（2016）湘1028民初字1267号
裁判日期: 2017-04-20
公开日期: 2017-06-15
案件名称
原告陈小红、何玉群与被告段圣文、王新兰、蔡海鹰、刘之琥、安仁县陆师傅眼镜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安仁县人民法院
所属地区
安仁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈小红,何玉群,段圣文,王新兰,蔡海鹰,刘之琥,安仁县陆师傅眼镜店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百五十二条
全文
湖南省安仁县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1028民初字1267号原告：陈小红，女，汉族，湖南长沙市人，住址长沙市。原告：何玉群，男，汉族，湖南长沙市人，住址长沙市。系原告陈小红之夫。委托代理人刘智群，男，郴州和美物业服务有限公司项目经理。系上述二原告委托代理人。委托代理人谭仁开，男，湖南辰辉律师事务所律师。系上述二原告委托代理人。被告：段圣文，男，汉族，住湖南省安仁县。被告：王新兰，男，住湖南省攸县。被告：蔡海鹰，女，汉族，住湖南省安仁县。被告：刘之琥，男，汉族，住湖南省安仁县。系被告蔡海鹰之子。被告：安仁县陆师傅眼镜店。经营场所：安仁县五一中路。经营者：陆爱国，男，汉族，住湖南省安仁县。委托代理人陆翠，汉族，住湖南省安仁县。系陆爱国的女儿。原告陈小红、何玉群与被告段圣文、王新兰、蔡海鹰、刘之琥、安仁县陆师傅眼镜房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年12月13日向本院提起诉讼，本院同日受理后，依法组成合议庭于2017年3月28日在本院第四审判庭公开开庭进行审理，原告陈小红、何玉群委托代理人刘智群、谭仁开，被告安仁县陆师傅眼镜店委托代理人陆翠、段圣文到庭到庭参加诉讼，被告王新兰、蔡海鹰、刘之琥经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小红、何玉群向本院提出诉讼请求：判令五被告共同支付房屋租金（房屋占用费）20万元（从2015年11月起至2016年7月止，共8个月，每月2.5万元）。事实与理由：原告何玉群于2010年4月13日（农历2月29日）与被告王新兰签订《酒店租赁合同》，将二原告所有的坐落于安仁县永乐江镇五一路的和美国际大酒店一栋及附属设施（包括五一路三缝门面、地下室、大厅及以上十层、酒店后面停车场一栋房子的二、三楼共计8180平方米）租给被告王新兰、段圣文开酒店之后，被告王新兰、段圣文又于2010年8月27日将所租酒店五一路的三缝门面转租给被告蔡海鹰、刘之琥；后来，不知是什么时候被告蔡海鹰、刘之琥又将这三缝门面转租给了被告陆爱国用于开办“安仁县陆师傅眼镜店。原告与被告王新兰签订的《酒店租赁合同》第三条约定：乙方（即王新兰）每年向甲方支付人民币柒拾壹万捌仟元作为酒店租赁年度租金，前五年三缝门面租金，每年壹拾万元不变，后五年随行就市，大厅及楼层租金拾年不变，五年过去后，原告要求酒店现实际承担者即被告段圣文按《酒店租赁合同》第三条约定将三缝门面的租金调整为每月2.5万元，但被告段圣文以“三缝门面租金过高及该三缝门面实际上是被告陆爱国在使用”为由，拒不按约调整房屋租金及缴纳租金。在被告陆爱国使用原告三缝门面到2016年7月份时，原告才迫不得己强行要求被告陆爱国搬出此三缝门面并另行出租。在合同约定的调价条件达到后，被告陆爱国占用原告三缝门面的时间长达8个月，按每月2.5万元计算，共计应支付原告房屋租金（或占用费）20万元。但五被告互相推诿，拒不支付原告按约调价后的房租。为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼。原告陈小红、何玉群为支持诉讼请求举证如下：证据1、陈小红、何玉群结婚证。拟证明原告主体适格。证据2、房产证。拟证明涉案房屋是原告所有。证据3、酒店租赁合同。拟证明原告将房租租用给被告王新兰使用。其中五一路三缝门面前五年不调价，后五年随行就市。证据4、“药店”和“1+1饭店”2个店面的租赁合同。拟证明后五年随行就市的门面调价的合理性及标准。证据5、门面租赁合同。拟证明被告王新兰将原告的门面转租给被告刘之琥使用。该份合同的签订是蔡海鹰签订的，蔡海鹰系刘之琥的母亲。被告段圣文辩称：涉案《酒店租赁合同》对租金有“随行就市”的约定，即前五年房租不变，后五年的房租随房就市。但被告段圣文、王新兰已将涉案门店转租给了被告安仁县陆师傅眼镜店，被告陆师傅眼镜店是实际使用人，就租金调价应由实际使用人与原告协商为准。因此被告段圣文不承担责任。被告段圣文为支持其抗辩意见举证如下：证据1、水电费清单。拟证明该涉案房屋的实际经营者是陆师傅眼镜店。证据2、手机拍摄相片。拟证明原告于2016年7月6日更换了房屋钥匙，被告安仁县陆师傅眼镜店使用至2016年6月底。被告安仁县陆师傅眼镜店辩称，涉案合同约定了租金随行就市，因为原告就房屋租金上涨幅度过大，被告安仁县陆师傅眼镜店难以承受，曾和被告段圣文多次找到原告何玉群协商房租问题未果，出于无奈同意搬出门店，实际上2016年6月份就搬离了门店。请法院查明事实，依法裁判。被告安仁县陆师傅眼镜店未向本院提交证据。证据的质证、分析认定：对于原告的证据1、2、3、4、5，被告段圣文没有异议，被告安仁县陆师傅眼镜店对原告的证据4关联性提出了异议，认为原告的租金合同是其与他人签订的租赁协议，与本案无关。本院认为，原告举证证据，被告安仁县陆师傅眼镜店虽有异议，但能够证明，涉案租赁房屋地段租金上涨的事实，因此应当采信。经审理查明本院确认如下案件事实：2010年农历2月29日原告何玉群与被告王新兰签订了酒店租赁合同。合同约定：原告何玉群将位于安仁县城五一中路一栋房屋租赁给被告王新兰办酒店，租赁范围包括五一中路三缝门面、地下室、大厅以上十层楼等，租期为10年，租金为：租金为每年71.8万元。五一中路三缝门面前五年租金为10万元/年，后五年随行就市，其余部分租金不变。被告王新兰在经营期间又与被告段圣文合伙经营。2010年8月29日，被告王新兰将涉案争执的三缝门面租赁给刘之琥，期限为1年，租金为12万元/年，亦约定了前五年租金12万元不变，后五年随行就市。刘之琥租赁期满后又转租给被告安仁县陆师傅眼镜店经营。租金为12万元/年，被告安仁县陆师傅眼镜店一直向被告王新兰、段圣文交纳租金。2015年上半年，原告何玉群要求被告王新兰、段圣文按合同约定就涉案三缝门面上涨租金，被告段圣文、被告安仁县陆师傅眼镜店以上涨幅度过大难以接受为由与原告何玉群协商未果。原告何玉群便多次要求终止三缝门面的合约。被告安仁县陆师傅眼镜店于2016年6月下旬开始搬离，直至2016年7月6日原告强行在店面更换钥匙，使被告安仁县陆师傅眼镜店搬离租赁房屋。事后，原告、被告各方一直就2015年11月至2016年6月期间8个月租金争执，被告安仁县陆师傅眼镜店亦未向被告王新兰、段圣文交清全部房租。原告何玉群、陈小红于2016年12月13日向本院提起诉讼，要求依法支持其诉讼请求。同时查明，原告何玉群、陈小红系夫妻关系，涉案租赁房屋是夫妻共同财产。涉案租赁房屋每逢面积与相邻的“1+1”饭店面积相当。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争执的焦点是：一、原告要求上涨租金条件是否成就？如何计算租金？二、五被告如何承担责任？针对上述焦点本院作如下评析：关于焦点一：从原告提供的的租赁合同事实，不管原告与被告王新兰签订的合同，还是被告王新兰转租给被告刘之琥的合同，都约定了前五年租金不变，后五年随行就市。即从2015年开始就调整涉案门面的租金。约定的方式为“随行就市”。原告举证的涉案房屋相邻两缝门面（1+1餐馆）2012年至2014年每年租金为16.8万和涉案门面事后的租金合同每年租金为29.88万元。该两份合同确实证明。涉案房屋的租金按随行就市应当上涨。但随行就市的调整方式并不十分清楚。本院认为原告、被告诉争的房屋租金以参照涉案房屋相邻的“1+1”饭店（每逢面积与涉案租赁的面积相当）两缝房屋租金16.8万/年更公平、合理。每年的租金为25.2万元（16.8÷2*3=25.2万），那么2015年10月至2016年6月的8个月租金为16.8万元（25.2÷12*8=16.8万元）。关于焦点二：原告将房屋租赁给被告王新兰经营，并签订了合同。合同对涉案租赁房屋的租金调整作了随行就市的约定。被告王新兰与被告段圣文合伙经营后，又转租给被告刘之琥，刘之琥再次转租给被告安仁县陆师傅眼镜店，实际租赁人被告安仁县陆师傅眼镜店在租赁期间均是向被告王新兰、段圣文交纳租金，形成新的租赁关系。现被告安仁县陆师傅眼镜店未交纳租金，应当向原告支付租金。因此原告按合同约定上涨租金的请求应当支持，被告王新兰、段圣文一直收取被告安仁县陆师傅眼镜店租金后再交付给原告，亦应当承担连带偿还责任。至于原告要求被告蔡海鹰、刘之琥承担本案的责任，本院认为，从被告王新兰与被告刘之琥签订的合同上看，合同上清楚写明了被告蔡海鹰系代刘之琥签订，被告蔡海鹰系代理行为，因此被告蔡海鹰不承担责任。被告刘之琥转租给被告安仁县陆师傅眼镜店后，被告王新兰、段圣文未提出异议。且依照被告刘之琥事实的约定收取租金，原告亦未举证不同意转租的证据，因被告安仁县陆师傅眼镜店转租已经营多年。视为原告认为被告刘之琥同意转租。因此被告刘之琥不承担责任。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理承租房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定判决如下：一、被告安仁县陆师傅眼镜店应在本判决发放后十五日内支付原告陈小红、何玉群房屋租金168000元；二、被告王新兰、段圣文对上述债务承担连带清偿义务；三、驳回原告陈小红、何玉群的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，由被告段圣文、王新兰、安仁县陆师傅眼镜店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 张斌斌人民陪审员 彭前钧人民陪审员 谢安林二〇一七年四月二十日书 记 员 李 谦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 更多数据：