。委托代理人：瞿丹鸣、许熙艳，浙江常益律师事务所律师。原告顺丰速运（湖州）有限公司与被告湖州新南海织造厂房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年8月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员施佳萍适用简易程序审理。依反诉原告申请，本院于2016年9月7日对反诉被告的财产采取了保全措施，并向双方当事人送达了民事裁定书。本案依法由代理审判员施佳萍于2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人陈春虹及被告（反诉原告）的委托代理人许熙艳到庭参加诉讼。因案情复杂，由审判员朱河、代理审判员施佳萍和人民陪审员陈火荣依法组成合议庭于2017年1月20日、2017年2月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人陈春虹、徐晓青及被告（反诉原告）的委托代理人瞿丹鸣、许熙艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年2月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定：被告将位于湖州市八里店镇工业园区湖州新南海织造厂院东北角的房屋出租给原告，占地面积5571平方米，租赁期限自2015年6月1日至2016年5月31日，租期内房屋租金20万元/年，场地租金60万元/年，合计年租金80万元/年，租金按年为周期支付。原告于2015年11月预付给被告63700.35元水电费（多退少补的方式结算），双方确认每月水电费后开具发票给原告，被告根据发票金额抵扣相应的费用，至今原告预付的水电费结余22070.75元。原告按约将租金全部支付给被告，因原告经营调整，原告于2016年1月告知被告合同到期后不再续租，并向原告寄送通知函。被告于2016年3月10日将场地的大门封堵，派了社会人员阻止原告工作人员及运作车辆进入场地，导致原告无法正常经营，被迫退出租赁场地，原告放置在场地的物品被扣留，给原告造成了巨大损失。被告阻止原告将租赁房屋内的原告所有的设施等物品搬出，并在合同未到期之前阻止原告进入场地正常营业，导致原告支付租金的场地未使用，物品无法正常投入使用。故原告诉至法院，请求判令：一、被告退还已支付尚未使用的房租费179726元（2016年3月11日至2016年5月31日）；二、被告退还已支付尚未使用的水电费22070.75元；三、被告立即退还原告在租赁房屋内的所有设施、设备、办公用品；四、因被告原因导致设施设备及办公物品无法使用及遗失的设施设备、办公物品按原值进行赔偿；五、被告承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，原告将第三、四项诉请调整为被告立即向原告退还原告添置的租赁场地及房屋内的所有设施设备和办公用品或按该等设施设备和办公用品的原值折价赔偿损失；同时，原告增加诉讼请求：被告偿付原告违约金66666.67元。被告在庭审中答辩称：1、原、被告之间于2012年年初商谈租赁事宜，当时涉案的房屋还没有建造，原告要求被告按照原告提供的图纸、要求、适合其物流经营的需要进行建造。洽谈时，原告承诺，由于按照原告要求建造房屋，所需费用较大，双方约定的租赁期限为十年。为此，原、被告之间签订了第一份租赁协议，在该份租赁协议中，原告说暂时三年一签，于是第一个合同的租赁期限从2012年4月1日至2015年3月31日。该合同到期后，原告又于2015年提出再签一份合同，被告基于对原告的信任，没有细看合同内容就签了，等到本案案发后才发现合同只签了一年。2、原告要求被告返还未使用的租金及水电费没有依据。根据合同约定，租赁期限届满时间是2016年5月31日，原告提早解除合同没有依据，双方于2016年3月10日确实发生了纠纷，发生纠纷的原因是原告长期运输快递，造成了租赁房屋前的道路被破坏，被告要求修复，双方起了争执。但原告陈述被告采用封堵大门的形式妨碍原告使用租赁房屋的事实不存在。合同于2016年5月31日期满后，原告并未将租赁的房屋返还给被告，因此，双方之间存在不定期的租赁关系，被告根据合同条款在2016年8月8日向原告发出解除合同函，根据合同约定，在被告收到解除合同函30天后即2016年9月8日不定期租赁合同已解除。综上，原告诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，反诉原告反诉称：租赁合同期满后，反诉被告继续占有使用租赁房屋，双方发生纠纷以来，租赁房屋一直由反诉被告指派人员值班、保管租赁房屋内的一切物品，但反诉被告未向反诉原告支付租金及占用房屋的费用。2015年10月25日、2016年3月1日，反诉原告收到湖州市八里店镇章家埭村民委员会的两份《通知》，由于反诉被告运输车辆较多，几年下来给租赁房屋门口唯一通行道路造成严重损坏，要求反诉原告及时修复道路。综上，反诉被告的上述行为已构成违约，故请求法院判令：一、确认双方的房屋租赁关系解除；二、反诉被告立即腾退租赁房屋，并承担租金217534元（自2016年6月1日至2016年9月8日）及自2016年9月8日之后占用房屋的费用至腾房之日止（按合同约定的租金计算）；三、反诉被告赔偿修建厂房、地基加固、隔离墙、传达室及出入口等费用暂定50万元；四、反诉被告将租赁房屋恢复原状或承担恢复原状的费用暂定20万元；五、反诉被告承担租赁房屋的道路损坏、门窗、空调等修复费用暂定20万元；六、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。在审理过程中，反诉原告将第三、五诉请变更为：反诉被告赔偿修建厂房、地基加固、隔离墙、传达室、出入口、门窗、空调等修复费用等费用暂定50万元；反诉被告赔偿实际腾房次日起至修复道路全面通车之日止的房屋无法出租的损失（按80万元/年租金计算至2017年4月底），并增加一项诉请：反诉被告支付反诉原告违约金133333.34元（66666.67*2个月）。反诉被告答辩称：反诉原告诉称与事实不符。1、在合同履行中，2016年3月10日下午5点30分，反诉原告用碎石垃圾把大门封堵，阻止反诉被告的车辆及人员进出，导致反诉被告无法使用涉案的房屋和场地，涉案房屋里的设备由反诉原告控制并扣留至今，反诉原告以实际行动不再履行房屋租赁合同，租赁合同于2016年3月10日因反诉原告单方擅自解除。之后，反诉被告未再使用租赁房屋和场地，反诉被告不存在在租赁期限满后继续占用租赁物的情况。因此，反诉原告诉请反诉被告支付租金及占用房屋的费用没有依据。2、反诉被告未破坏道路，其使用是合理使用，该道路并非是反诉被告一人使用，且损坏的道路并非涉案的租赁物，与本案的租赁关系没有任何关联，另涉案房屋是否能正常出租亦非道路损坏导致，房屋租赁由市场行情等客观因素影响。因此，反诉原告要求反诉被告赔偿房屋无法出租的损失没有依据。3、根据合同约定，反诉原告依法有将符合承租人使用要求的租赁房屋交付给反诉被告的义务，另，合同没有约定反诉被告在返还租赁物时必须恢复原状，只要符合按照租赁物的性质使用后的状态即可。因此，反诉原告要求反诉被告赔偿修复厂房等及将租赁房屋恢复原状没有依据。3、反诉被告在整个租赁期限内都是按照合同约定使用租赁物，在履行合同过程中未对租赁物或者租赁物外的财产构成损坏，没有任何的违约行为。因此，反诉被告不负有赔偿反诉原告违约金的义务。相反，反诉原告擅自终止履行合同，构成违约。反诉被告认为房屋租赁合同关系已经事实解除，反诉原告主张解除的时间点和原由与事实不符，合同解除的时间是2016年3月10日。综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的全部诉请。原告为支持其诉请（反诉被告为证明其辩称意见），向本院提供了如下证据：证据1、房屋租赁合同及协议书各一份，证明原、被告之间的租赁关系及约定了各方的具体权利义务的事实；证据2、网上银行电子回单一份，证明原告支付租赁期内全部租金的事实及根据约定被告应当返还原告已付未到期租金的事实；证据3、网上银行电子回单一份及收据两份，证明原告依约向被告预缴的水电费及被告应当返还水电费的事实；证据4、《证明》两份，证明被告无任何正当理由封堵场地出入口，导致原告无法使用租赁物的事实；证据5、物品清单一份，证明原告被扣留在租赁场地内的物品情况及其价值情况的事实；证据6、监控视频（光盘）一份及照片两份，证明被告在租赁期内没有正当的理由阻止原告使用租赁物，被告的行为构成擅自单方解除合同的事实。被告为证明其辩称意见（反诉原告为支持其诉请），向本院提供了如下证据：证据1、租赁合同两份及补充协议一份，证明原、被告于2015年签订房屋租赁合同的事实；证据2、通知两份，证明原告运输车辆的原因，造成租赁房屋前面的道路路面损坏，致使相关部门要求被告予以修复的事实；证据3、律师函及投递查询一份，证明合同期满后原告并没有及时向被告归还租赁物，视为不定期租赁，被告于2016年8月8日提出解除合同，租赁合同于2016年9月8日解除的事实；证据4、设计图纸一份，证明被告按照原告的要求改建租赁房屋的事实；证据5、现场照片一份，证明由于被告的使用不当，造成租赁房屋设施的损坏、道路破损的事实；证据6、八里店派出所出具的情况回复函一份，证明针对原告出具的《证明》，被告向八里店派出所核实，该所对《证明》中的内容未予以确认，从而证明被告没有阻止原告进入场地使原告不能正常经营的事实；证据7、人民调解委员会出具的情况说明一份，证明原、被告发生纠纷后到司法部门协商，但双方未达成协议的事实；证据8、村委会出具的情况说明一份，证明原告车辆进出频繁造成唯一通道损坏，该村对道路进行修复，预计于2017年4月底全面通行的事实；证据9、录音文字记录一份，证明涉案房屋一直由原告指派人员进行看守的事实。证据10、水电费清单一份及收据两份，证明原告预交的水电费剩余5048元的事实；证据11、接警单一份，证明双方于2016年3月10日发生纠纷时由被告报警的事实；对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）质证认为：对证据1的真实性没有异议；对证据2没有异议；对证据3真实性没有异议，但原告后续仍产生了电费；对证据4有异议，被告经向八里店派出所核实，该所对该份证据中的内容予以了否认，并向被告出具了《情况回复》；对证据5有异议，被告从未清点过租赁房屋内的物品；对证据6，该证据系系原告单方制作，不能完整记录真实的现场情况，且该证据中未能反映被告存在堵大门的情况，被告没有做出阻止原告进出租赁房屋并妨碍原告正常经营的行为，对其证明内容有异议。对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）质证认为：对证据1的真实性没有异议，2012年的合同已经履行完毕，与本案没有关联性；对证据2有异议，该证据无法证明路面损坏确由原告导致；对证据3，原告确实已收到，但函中的内容与客观事实不相符；对证据4的真实性没有异议，对待证事实有异议；对证据5有异议，这些照片没有说明来源及形成的时间、地点，照片仅仅反映了某个时间结点的现象，真实性无法核实；对证据6有异议，该份证据并没有推翻八里店派出所于2016年10月27日出具的《证明》中的内容；对证据7、8有异议；对证据9有异议，录音中人员的身份不清，原告并没有派人驻守涉案的房屋，录音是私下偷录的，不能作为证据使用；对证据10有异议，水电费清单系被告单方制作，原告对2016年2月份产生的电费予以认可后，对收据中的其他费用不予认可；对证据11的真实性没有异议。2017年3月13日，本院向湖州市公安局吴兴区分局八里店派出所了解原、被告于2016年3月10日发生纠纷的具体情况，该所向本院出具了《关于新南海织造厂相关警情的情况说明》，该份情况说明载明：关于处警经过的细节，由于至今间隔较长时间，3名处警人员对当时现场的回忆不是很清晰，如法院需要，出警人员愿意配合调查。2017年4月10日，本院向处警民警戴凯荣核实原、被告于2016年3月10日发生纠纷的情况，其表示由于时间太长，已不记得具体情况，并表示八里店派出所于2016年10月27日出具的《证明》不是由其本人出具，该《证明》中的内容不一定准确，可能跟实际情况有出入。原告提供的证据6中反映了原、被告因发生纠纷，被告于2016年3月11日存在用一块石头关上租赁场地的一扇小门的情况，原告表示该小门是原告员工进入租赁场地办公楼的唯一途径。为此，本院于2017年3月16日到租赁房屋进行了现场勘查，勘查的情况为进入租赁场地的办公楼有一小门，但该门不是人员进入办公楼的唯一途径，原告的工作人员可以从两扇大门进入办公楼；勘查当天，租赁房屋的大门的情况与原告提供的证据6中的照片所载内容不一致，租赁房屋的大门虽存在障碍物，但障碍物能较容易被拆除；租赁房屋内尚存在大型机器等设备。对原、被告提供的证据，本院经审核，认定如下：原告提供的证据1、2、3，被告对其真实性无异议，对其证明效力予以确认；证据4，因原告提供的证据6中的视频资料未能反映被告于2016年3月10日封堵租赁场地的情况，且经本院核实，八里店派出所及处警民警对于2016年10月27日出具的《证明》中的内容也未予以认可，故对其证明效力不予确认；证据5系原告单方制作，被告质证有异议，对其证明效力不予确认；证据6，其中的视频中的内容未能反映被告于2016年3月10日封堵租赁场地的情况，被告的人员和车辆能够通行，2016年3月11日，原、被告发生纠纷时，被告虽用石头关上了通往办公楼的一扇小门，但经本院于2017年3月16日现场勘查，该小门不是通往办公楼的唯一途径，且从现场情况看，被告的机器设备仍在租赁场地内，而且租赁场地的封闭方式比较简易；照片系原告拍摄，从照片的内容中不能看出是被告用大量石料封闭了租赁场地出入口的情况，故对该份证据的证明效力不予确认。被告提供的证据1、3、4、11，原告质证对其真实性无异议，对其证明效力予以确认；证据2、8，其待证事实系租赁房屋外的道路损坏及其修复等情况，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；证据5，未能证明其待证事实，对其证明效力不予确认；证据6、7，具有真实性，对其证明效力予以确认；证据9，原告质证有异议，其无法证明待证事实，对其证明效力不予确认；证据10，其不符合证据形式要件，对原告认可部分的证明效力予以确认，对原告有异议部分的证明效力不予确认。本院经审理查明：2012年，原、被告签订《物业租赁合同》一份，该份合同约定：被告将位于湖州新南海织造厂院内东北角厂区出租给原告，该租赁场地系待建物业，建造费用由被告承担；租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日。合同签订后，被告按照原告要求建造了房屋等物业后交付给原告使用，原告亦支付了租金。上述合同期满后，原、被告于2015年2月2日又签订《房屋租赁合同》一份，该份合同约定：被告将上述物业出租给原告，租赁期限自2015年6月1日至2016年5月31日；被告允许原告对房屋进行后续装修、装饰或添置新物；租赁期满，原告继续使用租赁房屋，被告未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日通知对方；租赁期满或原告提前解除合同的，原告应返还该房屋及其附属设施、设备，原告对房屋有后续装修、装饰或添置的，可拆除部分由乙方自行收回，不可拆除部分归被告所有；每月租金66666.67元，每年租金80万元。合同签订后，原告按约向被告支付了租金80万元。2015年6月30日，双方签订《协议书》一份，该协议书约定：原告向被告预交水电费，合同期满或提前解除合同的，被告扣除原告实际使用的费用后，将剩余费用于结清当日退还给原告。2015年11月25日，原告向被告预交水电费63700.35元。2015年12月至2016年2016年2月，原告使用水电费55189.6元，剩余未使用的水电费为8510.75元。2016年3月10日，原、被告因房屋租赁事宜发生纠纷。次日，经湖州市吴兴区八里店镇人民调解委员会调解，双方未达成调解协议。现原、被告协商未果，故诉至本院，纠纷成讼。另查明：被告于2016年8月8日向原告发出《律师函》，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求原告赔偿相关损失。次日，原告收到函件。再查明：原告的机器等设备尚存放于租赁场地内。本院认为，原、被告之间房屋租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。综合本案案情，原告提供的证据未能证明被告在租赁期间内无正当理由阻止原告进入租赁场地，导致原告无法使用租赁物的事实，因此，原告诉称其在2016年3月11日起因被告行为使得原告不能使用租赁物，要求被告向其返还2016年3月11日起至2016年5月31日止的未使用的租金，没有事实与法律依据，本院不予支持。另，原告提供的证据未证实被告在租赁期间内及租赁期满后存在阻碍原告搬离租赁场地内的设施设备等物品的行为，而在租赁期满后，原告的机器设备仍然存放于租赁场地，表明原告继续使用租赁物，根据合同约定，在被告未提出异议的情况下，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同。本案被告于2016年8月8日向原告发出解除合同通知，原告于次日收到，以原告收到通知起经过一个月后的次日即2016年9月9日，不定期租赁合同关系解除，故反诉原告要求确认反诉原、被告之间的房屋租赁合同关系解除，并要求反诉被告腾退租赁房屋及支付2016年6月1日起至2016年9月8日止的租金和2016年9月9日起至实际腾房之日止的占用房屋的费用（按合同约定租金计算）之诉请，于法有据，本院予以支持。至于反诉原告诉请反诉被告赔偿违约金133333.34元（月租金*2个月）之主张，因本院已支持反诉原告要求反诉被告支付占用房屋的费用的主张，且反诉原告未明确反诉被告未及时返还租赁房屋所造成的具体损失，故对该主张，本院不予支持。另，反诉原告诉请反诉被告赔偿修建厂房、地基加固、隔离墙、传达室、出入口、门窗、空调等费用及诉请反诉被告将租赁房屋恢复原状或承担恢复原状的费用之主张，因根据合同约定，反诉原告在租赁房屋原有的基础上修建以上设施设备系履行合同约定的交付义务，且合同明确约定了反诉原告允许反诉被告对租赁物进行改善或增设他物，故该主张于法无据；反诉原告还诉请反诉被告支付实际腾房次日起至修复道路全面通车之日止的房屋无法出租的损失之主张，因涉案的道路系开放式，反诉被告使用租赁房屋周围的道路系履行合同的必要条件，且合同未约定反诉被告在使用租赁房屋时造成周围道路被破坏的，则应由反诉被告进行修复，故该主张于法无据。因此，反诉原告的以上诉请，本院不予支持。综上，租赁合同解除后，腾空租赁房屋及返还租赁房屋是原告应负有的义务，且原告未提供证明证明租赁房屋内的设施等已被被告破坏的事实，故原告诉请被告退还原告添置的租赁场地及房屋内的所有设施设备和办公用品或按该等设施设备和办公用品的原值折价赔偿损失之主张，本院不予支持；其次，原告诉请被告偿付违约金之主张，因综观本案，被告未构成违约，本院不予支持；至于水电费，经本院核实，原告已支付尚未使用的水电费为8510.75元，该费用应由被告返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖州新南海织造厂返还原告顺丰速运（湖州）有限公司水电费8510.75元，限于本判决生效之日起十日内清偿；二、顺丰速运（湖州）有限公司与湖州新南海织造厂之间的房屋租赁合同关系于2016年9月9日起解除；三、反诉被告顺丰速运（湖州）有限公司支付反诉原告湖州新南海织造厂租金217534元，限于本判决生效之日起十日内清偿；四、反诉被告顺丰速运（湖州）有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾空并向反诉原告湖州新南海织造厂返还位于湖州市八里店工业园区湖州新南海织造厂院内东北角的租赁房屋；五、反诉被告顺丰速运（湖州）有限公司支付反诉原告湖州新南海织造厂房屋占用费用482222.25元（自2016年9月9日起暂计算至2017年4月12日止，按月租金66666.67元计算），限于本判决生效之日起十日内清偿；2017年4月13日起至实际腾房之日止的房屋占用费用仍按月租金66666.67元计算；六、驳回原告顺丰速运（湖州）有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告顺丰速运（湖州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4327元，由原告负担4142元，由被告负担182元；反诉受理费14258元，财产保全费5000元，合计诉讼费19258元，由反诉原告负担6434元，由反诉被告负担12824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 朱 河代理审判员 施佳萍人民陪审员 陈火荣二〇一七年四月二十日书 记 员 叶 静 更多数据：