（2016）浙0104民初7733号

裁判日期: 2017-04-20

公开日期: 2018-02-28

案件名称

倪勇强、章菁与浙江玉海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市江干区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

倪勇强,章菁,浙江玉海房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条

全文

浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书(2016)浙0104民初7733号原告倪勇强，男，1967年1月19日出生，汉族，住杭州市江干区。原告章菁，女，1966年3月14日出生，汉族，住杭州市江干区。以上二原告委托代理人（特别授权）郑礼辉、胡灵飞，浙江铁诚律师事务所律师。被告浙江玉海房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区新江花园15幢501室。法定代表人余和平，执行董事。委托代理人（特别授权）汪泽琳、贺潮，浙江联英律师事务所律师。原告倪勇强、章菁为与被告浙江玉海房地产开发有限公司（以下简称玉海公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月24日向本院起诉。本院受理后依法由代理审判员黄亮独任审判，于2017年3月6日公开开庭进行审理，原告倪勇强、章菁及委托代理人胡灵飞，被告玉海公司委托代理人汪泽琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪勇强、章菁起诉称：原告于2014年1月23日与被告签订购房合同，购买了商住两用LOFT商品房一套，房源为杭州市××时代金××室，面积45.69平方米。购房时被告承诺原告另有二楼赠送面积，待2015年收房时一并交付。合同约定于2015年6月30日前交付。2014年1月，原告购房时只见到房屋的地面以上和屋顶以下部分区域，被告赠送的二楼面积的区域被隔墙和通道顶层石膏板堵住无法看清。到2015年6月收房时，原告突然发现已购的301室内部有意外的烟道和下水道从隔墙里伸出，破坏了原有的房屋结构与布局，并存在严重的安全隐患，就立即向被告提出异议。同时原告通过掀开的顶层石膏板看清了隔墙内部被告承诺赠送面积区域的房屋结构与面积。当时被告一度不肯拆除烟道和下水道，原告则向被告提出退房要求。因2015年房地产行情很差，被告执意不肯，经协商后被告同意在交房前自行拆除已安装的烟道和下水道，并明确告知原告二楼隔墙敲掉以后，里面区域都是赠送给原告的房屋面积，并带原告去看了同一楼层相同户型的1幢321室。从此，原告一直等到被告完成拆除烟道和下水道并修补完遗留孔后，才于2015年8月10日和被告办理了房屋交接手续。与此同时，原告还被迫请了被告推荐的鑫运时代小区服务队拆除了隔墙，自己出资加固了赠送面积区域的方管横梁，铺设了木工板，施工过程中被告均无异议。之后，原告就将该房屋出租给杭州蓝源水处理技术有限公司（以下简称蓝源公司）使用至今。这样的房屋面积和结构一直到2016年6月初，原告发现被告趁蓝源公司人员不在室内之际，擅自敲掉了301和302房间之间的隔墙，擅自侵占了原来已经交付给原告使用的房屋面积。原告发现后曾多次出面阻拦，声明自己的权利，并用焊管进行临时围挡，但都被被告强行拆除。被告甚至还叫了其他人员冒充302业主，来威胁原告，并把原告的进户门也敲坏。原告于2016年6月26日110报警，并在江干九堡派出所做了笔录。因302室在G20期间空置，被街道和警方贴上封条。故诉至法院，请求判令：一、玉海公司退还于2015年8月10日已赠送交付给倪勇强、章菁的杭州市××时代金××室的房屋面积，约4.1*1.6米（按使用面积计6.56平方米），单价18583.02元/平方米，合计121904.61元。二、玉海公司赔偿因破坏和占用房产而给倪勇强、章菁造成的财产损失合计29800元，其中，砌墙费损失1300元，进户门破坏损失4500元，房屋租赁损失24000元（3000元/个月，8个月）。三、被告承担本案诉讼费用。被告玉海公司答辩称：一、原告的诉请没有事实和法律依据，本案不存在赠送面积的事实，双方交房符合签订的商品房买卖合同，该事实已经经过双方确认，且原告诉称的赠送面积无事实及法律依据。二、原告的事实和理由部分诉称的装潢及门户均是不合法的，将原有的公共通道及走廊的共用部分占为己有，不具备合法性，恢复原样不符合法律规定。三、其所谓的损失部分并不存在，如有损失也是因原告行为的不合法性产生的，应当原告自行承担，且主张的事实无事实及法律依据。结合以上三点，请法庭驳回原告诉请。原告倪勇强、章菁为支持其诉请向本院提交的证据有：1、购房合同一份，拟证明原告购买了301室房产，为业主的事实。2、不动产权证书一份，拟证明301室是原告房产的事实。3、照片二张（从隔墙意外伸出的烟道和下水道），拟证明原告的房屋结构被破坏，原告要求退房。是赠送面积的一部分的事实。4、照片一张（隔墙内赠送部分结构和面积），拟证明被告承诺赠送给原告的房产结构和面积的事实。5、照片一张（拆除烟道和下水道后留下的孔），拟证明原告认为有安全隐患提出退房，被告同意修复和请求延期交房，即被告也承认该面积为赠送给原告的事实。6、鑫运时代金座交付使用确认书一份（复印件），拟证明被告确认交付原告的房产面积的事实。7、鑫运时代金座小区服务队销售单一份，拟证明原告支付的房产维修费的事实。8、小区服务队承包合同一份，拟证明原告支付的敲墙费用1300元的事实。9、蓝源公司营业执照一份，拟证明原告房屋出租，租金3000元的事实。10、照片一张（焊管围挡），拟证明原告房产面积，被告已经破坏了围墙，侵占了房产面积，围挡位置就是交付时围墙的位置的事实。11、照片一张（冒充业主），拟证明把墙敲掉当时开发商称该部分已经卖掉了，要求原告去找新的业主交涉，被告转嫁矛盾主体的事实。12、照片一张（敲坏301室进户门），拟证明在2016年6月初，被告趁蓝源公司人员不在的时候擅自敲掉了进户门的隔墙，损坏原告的财产的事实。13、照片一张（敲坏301室进户门），拟证明蓝源公司当时在使用该房产的事实。14、照片一张（110出警），拟证明在被告敲坏墙之后，原告向警方求助的事实。15、照片一张（G20空置房封条），拟证明302室没有新业主的事实。16、宣传彩页一份、样板房照片两张，拟证明被告明确LOFT302室二楼的隔空层作为给原告301室房屋的赠送面积使用，与向原告展示的样板房空间、格局一致的事实。17、承诺书（含图纸）、照片各一张，拟证明案涉赠送的面积是购房时被告明确的，并且由被告自行分隔好一次性成型交付给原告使用，走廊上方二层的空间面积不属于公共通道，被告系作为商品房面积出售给原告的的事实。18、房屋租赁合同一份，拟证明案涉房屋从2015年8月10日起即以现状交付给蓝源公司使用，因被告的破坏行为导致承租人无法使用案涉房屋，给原告造成每月3000元的租金损失的事实。19、照片两张（破坏后现场），拟证明301与302室之间的原有隔墙被被告完全破坏打通，现承租人的办公区域处于无密闭空间状态的事实。经质证，被告玉海公司对证据1三性无异议，但认为该证据也证明原告所有主张均不符合合同的事实及法律规定，双方合同第二十条里面约定房屋交付后使用的权利义务已经清楚，原告的所有陈述均是在违反合同约定情况下，不具备合法性，从合同中的附件一，301和302之间的位置已经可以看出原告的主张不合法，原告主张的部分在走廊部位，而且还在302上面；对证据2三性无异议，但该证据证明了被告交付的房产是符合双方签订的商品房买卖合同的条件；对证据3至5，对三性均有异议，该证据的来源以及取处均无法确认，也无法证明原告主张的对象及内容，结合原告证据1能够进一步说明原告的主张不具备合法性；对证据6三性无异议，但该证据证明不了原告的证明对象及内容，且该证据反而证明了被告是根据双方签订的商品房买卖合同交付了符合约定的房屋，不存在原告说明的对象；对证据7，认为不具备合法性，无法证明原告的证明对象；对证据8合法性、关联性有异议，该合同里所谓的乙方承包人和被告并无任何关联性，且证明不了原告实际支付的金额；对证据9证明对象和内容有异议；对证据10至15三性均有异议，无法证明原告的证明对象及内容，该些证据拍照的地点和时间无法确认，原告证明的对象和内容无法确认，证据10中的焊管是原告焊的，但是其焊在了302的位置，即其认为302的公共通道部位也是原告的；对证据16中的宣传彩页真实性无异议，但是该手册的备注中已经注明仅供参考，以合同约定为准，样板房照片不能证明原告的证明内容，第一张照片是321门口的照片，第二张是室内的照片，无法确定照片的来源，且两张照片与原告的证明内容不一致；对证据17中的真实性确认，但该承诺书并未写明本案案涉房屋是作为赠送使用，该图纸中标明的仅仅是301拓展部分，不包含302的拓展部分，不能证明存在出售的部分；对证据18真实性、关联性均有异议，该合同的承租人其法定代表人为原告，该公司的两个股东均是两个原告，即是原告自己租给自己，所以该合同不具备真实性合法性；对证据19，认为无法证明原告的证明内容，该照片中钢管是原告自己焊接的，且是焊在302的位置，所以原告的行为不具备合法性。本院对证据1、2予以确认，对证据3至17真实性予以确认，对证据18不予确认，对证据19真实性予以确认。被告玉海公司为支持其主张向本院提交的证据有：竣工图一份、现场照片六份，拟证明原告主张的赠送面积是公共通道，其主张的不在双方合同的约定范围且主张不具备合法性的事实。经质证，原告倪勇强、章菁对竣工图真实性无异议，对关联性不认可，对照片无异议，但需要说明这证明了被告在没有征得原告同意下随意拆除了原告的财产，还谎称是302业主做的。本院对被告玉海公司的证据予以确认。综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下：2014年1月23日，玉海公司与倪勇强、章菁签订商品房买卖合同一份，约定倪勇强、章菁购买位于杭州市××时代金××室的房屋，建筑面积45.69平方米、套内面积35.28平方米，总价849058元，交房时间为2015年6月30日。同日，玉海公司出具承诺书一份，载明“根据倪勇强、章菁客户的要求，在鑫运时代金座1幢3层1-301号楼高4.98米室内中间分隔一层。为了回馈新老业主，经研究决定同意按照公司的统一规格尺寸予以分隔并承诺于2015年6月30日房屋交付前完成分隔且无偿赠送”，并附有房屋图纸一份，在图纸上房屋二层延伸至走廊的部分一侧墙体划线处画有一不规则未封闭的圈。2015年8月10日，玉海公司将上述房屋室内分隔成两层并交付倪勇强、章菁，倪勇强、章菁取得房屋不动产权证，登记面积为45.67平方米。倪勇强、章菁收到房屋后沿上述301室房屋与隔壁302室房屋之间隔墙向走廊外延伸修砌墙体并安装进户门一扇使其所有301室房屋门外走廊部分与301室包围封闭为一体。倪勇强、章菁修砌上述墙体花费1300元。2016年6月，玉海公司将上述墙体及进户门拆除。另查明，蓝源公司法定代表人为倪勇强，股东为倪勇强、章菁，该公司注册地为案涉房屋处即杭州市××时代金××室。倪勇强、章菁称玉海公司拆除墙体后蓝源公司搬至该公司位于杭州市××室的仓库办公。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示、不违反法律强制性规定，应属有效。玉海公司依约交付了房屋，倪勇强、章菁收到房屋且取得了不动产权证。现倪勇强、章菁主张案涉301室房屋隔壁302室房屋二层延伸至走廊部分的上部空间属于玉海公司赠送给其，但未提供证据予以证明，倪勇强、章菁提供的宣传彩页未明确赠送面积，承诺书所附图纸二层延伸至走廊的部分一侧墙体划线处画有一不规则未封闭的圈，倪勇强、章菁据此认为该圈表明该墙可以拆除，即302室房屋二层延伸至走廊部分的上部空间属于赠送给其的面积，本院认为首先无法明确该圈系玉海公司所画，其次亦无法明确其含义，无法证明倪勇强、章菁所谓的赠送面积的事实，故本院对倪勇强、章菁主张玉海公司赠送面积的事实并进而要求玉海公司退还赠予面积的诉请不予支持。关于倪勇强、章菁主张的砌墙费损失，本院认为倪勇强、章菁所砌墙体处于走廊部位，属于公共区域，倪勇强、章菁的砌墙行为本不合法，该墙应拆除，故倪勇强、章菁主张的砌墙损失无法律依据。关于进户门破坏损失，虽玉海公司将倪勇强、章菁所砌墙体及安装的进户门拆除，但倪勇强、章菁未举证证明该进户门受到损坏及损坏程度，故本院对其该项主张不予支持。关于房屋租赁损失，即使存在蓝源公司向股东倪勇强、章菁租赁案涉房屋，且因案涉纠纷发生后使得房屋处于空置状态致使倪勇强、章菁租金损失的事实，因倪勇强、章菁所主张的赠予面积无事实依据，本院不予支持，故该倪勇强、章菁主张的租金损失亦非玉海公司造成，本院对该项主张不予支持。综上，本院对原告倪勇强、章菁的诉请不予支持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：驳回原告倪勇强、章菁的诉讼请求。案件受理费人民币3334元，减半收取人民币1667元，由原告倪勇强、章菁负担。原告倪勇强、章菁于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员　黄　亮二〇一七年四月二十日代书　记员　郝莎莎关注微信公众号“”